[摘要] 8月4日下午5点，温州（楼盘）市区的暑气依然未消。鹿城区百里东路两侧，半数左右的房产中介公司却已落下了卷帘门，几家正在营业的店面也少有消费者去光顾。
8月4日下午5点，温州（楼盘）市区暑气依然未消。鹿城区百里东路两侧，半数左右房产中介公司却已落下了卷帘门，几家正在营业的店面也少有消费者去光顾。
一家房产中介公司的店主告诉法治周末记者，最近的房产生意很难做，现在浙江温州二手房价格普遍下降了3至4成，房子又不好卖，很多同行甚至都选择了关店。
据该店主介绍，上月他连一套房都未卖出去，目前基本是靠租房交易收入在维持经营。
法治周末记者在温州市房管局商品房信息网站上也发现，近几个月来，温州市区二手房和新房交易数量都不同程度上出现下滑。
以二手房交易为例，4月份温州市区的二手房交易量有1642套，而在刚刚过去的7月，则仅有639套二手房成交。
在成交量下降的同时，更让这些房产从业人员担忧的还是房子价格。温州火车站附近一家21世纪不动产加盟店的物业顾问孙先生(化名)告诉法治周末记者，相比于两三年前温州房地产市场，现在很多新开的楼盘售价普遍低了很多。【新湖中宝拟定增募资55亿 房企再融资开闸？】
“以往均价在4万元/平方米至5万元/平方米房子比比皆是，可现在的新房差不多都是在2万元/平方米左右的刚需房，这在一定程度上又拉低了二手房乃至整个市场的价格。”孙先生告诉记者。
近日，国家统计局在对国内70个大中城市的房价统计中也显示，其中69个城市6月份的新建商品住宅价格同比保持上涨，仅温州呈现出了下跌趋势。
房价普降三四成
一谈起房价的事情，出租车司机高先生就开始连声叹气。
高先生告诉法治周末记者，两年前，他在温州大道附近买了一套房子，当时均价超过2万元/平。
可这才过去不到3年时间，该楼盘价格就降到了1万元/平方米左右，这让高先生觉得自己无形中就吃了个大亏。
法治周末记者在走访了小南门、江滨路、温州火车站等多个区域后发现，高先生所说的这种情况在温州其实并不少见。
在温州市环城东路附近，一家房产中介公司负责人应经理告诉法治周末记者，这个区域的100平方米左右房子，原来均价在2万元/平方米，现在只要1.5万元/平方米就可以买到。
据应经理介绍，像这种面积在100平方米左右或更小户型房子，目前温州的市场需求量还很大，因此降价幅度也不是很大。不过他手里还有很多面积较大的房子，降价幅度就很大了。
“像距此不远处的绿城[简介实时动态]温州鹿城广场的房子，房价的时候炒到了10万元/平方米，现在这个楼盘的房价每平方米普遍都降了三四万元，最差一套开价只有4万元/平方米。”应经理说道。
相关资料显示，2006年年末，绿城集团以33亿元拍得温州鹿城广场地块并进行开发，这里曾经代表了温州房地产市场价格水平。
“温州鹿城广场光物业费一年就要4万元左右。在目前经济环境不是很好的情况下，谁还会买呢？”一位温州当地的居民对记者说。
此外，温州香缇半岛也曾一度被定义为高档住宅区，2011年年初的挂牌价一度涨至5万元/平方米至6万元/平方米，据称现在的均价也不会超过3万元/平方米。
“不仅二手房的价格在下降，很多新开盘房子价格也都不高。由于新房价格低，很多原本想要购买二手房的客户都去买新房了，这也给二手房销售带来了压力。”温州火车站附近一家21世纪不动产加盟店的物业顾问孙先生告诉法治周末记者。
孙先生对记者表示，自6月份以来，尤其是温州市区周边的新房销售情况相对较好，一些定价较低的楼盘更是深受消费者青睐。
8月4日，与温州香缇半岛遥遥相对的万科中梁金域中央开盘。法治周末记者在开盘现场发现，金域中央的售价在1.6万元/平方米到3万元/平方米之间。
此外，法治周末记者咨询了包括万科珑庭、德信泊林公馆、华鸿中央公园等多家新近开盘或者即将开盘的楼盘，其售价也都在2万元/平方米左右。
购买力难以维系
曾经领涨了房价的温州，在70个大中城市房价仍普遍上涨的情况下，其房价为何一降再降？
