[摘要] 从南京楼市的区域发展来看，近年来随着土地资源的消逝殆尽，不少传统板块的开发已接近尾声，由此应运而生的全新板块则承接了楼市的进一步发展；那些曾经游离在南京城市边缘地带的区域，随着后期的政府规划、品牌房企进驻、交通改造等一系列利好，纷纷成为新兴的价值潜力板块。
房天下讯：从最初的一片荒芜景象到现如今成为多家品牌房企的“必争之地”；从2007年规划为南京的特色公园变更为现在的生态科技岛；从去年单纯的“银城保利之争”到今年7月17日可能有新的“入岛者”加盟……在这一年之间江心洲板块话题不断，也一跃成为南京楼市热点中的热点。去年10月银城、保利的先期进驻让人们看到了江心洲品牌房企集结成势的迹象，也引发了不少人对区域发展的等待之心。那么接下来，江心洲区域是否还会吸引其他品牌房企进驻？江心洲的洋房别墅是否还值得期待？一切都将拭目以待。【中新科技生态岛起航 楼市迎来“江心洲元年”】
江心洲宅地叫价20.4亿
楼面起拍价高达8010元/平
根据南京市国土资源局6月9日公告显示，地块编号NO.2013G39至G42四幅地块将于7月1日起接受竞买报价，7月17日下午将在南京市公共资源交易中心一楼多功能厅1238室现场挂牌出让。在4幅地块中，江心洲纬七路过江隧道以北居住及社区中心G42地块当之无愧成为众人瞩目的焦点。
据了解，G42地块是江心洲第三批进入出让流程的低密度居住用地，总用地面积约24.05万㎡，出让面积约18.32万㎡，规划为二类居住用地，出让70年，综合容积率1.39，建筑密度≤30%，绿地率≥35%，挂牌出让起始价20.40亿元，保证金4.08亿元，楼面起拍价高达8010元/平米，成为同批出让地块中体量及代价的一幅地块。
去年年底，江心洲成功出让两批共5幅住宅地块，其中G32、G34和G66地块被银城地产拿下，G33和G67花落保利地产。相较于去年这5幅住宅地块，此次出让的G42地块住宅面积比较大，未来可以规划建成更大的社区，也可能进一步提升江心洲的区域热度。据小道消息称，目前已组建公司但未在土地市场有所斩获的龙湖地产可能会出手，而莱蒙也有意拿下这一块“香馍馍”，正在考察该地块，究竟谁会成为下一个“上岛者”，7月17日即将揭晓答案。【高端住宅一季度成交创新高 江心洲商业项目明年开业】
值得一提的是，G42地块出让条件中规定须配建1.0≤容积率≤1.5、出让面积为27256.17㎡的居住社区中心一座；用地面积≥260㎡、建筑面积≥120㎡的10KV开闭所一座；以及用地面积为4720.25㎡的12班幼儿园一所，并于期工程竣工前建设完成；在竞得土地后，竞得人须将项目方案（或者商业部分方案）报送新加坡·南京生态科技岛管委会审批同意。
据悉，“新加坡·南京生态科技岛”是继苏州工业园区之后江苏省与新加坡合作的又一重大项目，该项目定位突出“生态”“科技”“岛”的主题，建设用地约50%，其中产业开发与住宅开发各占总建筑面积的45%，另有10%的建筑面积用于配套设施。从“蝴蝶效应”的理论来看，这个炙手可热的“江中孤岛”，未来极有可能辐射并改善南京河西的整个软环境，乃至有效衔接大江北区域，因此任重而道远。
保利银城2幅地块案名相继出炉
下半年洋房别墅首度面市亮相
江心洲位于南京城西南长江之中，全洲基本呈南北走向的长条形，状若青梅，故又称梅子洲，全岛面积约15.21平方公里，距市中心约6.5公里。2001年底，南京提出“一城三区”的发展战略，吹响了河西新城开发的号角，也让江心洲开始崭露头角，并逐步进入人们的视野之中。2011年10月，全岛控制性详细规划获南京市政府批准，至此立足于“绿链+岛城+水岸”的生态科技岛开发终于被提上日程。
2011年11月25日，新加坡·南京生态科技岛首幅出让地块，由中新南京生态科技岛投资发展有限公司摘得，预打造包括生态科技产业园、规划展示中心、江岛新天地、生态住宅社区四大功能板块。根据开发周期，该地块预计将于2014年南京青奥会前投入使用，届时也将作为青奥会重要的配套设施，为来自世界各地的青年提供交流和服务的平台。
