[摘要] 房天下讯：“新国五条”细则尘埃落地前，南京新房市场迎来一波上市高峰。上周，改善聚集的江宁九龙湖板块一高端项目开盘表现非常一般，该项目开盘当天仅去化还不足一成，相比之前战绩着实令人深思。房天下新闻中心记者第一时间到达江宁九龙湖板块，实地探访板块内几大楼盘，试图探视该区域楼市的现状与未来。
房天下讯：“新国五条”细则尘埃落地前，经历了二手房过户“井喷”后，南京新房市场迎来一波上市高峰。受刚需购房者青睐的江宁板块，上周末迎来雅居乐藏龙御景、天泽苑、翠屏城三盘推新的局面，几家欢喜几家忧，在邻居们开盘成交表现突出的同时，一高端项目开盘表现却非常一般，该项目开盘当天仅去化还不足一成，相比之前的开盘销售情况，本次开盘结果颇为大跌眼镜，如此结果引发了我们的关注。【南京十数家楼盘上周末开盘大卖 购房者担心房价还会上涨】
房价与地价，一直都是老百姓和房地产商密切关心的问题。据国家统计局3月18日统计数据表明，一年才过六分之一，而房价就已上涨了3.2%，房价环比上涨的这种趋势，也预示着一二线城市调控加码预期窗口正式来临。在这种市场氛围下，加之“国五条”新政及近期疯传的南京房产税试行，对改善项目来说，无疑是酝酿了一轮新的“考验”。目前已经是改善聚集的江宁九龙湖板块又将走向何方，房天下新闻中心记者时间到达江宁九龙湖板块，实地探访板块内几大楼盘，试图探视该区域楼市的现状与未来走向。
板块内在售大户型居多 刚需房源稀缺
万科金域蓝湾是九龙湖板块的标杆项目，项目价格走势整体比较平稳，其价格优势以及品牌效应，使得万科金域蓝湾的销售一直走俏，目前在售为三、四期113、128、137平方米房源。据记者了解，小户型好买，但是货量较少，90平方米的非毛坯户型一旦开盘，三天内便售罄，可谓是“一房难求”，案场销售人员告诉记者，项目四月份会有60多套房源上市，价格应该不会涨价，小户型依旧很紧俏。
与万科金域蓝湾一路之隔的骏景华庭和王子公馆目前在售均为改善型房源，骏景华庭在售119-142平方米户型房源、王子公馆在售为108-122平方米三房户型、银城千花溪在售158平方米复式和161平方米的跃层房源、中粮彩云居目前在售面积为103至158平方米的大户型。
位于九龙湖板块内的同仁康桥水岸目前虽无房源在售，但据记者了解，该项目预计在今年10月推出236套高层房源，户型在75平方米-125平方米之间，小户型也少之又少；中冶天城目前现房销售，剩余在售房源仅30套127平方米的大户型房源。
不难得出，江宁九龙湖板块目前在售房源多为大户型，刚需房源紧缺，用一位销售员的话来说：“目前的九龙湖板块，100万是买不到这边的房子的！”，连“百万富翁”都买不起这边的房子，我们的刚需们情何以堪！
改善聚集地落成
13家楼盘中一半是改善 一半将变为改善
进入2013年，在土地成交带动下，江宁楼市热点已从传统三山板块、百家湖板块、东山板块向九龙湖、江宁大学城、麒麟门区域转移。尤其是九龙湖板块，新城、保利等大牌的入驻，加上万科、银城、中冶、中粮、雅居乐、同仁等现有大品牌企业的云集，九龙湖更成为大家关注的焦点。伴随着新区规划后城市向南发展的各种利好，九龙湖板块依托于交通、配套等各方面的改善，在提升江宁板块区域价值的同时，也让置业产品更加多元化。【两江河西后续新房源仍以改善居多 东山基本没有刚需房了】
翠屏九溪诚园从2011年至今经历了多次案名的变更，项目的定位也随市场经历了几次“变革”，随着市场转暖，九龙湖区域规划向好，翠屏集团终于决定于2013年上半年重点打造九溪诚园。据了解，九溪诚园项目总体量35万，由31万平方米高层及小高层和4万平方米别墅构成，该盘计划于5月首次开盘推出80-120㎡非毛坯房源。部分80平方米的刚需房源估计很难解渴九龙湖板块目前的刚需吃紧状态。
朗诗小龙湾G75地块因为其交通便利、景观优越的区位优势，曾被业内称为江宁“”，按照3.0的容积率，G75地块最终楼面地价达7160元/平方米，刷新了银城2010年创下的6449元/㎡的“地王”记录，15.2亿的出让总价也成为近几年江宁出让地块中总价的一幅。朗诗在接受记者采访时表示：小龙湾项目建成后将形成约1800户业主组成的高档住宅小区，有业内人士预测，项目开盘均价可能会在18000-19000元/平方米，如此价格，看样子是要与刚需说拜拜了。据记者实地探访发现，距离拿地已经过去了3个多月，G75地块暂时没有开发的迹象，地块内仍有农民正在种菜。
位于江宁九龙湖板块同仁医院以东G86、G87两幅纯住宅地块在2013年的首场拍卖中分别被新城和保利拿下。G86地块总建筑面积高达28.75万平方米，被新城万嘉以19.8亿元的总价拿下，楼面价为6888元/平方米，溢价率64%。而紧邻的G87建筑面积更高达36.31万平方米，由保利地产以23.2亿元高价拿下，楼面价为6389元/平方米，溢价率68%。这两幅地的容积率都在3以上，是九龙湖区域目前非常稀缺的刚需住宅用地，但目前周边的高端住宅房价已经到了18000元/平方米，从这两个地块的高楼面价来看，不少网友预测房价应该不会“刚”，据记者采访了解到，这2个项目最快将于今年年底上市。
据悉，2013年江宁欲上市的13家纯新盘中，翠屏九溪诚园、翠屏紫气云谷、南京九间堂、牧龙原墅项目和万通悦湖山庄5家为高端改善甚至别墅项目，该类型产品占总上市量的50%；于此同时，武夷绿洲、托乐嘉城市广场、东郊小镇、中航樾府等一批江宁刚需代表盘也要纷纷转战改善市场，适时推出中大户型。新环境下，江宁刚需，你在哪里？江宁改善路又在何方？
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