温州投资置业精英会发起人孔帅告诉法治周末记者，温州房地产市场开始明显走下坡路是在2011年下半年，而这与当地经济状况又是紧密相连的。
据孔帅介绍，那一年正是温州民间借贷风波最为惨烈的一年。当时温州民间借贷的资金链骤然断裂，整个房地产市场也一下变得低迷起来。
孔帅告诉法治周末记者，温州的经济是从劳动密集型产业发展起来的，大量温州当地工厂都是从事皮鞋、服装、打火机等产品生产的制造业，其中很大一部分又都在从事出口贸易。
而近年来，人力成本一直在不断提高，且人民币速度也很快，这样就使得当地企业的获利空间变得越来越小。
“随着这种趋势的加剧，2008年以后，很多当地企业就不再把从银行贷出来的钱投入到生产过程中，而是用于去炒房。刚开始他们在房地产领域获得的的确远高于资金投入实体企业的，这样别的企业也就都纷纷效仿。”孔帅回忆道。
孔帅清楚地记得，从2008年到2010年间，他身边的很多温州企业负责人都在寻找一些比较好的房地产投资项目。
不过在他看来，因为这些人此前对房地产市场并不了解，这种投资也往往非常盲目。有人在尝到甜头后，就会通过各种渠道拿到更多资金进行投入，甚至是通过私人渠道进行融资，而这显然是非常危险。
温州商人王明(化名)也对记者表示，通过民间借贷来炒房，一旦其中一个资金链环节出了问题，不仅这个融资者自己的业务很难继续维持，甚至还会产生连锁反应，牵涉到更多环节上的出资者。
王明告诉法治周末记者，近来温州许多诉讼资产拍卖中频频出现房产，其中就可能与借贷炒房有关。
在温州市中级人民法院相关负责人给法治周末记者出示的一份《2013年1月至6月司法网拍统计表》中，记者看到其上半年一共拍卖了28套房产。
不过记者也注意到，这批房产却流拍了16件，溢价率(实拍价格高出标价的百分比)只有13.7%，面积近15000平方米的12套房产，最终成交总价只有10288.8万元；而汽车类资产在今年前6个月共拍卖了38件，且全部拍卖成功，溢价率更是高达50.4%。
温州诉讼资产拍卖中的房产起拍价较市场价来说已经很低，但为什么仍然没有受到太多的关注？
王明认为，这也与温州当前整体的消费能力有关，这两年温州中小企业发展遇到了瓶颈，很多大企业又都在从温州出走到能够为其提供更好发展条件的外地，因此整个经济大环境很不景气。【6家房企今年提出预案 房企再融资近四年后重启】
“去年温州的工业增长值更是在浙江省排倒数名。”王明认为，“这样一来，整个城市的购买力也就下降了很多，即使房子再好，如果不是刚需，也都很少人会再去考虑了”。
炒房团逐渐淡出
“你是自己买房还是要拿来投资？要是自己居住还可以考虑，但是如果要投资就算了，现在连温州人自己都不在温州炒房了，你觉得投资房产还能赚到钱么。”听到记者询问买房的情况，当地一家杂货店的老板马上提醒道。
在王明看来，现在温州房价跌得这么厉害，与炒房团之间也有着很大关系。前几年炒房团将温州的房价推高到一个极限，而随着民间借贷危机的到来，很多人又都把资金撤了出去，这样一来整个房价自然就有了较大的一个落差。
法治周末记者也了解到，所谓炒房便是从温州人开始，而温州人炒房又是从温州开始的。
孔帅回忆说，前几年如果谁能拿到温州当地的房子，那都是需要很有门路的。当时温州本地的新盘非常少，二手房市场也非常活跃，一旦出来一套房子，中间便会出现好几道倒手。
“那时候大家都觉得到外地去炒房还不如在温州，因为温州房子不用担心卖不出去，涨多高都有人要。”孔帅表示。
正是出于这个心态，温州人在当地不断地进行房产投资，温州的房价也就一路飙升起来。
但是在这个发展过程中也孕育着较大的风险，孔帅是比较早意识到其中风险的一个。他告诉记者，早在几年前他就觉得温州这样的二线城市的房价以那样的涨幅继续涨下去的话，本身就很病态。
因此，孔帅很早之前就不再做温州的房地产投资项目了。
无独有偶，在去年冬季的瑞安房[简介 实时动态]展会上，法治周末记者也看到，一些温州本地房地产中介机构也调整了业务方向，不再重推本地楼盘，而开始把目光投向了杭州（楼盘）、山东等地的房地产市场。
