[摘要] 巨变，是2014中国房地产业的主题。市场在变，坐上了盛极而衰的“滑滑梯”，去年的“日光”、“时光”、连夜排队抢房已不复存在，销售缩减，库存增加，楼盘降价，观望加剧。
泡沫
三大指标显示：泡沫已超预警线
对于老百姓来说，最关心的莫过于房价的涨跌。而现在，一路下滑的房价已经让越来越多的消费者持币观望，这是否预示着房价的泡沫正在逐步破灭？
泡沫很难预测，但真实存在
面对泡沫问题，美国约翰·霍普金斯大学凯利商学院不动产讲座教授王诃认为泡沫其实很难预测，但它肯定真实存在。预测的难点在你如何确定一个城市房价在理性情况下本来应该是多少钱。但王诃也表示，泡沫归根结底还是跟大家能花费的收入有关。“例如你每月收入，扣除必须的吃饭、穿衣和游玩，还有多少钱可以从容地转到房地产中间去？如果人均可投入的钱与当前房价差距很大，这就是泡沫，因为长期看它不能支持这个房价。”
高波曾做过一项调查，结果显示，有近7成的城市房价泡沫超过了20%的预警线。他认为，衡量泡沫有三个主要指标：空置率、房价租金比、房价收入比。“目前有两套以上住房家庭的比例是21%，多出的房子他们住了吗？出租了吗？可能会是空置！国际上，空置率超过了12%就意味着泡沫出现了。然后再看房价租金比，目前的房价租金比严重的偏离正常值。再看房价收入比，深圳，接近20倍，北京是10倍以上，南京相对低一点，也在8倍左右。由此看来，泡沫已经比较严重了。”
过量的供应导致泡沫显现
英属哥伦比亚大学尚德商学院不动产研究中心主任Tsur Somerville认为，只要有泡沫，不论你挤或不挤，它一定会自然破裂。中国是否有过多泡沫，从高于销售量25%-30%的房产建设量就能看出来。尤其现在各地销量已经下降了，楼市供应显然完全过量。与上世纪90年代的房产泡沫相比，当下的房地产金融风险比以前大很多，因此现在的泡沫更加危险。
Tsur举例说道，当时北上广三个城市也有大量空余房屋卖不出去，但当时价格并没降下来，因为当时房价本身就低、经济年增长率又高达15%、城市人口增长也很快；而且当时房企全部是的银行贷款，因而风险很小。但今天这些条件都不同了，楼市的资金来源很多样，可能来自影子银行甚至私人借贷。这些人与银行不同，他们更关注短期市场行情，也更善于转变策略，金融风险比较大。
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