中新的低调进驻，拉开了江心洲板块的开发序幕，也揭开了生态科技岛的神秘面纱；然而真正促使该板块名声大噪、并成为开发商关注的“新大陆”则该归功于2012年底保利银城两家品牌房企的两次高调进驻。2012年10月24日，来自江心洲的3幅低密度纯住宅用地吸引了万科、保利、银城、金基地产等多家知名房企到场。最终，仅仅经过1轮加价，保利地产便以4.45亿元竞得G33地块，楼面地价为6915.25元/平米。银城则以底价顺利“拿下”G32和G34地块，其中G32地块成交价为1.68亿元，楼面地价为6841.7元/平米；G34地块成交价为3.37亿元，楼面地价为7989.9元/平米。
仅仅时隔两个月，江心洲第二批住宅用地便于同年12月20日火速挂牌出让。最终，江心洲两幅低密度宅地如愿再次落入银城和保利的怀中，一幅底价成交、一幅溢价一轮，银城、保利携手再度“登岛”，成为业界关注热点。业内人士分析，由于此前斩获的地块面积较小，银城和保利再度入主，是情理之中的事。
值得庆幸的是，保利和银城拿下的这两块地走的是快速开发之路，短短一年后2个项目将先后上市，给南京楼市带来了新的发展机遇。据记者了解，保利地产于5月份敲定G33地块案名为“保利紫荆公馆”，规划11栋7层花园洋房，主力户型为100、120和140平，且地块南面两栋花洋房底层设有沿街商铺。据保利地产相关负责人透露，G33项目是保利地产在南京的非毛坯项目，具有区域里程碑的意义，其花园洋房最快将于今年第三季度入市；而“联合规划”的G68地块则规划别墅产品。
在和保利品牌房企首轮PK大战中，银城地产也不甘落后。日前银城江心洲G34地块规划设计方案已公示，案名初定为“银城长岛观澜”，项目产品打造346平方米的双拼别墅，140-200平方米的叠拼别墅以及87-180平方米的花园洋房，预计最快将在今年11月份上市。另悉，金基将出资入股该项目，但不负责具体开发与销售。 有业内人士分析，“长岛观澜”和银城早期产品“宝船听涛”遥相呼应，位于鼓楼龙江片区的宝船听涛也是打造以叠拼产品为主的高档社区，走的是快速开发快速售罄的销售模式，不知长岛观澜能否延续“兄弟”盘的热销境遇，一切还有待观察。
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江心洲成楼市后起之秀
2020年全面建成生态科技岛
对于深耕南京的人们来说，此前对于江心洲的印象完全停留在“梅子洲”、“葡萄园”、“农家乐”等农业方面。然而十年河东十年河西，如今的江心洲正在经历完美的蜕变，岛上居民陆续搬迁，施工地块逐步开建，品牌房企相继进驻，生态科技岛的宏伟蓝图正在一步步实现。
据相关资料了解，江心洲在未来的规划开发中，住宅体量将不超过全岛面积的三分之一，因此未来用来地产开发的面积约为5平方公里。此外，从规划蓝图上来看，住宅项目主要集中在江心洲东北侧的洲尾，打造一个以健康、养生、宜居为主题的生活园区，而西南方向的洲头则规划了长约800米的特色水街，打造一个极具特色的商业休闲街。在开发顺序上，将会率先启动住宅开发，一期住宅样板项目最快将于今年年底上市；在住宅成型后，后期会陆续启动商业项目开发，借助住宅人气达到成功招商的目的。
从政府的规划时间表来看，2010年适时启动江心洲生态岛一期征地拆迁和基础设施建设，逐步展开生态科技岛各项工程建设，用2-3年时间建成生态科技岛一期示范区，这一阶段也将于今年年底银城和保利地产相继面市时成功实现；到2015年完成项目一、二期建设，此后再用3—5年时间，2020年全面建成生态科技岛。
与此同时，江心洲还将继续保留区域内独有的长达几公里的水杉大道、1000亩的葡萄园以及湿地公园；加之移植自江南百年庭院的生态会所即将落成，2014年南京青奥会主场馆仅咫尺之遥，10号线地铁明年通车，这个生态科技岛将成为未来河西的核心区，或许十年之后将是南京的一张名片，因此未来的南京还看江心洲。
对于楼市新势力江心洲区域，保代策划总监刘剑认为，片区的规划平台起点较高，定位于一轴一面，五岛三中心的概念，加之地铁2014年开通，江心大桥已经通车，所以交通还是很方便的；另外中新合作对这个岛的启动也是有比较好的作用，所以前景还是比较好的。在南京工业大学天诚不动产研究所副所长吴翔华看来，“客观来说，纬七路高架的西延，使江心洲的通达程度大大提高，得天独厚的江景和生态资源，也使得房地产项目有很多点可以商业炒作。” （房天下商务记者部 林艳燕）
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