[摘要] 连续10次上调存款准备率和4次上调利率，显示央行紧缩市场流动性的意图十分明显。货币市场的反应也很迅速，4月21日上海银行同业隔夜拆借利率上升177.64点至3.5333厘，而正常的情况下，这个数字应低于2厘，这意味着当前银行流动性已很紧。
连续10次上调存款准备率和4次上调利率，显示央行紧缩市场流动性的意图十分明显。货币市场的反应也很迅速，4月21日上海银行同业隔夜拆借利率上升177.64点至3.5333厘，而正常的情况下，这个数字应低于2厘，这意味着当前银行流动性已很紧。
实际的算账也证明了这一点：房贷有优惠时，贷款利率为基准利率的7折即4.158厘。而4次加息之后，5年期(住房按揭贷款的期限多为5年以上)以上的贷款基准利率是6.8%，其利率上升10%就是7.48%；上调20%，其利率就是8.16%。
3月份CPI达5.4%，数据显示当前的通胀压力仍很大。况且房价仍需调整、国际油价上涨、国内通胀预期已形成，加上当前存款2厘以上的实际负利率，今年利率上调2次以上的概率十分高，因此，下半年的房贷利率将进一步上升。
房贷利率的全面上升，表示国内条件及环境已经发生了根本性的变化。这种信贷条件的变化不仅表现为贷款成本成倍上涨，银行金融杠杆的去杠杆化，而且表现为商业银行资金的可获得性趋难。近几年来的中国房地产市场，是由商业银行催生的市场，房地产泡沫也是借由银行信贷吹大的。只要银行去杠杆化，炒房者不仅不敢进入住房市场投机也无法进入市场。在这种情况下，只要将炒房者挤出，国内整个住房市场的预期将发生巨大变化甚至逆转，住房市场销售便会由量减转为价降。笔者判断，量减转为价降的情况即将出现。
对于当前住房按揭贷款利率变化所出现的格局，有人担心，房贷利率的全面上调将影响自住购房的需求，误伤所谓的“刚性需求”。可是不要忘了，在高房价的情况下，住房市场基本上是一个投机炒作为主导的市场。在这个市场中，由于受个人支付能力或住房购买力的限制，个人住房自住需求是十分有限的(社会科学院的报告就指出中国当前这样的房价85%以上居民是无能力购买的)。既然高房价下自住需求无能力进入市场，市场上基本是住房投机炒作者，那么住房按揭贷款利率上调如何会误伤自住需求？相反，它将是住房自住需求的福音。因为，如果整个市场信贷条件改变，将投机炒作者挤出市场，那么房价回归理性则是必然。当房价回归理性后，住房自住需求才有能力逐渐进入住房市场。
延伸阅读：
出于对新调控政策实际效果的担心，经济学家易宪容对限购令不以为然。其思想逻辑和出发点可以理解：既然限制投资性的购房，就不该规定一户居民买两套房子；既然开征房地产税，就不该令税率低到可以忽略的程度。加上早已成为痼疾的政策执行力度问题，如果最为重要的差别利率政策得不到有效落实，此次调控恐怕难以达到预期效果。
但易先生限购令是用行政手段干预住房需求，经验证明是失败的，其实际效果明限暗挺，将会把房地产调控引向相反方向的观点，则可能因为对限购令政策的实际影响考虑较少而失之偏颇。
在他看来，本地人限购两套房，实际是提醒人们买第二套房，致使“住房限购令不是引导居民住房合理需求，而是强化居民进入住房市场投机炒作的动机”；外地人可买一套房政策，在当前的条件下，会形成一些人在各个城市都买一套房的现象，引起新一轮购房热。
的确，京15条以及诸多城市房地产调控细非常有可能产生这样的效果。可是仔细分析你会发现，即便产生了这样一类负面效果，依然无伤限价令政策本身的重要作用。
首先，虽说政策允许一户城市居民购买两套房子，但买得起两套房子的老市民不多，中低收入的年轻市民能买得起两套房子的更屈指可数。其次，能买和想买两套以上房子的市民，早在近十年的房价飞涨中下手了。没有下手的，其手中拥有的资金相对于快速攀升的房价已经大幅缩水，业已心有余力不足了，真正能搞得上大量贷款，又拥有资金买两套房的市民是极少数极少数。
其三，潘石屹说外地人在北京购房占44%，而交纳五年社会保险的规定，实际上就是短期限外。不在牛马市工作而在牛马市买房，这是投资性购房或者非理性购房的典型表现，非常时期限制一下这类需求非常必要。至于限购令使得外地人社会经济权利受损，实际上户籍障碍是这类利益不能实现的根本原因。时评家对外地人购房权利的维护，对绝大多数外地人而言是“何不食肉糜”的呼唤。生活在沈阳乌鲁木齐，连本地的商品房尚没有能力买上一套两套，何谈到北京南京去买一套房子；而刚刚进入北京打拼两三年的人，有几个能买得起时下价格的北京商品房。限购令对他们而言，相当于皇帝给吃不上饭的灾民下达的限食鹅肉令。
其四，真正拥有实力钻新政空子，能够在不同的城市各买一套房子者，是极少数人。经常引起某地或某城市房价异常变动的是所谓煤老板购房团、温州炒房团，以及港澳台海外新华人等购房群体，限外令真正限制的就是这样一批购房人群。新的政策下，至少他们成群结伙连夜驱车十七八个赶到外地新开楼盘，像抢购大白菜一样，数套数十套乃至整层整层购房的行为会得到相当程度的抑制。
最后，限购令实施当然会有钻空子的情况。但不管是办公司还是假离婚，抑或是冒名顶替补缴社保，这一切办法都是要付出相当经济成本和社会代价的。依靠这样一类手段买房子，难度大大增加，价格大大提高，这与没有限购令时的潇洒购房不可同日而语。当然，限购令确实会带来寻租现象、产生腐败行为，但什么不会呢？反腐令的下达也有寻租现象发生。为了多购房而行贿，为了打通限购这道政策篱笆而花费心血金钱，结果肯定大大增加炒房者的成本与风险。即使个别官员为限购而设租，实际效果还是打击炒房客，虽是以毒攻毒，最终得到的还是抑制非理性购房需求的效果。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