当地的一位房地产销售经理就对记者表示，温州本地房子肯定是不能再投了，这里早就没有了的空间，投钱就等于是在赔钱。
其实不只温州，孔帅表示自己对目前国内二三线、三四线城市房地产投资都不是很看好。孔帅的目光也早早地就投向了国外，前段时间就一直在从事韩国济州岛项目的运营工作。
在王明看来，房地产本身就是一个需要大量资金来持续支撑的行业，原来资本都在不断外流，又没有新的资本注入，房价自然也就很难再继续维持下去。
房价或仍未见底
虽然房价的下降让出租车司机高先生很是痛心，但是在他看来，温州的房价还是会继续降下去的。
王明也告诉法治周末记者，现在的降价其实是温州房价回归理性一个过程。而对应当前温州经济发展状况，现在的房价虽然有所下降，但仍显过高，未来还是存在一定的降价空间。
王明进一步分析认为，一方面很多手里有多套房产的人现在还有一定的资金支撑，因此在不是特别急于变现的情况下，他们目前可能还没有完全出手的打算。
小南门附近一家房地产中介公司负责人也对法治周末记者表示，据她了解，现在仍有很多房源并没有真正流向市场。
与此同时，在王明看来，现在温州各地很多新楼盘建设也都在进行当中，房源数量还在不断增长。
法治周末记者在走访过程中也发现，虽然大多温州市民对未来的房价并不看好，但是仍有多处新楼盘正在兴建当中。
温州房地产市场上供给越来越多的情况，在日前由中共温州市委党校与中国社会科学院社会学研究所合作推出的《2013年温州经济社会形势分析与预测》(温州蓝皮书)中也有体现。该蓝皮书指出，由于目前库存压力较大，在新的调控政策作用下，温州市区住房价格还会面临下调压力。
其编撰者温州市委党校经济学教研部副教授金瓯曾公开表示，2006年至2012年，温州市区商品住宅年均销售量约为60万平方米，但2012年年末，市区却有80万平方米左右商品住宅存量，大约需要1年零4个月来“消化”。
开发商随势转型
然而，即便房价有继续下跌可能，为何仍然有那么多的开发商在温州新建楼盘？这些楼盘能否销售出去？
前述蓝皮书中提及到的这样一组数据显示：2012年温州完成工业投资469.29亿元，同比增长42%；基础设施投资628.65亿元，增长48.3%；房地产开发投资687.50亿元，增长1%。
“目前温州当地真正活跃已经不是那种以投资为目的房产，现在当地做得比较好的都是些刚需盘。”孔帅告诉法治周末记者。
在他看来，这是因为大家以前那种买房投资的心态发生了转变，现在买下来多数是为自己居住使用的，因此都会更倾向于一些面积较小的、居住环境较好且价位比较合理的产品。
连日来，法治周末记者走访了十多家温州当地的房地产中介机构，“现在销售得最紧俏的就是刚需房”也是记者听到的声音。
其中这种情况不仅在二手房市场比较普遍，当地最近很多新盘走的也都是刚需房路线。
温州中梁地产集团常务副总经理陈永锋对法治周末记者表示，目前新推出来的那些面积较小、总价较低的刚需房，市场前景还是比较好的，很多楼盘开盘一个星期左右，销售率就可以达到近9成。
在金域中央开盘现场记者也看到，目前该楼盘的很多房源都在100平方米左右，而后来的统计数据也显示，当天现场有近3000多名客户参加选房，700套房源在两内销售了8成。
不久前，位于温州市龙湾城市中心区龙江路与龙海路交叉口的万科[简介 实时动态]珑庭也爆出了开盘即售出九成房源的佳绩，据称其户型定位也大多基于刚需房的标准设计。
据陈永锋介绍，前几年温州市场上刚需房的供给量明显不足，而现在有了提供这种产品的机会。目前温州很多楼盘都是这么做的，房地产开发商也在根据市场形势进行着业务方向上的调整。
对于开发商转型开发刚需房的趋势，21世纪不动产加盟店物业顾问孙先生认为，这也可能是导致温州房价下降的一个重要因素。
“刚需房的销售量较大，同时它们往往位于郊区，价位也较低。这样算来，整个房产市场的价位自然就被拉了下来。”孙先生表示。
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