[摘要] 今年2月，国务院发布史上最严厉的《国八条》房地产调控措施，要求各地方政府在一季度前向社会公布当地房价调控目标。
上涨10%为确保完成
10%的上涨空间，究竟是“限价目标”还是“涨价目标”？
“地方政府就没有动力将房价降下来。”中国房地产学会执行会长、北京房地产学会常务副会长陈贵表示。
他说，对于承担拉动地方经济重任的房地产来说，个别地方政府可能并不想调控。就目前这些城市公布的全年上涨10%左右的房价调控目标，充分说明了地方政府的不情愿情绪，也可以说是试探性的。
陈贵认为，影响房价的因素主要有两个，一个是供需，另一个是预期。就目前的市场，需求还是大于供给，房价上涨的压力在未来10年都一直存在。如果不出台调控政策，购房人还会一致认为房价上涨，在这样的预期下，房价上涨更快。而一线城市这两重压力更大，因此目标难定。但面对国务院的问责制度，地方政府又不得不制定出一个目标。
陈贵说，定低了怕完不成任务，所以地方政府一定会定高一些。另外，今年确定的1000万套保障房，目前还没形成供应，到底会不会对市场产生冲击谁也不确定，而且这些保障房陆续入市要等到国庆后，(对地方政府来说)与其冒风险，不如给自己定一个宽松的指标，确保在年末完成目标。
土地财政还在发威
伟业我爱我家集团副总裁胡景晖持相同判断。他认为，虽然从去年开始进行了房地产调控，但各地的土地财政并未发生实质改变，让地方政府主动降房价，从逻辑上说不通。因此，制定一个相对能实现的“较低”涨幅，对地方政府来说更具有现实可能性。
他同时持乐观态度——各地调控指标公布得如此之晚，甚至有些城市至今尚未公布，反映了地方政府对此次“立军令状”的重视，“这总比拍脑袋定数，草草公布，形同虚设要好”。
已公布调控目标的城市，所定标准大多参考各地GDP和人均可支配收入增长幅度。
胡景晖认为，GDP、人均可支配收入、房价、CPI之间，的确应该有一个相对合理科学的数据体系和比例关系。“从一个发展速度较快的城市来看，一年的GDP涨幅在10%，人均可支配收入涨幅应该在8%，房价涨幅在6%以内，CPI涨幅在4%以内，这样既能体现居民对经济增长成果的充分享有，又能体现房产的保值增值性，还能让老百姓感觉房子越来越买得起。大家的日子都会好过。”
此外，调控目标紧跟各地GDP、人均可支配收入增长幅度，也许还存在统计数字与百姓实际感受不符的“意外”。胡景晖认为，调控目标只是一个单纯的数字，会存在问题——为了完成这一数字，相关机构可以采用不开盘高档房、加大郊区房供应等方法，拉低房价涨幅指数。
中国社会科学院经济学博士马光远则认为，国务院要求地方政府公布的调控目标，要综合考虑当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力这三个因素。地方政府显然遗漏了居民住房支付能力这个重要因素。
马光远举例说，如果一个城市的房价是1万元一平米，而人均收入是3000元。1万元房价涨10%是1000元，3000元工资涨10%是300元，这样执行，老百姓的收入和房价还是会越差越大，调控目的何在？
马光远说，在微观经济学中有个理论叫收入弹性。所谓弹性，就是每一个因素变化对价格的影响会不一样。例如，白菜涨10%，对一个城市的经济涨幅影响可能只有3%、4%，而房价上涨10%，对一个城市的经济涨幅影响可能超过了10%。两者不能相提并论。
他说，“我们有世界上的经济学家。在目前的房价下，怎能将调控目标与GDP增速和人均可支配收入增幅挂钩？制定政策时，(我们)不要违背常识。”
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