[摘要] 在《住房保障法》的起草中，经济适用房“共有产权”的提法备受关注。“共有产权”，能否确保经济适用房配售和退出的公平公正？能否加快屡屡滞后的经济适用房建设步伐？能否为经济适用房建设催生更多制度创新？连日来引起各方热议。
“共有产权”，这个词对大多数南京人来说，还是陌生而新鲜的。不过，对不少江苏其他城市的百姓来说，却已经受益，有了切身体会。
日前，清华大学法学院教授透露，中国正在起草《住房保障法》，在内部讨论稿中，提出了政府与保障对象共同拥有经济适用房的产权。鲜为人知的是，这个理念其实在5年之前，南京一位专家就已率先提出。
高层三次批示“共有产权”
“经济适用房‘共有产权’的理论是我提出的。”南京市建委研究室主任陆玉龙告诉记者。
2004年，他投了一篇有关经济适用住房创新的文章到北京一家专业报刊，里面提出的共有产权理论刊发后受到关注。不过，这只是个简单的雏形，之后，陆玉龙花了半年多的时间，一门心思扑在这上面。2005年5月，《中国建设报》拿出一个整版刊登了陆玉龙对经济适用房共有产权的研究成果 。
“凡是由政府提供补贴的住房，应该由政府和购房人按出资比例共同拥有住房产权，在《房屋所有权证》上增加政府，或者政府授权的住房保障机构作为产权人之一，并标明两者的产权比例。”陆玉龙说，经济适用房之所以价格便宜，是因为有政府在掏钱补贴。按现在的规定，过了5年就可以进入市场买卖，这其中变得有利可图，也就滋生了一些腐败。然而在“产权共有”这种模式下，政府投资获得住房的一部分产权。如果过了几年个人打算出售，得和政府按比例来分享售房差价。
中国社科院研究员刘维新教授看到陆玉龙的理论文章后，给予高度肯定。2006年5月，刘维新教授向江苏省领导提出在江苏率先试点的建议。6月10日，时任江苏省委书记李源潮在刘维新教授的建议上批示：我赞成经济适用房制度要不断创新，以更有效、更合理地解决城市低收入群体的居住问题。“经济适用房共有产权制度”的设计似更加合理，建议可找有条件的地方试点。
这一批示拉开了江苏“共有产权”改革试点的大幕，姜堰市、泰州市进入批试点城市。
据了解，李源潮在任江苏省委书记期间，曾为共有产权模式3次批示，2007年8月23日又批示：共有产权租售并举的办法很好，建议建设厅推广。2007年9月12日，他又一次批示：请对共有产权经济适用房的建购各方作一调查，加快推广。
“淮安模式”或成样本
“各地的做法不一样。”陆玉龙说，泰州、连云港、苏州、淮安等几个地方都在做。他认为，最成功的是淮安模式。
而上个月底的全省两会上，10位江苏省人大代表也联合向大会提交了议案，建议推广在淮安试行两年的“共有产权房”模式。
参与提交议案的省人大代表介绍，淮安有个洪福小区，市场价为每平方米2235元，符合条件的低收入家庭购买，只需要每平方米1564.5元，即付70%的钱，另外30%就是政府产权。7：3的比例是按照该市经适房与普通商品房的平均价格比推导而来的。也就是说，老百姓花了经济适用房的钱，买到的是商品房。
而政府的30%产权，市民在5年内可以原价购买，5～8年内购买加同期贷款利息，8年后则按市场评估价执行。考虑到低收入家庭的房价承受能力，更困难的还有5：5的比例，也就是可以半价买。虽然买的是商品房，但性质仍是保障房，所以购买对象严格限定于经济适用房的保障人群。
据了解，淮安模式已经引起各方关注，很可能成为的样本。在起草《住房保障法》过程中，清华大学房地产研究所副所长季如进教授、住建部政策研究中心综合研究处赵路兴处长都曾专程来到淮安进行专题调研和座谈。
“共有住房”惠及更多人群
现在，陆玉龙又提出了“共有住房”的概念。他介绍，这其实是拓展了“共有产权”的范围。“以后的房子应该只有三类：廉租房、共有产权房和完全个人购买的商品房。”至于人才公寓、经济适用房、中低价商品房等等，在他看来，都没有必要存在了。
“现在不光是困难户买不起房啊，很多‘夹心层’都买不起房，比如刚毕业的年轻人。他们以后有实力买房，但眼前没办法，怎么办？”陆玉龙说，现在有些地方是建人才公寓，以便宜的价格租出去，那为什么不能用共有产权的方式呢。对不同人群，可以设置不同的产权比例。
对于“共有住房”的构想，有业内人士评论：太过理想化，操作起来很困难。“具体什么样的人群，可以享受什么样的标准？这太复杂了。而且，如果惠及范围这么广，政府能拿得出这么多的钱吗？”
不过，陆玉龙认为自己的想法可操作性很强。“政府怎么会没钱？房价涨得这么厉害、拍卖老是出现地王，这些说明什么？说明政府卖地获得了超额利润，把这些利润拿出来一部分，补贴在保障性住房上，有什么不好呢？更何况，房子产权还握在政府手里。”而按照他的理论，既然人人都可以住得起房，房价居高不下的问题，自然也就迎刃而解。
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