[摘要] 颇为奇怪的是,虽然遭遇调控重压,但2010年房地产整体走势仍高位运行,全年开发投资较上年大幅增长33.2%,个中奥妙正是出在二三线城市的增长上。
从最严厉到更严厉的调控
“由于一线城市在人口规模、交通压力等方面的限制,高速发展期已经过去,土地供应已经不能满足大型开发商滚动、快速开发的需求。”郑向东如此解释地产商向三线城市转移的原因。
事实上,尤其是经历了2010年“最严厉调控”以及进入2011年“更严厉调控”,房产商不得不寻找更多值得乐观的动力。
以北京为例,北京市国土局、发改委、规划委三部门在3月29日联合发布的《北京市2011年度国有建设用地供应计划》中明确提出,2011年度计划供应住宅用地2550公顷,比2010年增加2%,其中保障性住房用地为1330公顷,超过住宅总供地面积的一半。
商品房住宅供地在被压缩的同时,商品房期房供应也出现较大程度的减少,据北京房地产交易管理网的信息显示,3月北京全月商品房期房住宅供应仅为2512套。
“市场供应少,主要是开发商以少批量供应,试探市场对价格的敏感度。”北京中原地产分析师张大伟表示, 由于北京是第三轮调控政策执行最严格的城市,在3月底更是要求普通商品房降价的城市,预计在4月份还有可能出台部分调控政策,这使得部分购房者看空楼市。
实际上,潜藏在拿地、销售背后的,还有其他的“暗流”,那就是融资。虽然此前地产商号称“不会出现资金危机”,不过由于从去年调控政策开始,地产融资基本进入停滞状态。
撤不撤?撤向何处?
实际上,就算购房者不看空,因供地减少、地价快速上涨,开发商在一线城市拿地的态度也变得更加谨慎。
以招商、保利、万科、金地四大地产金刚的年报为例,无一不提到了房地产调控对其战略的影响,年报中处处写满“谨慎”、“快速回笼资金”、“控制风险”、“智慧拿地”等词,而“大力拓展二三线城市市场”更是成了“口头禅”。
夏海钧在采访中表示,“恒大当前的战略中心依旧是三线城市”,他对恒大提前布局“三线城市”感到庆幸,“在大部分开发商还在一线城市的时候,我们就已经进入了二线城市;在二线城市布局完成后,大部分开发商才去二线城市,这时候我们已经进入了三线城市,现在大家提三线城市的时候,我们已经布局了63%。”
新进入者也感受到了压力。2010年6月10日,唐骏任总裁的新华都集团正式宣布进入房地产业,而其首发项目则是位于长沙的“新华都万家城”。唐骏在解释其动机时表示,二三线城市的机会比风险更大,进军二三线城市房地产是躲避经济寒流的好去处。
如此一来,看似乐观的“战略转移”,实际上可能是不得不做的“战略大撤退”。摆在房产商面前的,不是撤不撤的问题,而是撤向何处的问题。
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