[摘要] “年初不买房，一年又白忙。”2013年的南京楼市充分验证了这句话，当年初我们还在讨论江宁1.4万/㎡、仙林湖1.3万/㎡的价格能有多大上涨空间时，年底突然发现这两个区域早已突破1.7万/㎡。
“年初不买房，一年又白忙。”2013年的南京楼市充分验证了这句话，当年初我们还在讨论江宁1.4万/㎡、仙林湖1.3万/㎡的价格能有多大上涨空间时，年底突然发现这两个区域早已突破1.7万/㎡。再看全市，一万以下的房子也只剩下江北寥寥几个项目，房价怎么就突然涨起来了？
到底是面粉推高面包价格，还是面包拉高了面粉价格？这个话题争议了多年。
以2013年某公司在奥体南部所拿土地为例：楼面地价每平方米达到1.3万多元，再加上各种财务费用、建造费、营销费、管理费，卖2万元一平米，开发商都未必能赚钱，期望房价在短时间内下降自然很难。
如果说成本是决定房价最直接的刚性因素，那么需求就与房价的上涨速度有直接的关系。2013年南京新房成交约9万套，而二手房的成交量更达到了9.5万套！这18.5万套房的体量，抵得上一个规模县城的全部建成区！与此同时，南京每年商品住宅用地供应水平一直维持在400-450公顷左右，需求旺盛而供应不足，自然给了市场更多的上涨动力。而在银行货币超发，制造业及出口、消费低迷的形势下，资本为了追求高和避险，还在不断地涌入到房地产市场，推高地价与房价。
而南京这个城市，从区位和经济来看，一直都是长三角向中西部辐射的区域中心，经济实力的差距，让南京能够吸引大量来自宁镇扬都市圈以及苏北、皖南一带的人口；从产业发展来看，除了传统的软件产业，近年来不断增加的高新产业，为南京创造了大批高知高薪阶层；最后，南京作为一个传统的教育高地，城市产业与经济的发展所创造的大量工作岗位，留住了大批高校毕业生。有了这三类源源不断的增量人口，再加上自身改善的庞大需求，造成南京这个城市整体还处在快速发展期，房地产市场怎能不火？
尽管需求旺盛，但2014年南京房地产市场也面临两大挑战。
一是2013年大批土地高溢价成交，导致开发商开发成本居高不下，购房者对高房价的负担更加吃力，需求将受到一定抑制。二是2014年的金融环境不容乐观，银行资金将持续紧张，部分开发商现金流受到影响，金融环境对房地产的影响在2014年将变得特别显著，将加大开发商的分化，中小开发商要加快回笼资金，加强现金流管理。
高地价、现金流紧张、利润降低将成为2014年众多开发商无可规避的难题，此举将导致品牌开发商的市场份额继续上升，特别是具有低成本融资能力的上市公司，将获得更加显著的竞争优势。
在这种背景下，2014年下半年，南京房地产市场可能进入高位盘整状态，对于购房客户的争夺，也会越发激烈。单纯依靠土地获取利润的粗放式开发模式将受到挑战，开发商面临精细化经营与差异化竞争的考验。在此环境下，消费者可以得到更好的产品，更多的选择，从另一个层面来讲，又何尝不是好事？
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