[摘要] 受调控及限购令影响，南京别墅市场2012年前四个月表现较为惨淡。据房天下数据监控中心数据统计，2011年南京市场的别墅成交量在400套左右，同上一年相比下降约50%，2012年1至4月份，南京纯别墅上市量仅为100套，去化率为67%。在这种市场下，南京别墅项目顺应市场变化也出现了一些较为瞩目的变化。
受调控及限购令影响，南京别墅市场2012年前四个月表现较为惨淡。据房天下数据监控中心数据统计，2011年南京市场的别墅成交量在400套左右，同上一年相比下降约50%，相比于去年的月均去化量，2012年南京别墅市场还稍微逊色，2012年1至4月份，南京纯别墅上市量仅为100套，去化率为67%。在这种市场下，南京别墅项目顺应市场变化也出现了一些较为瞩目的变化。
亮点一：“禁墅令”发布 类别墅渐成市场热点
2003年开始，国家就连续发布了用地禁令，12年公布的《关于做好2012年房地产用地管理和调控重点工作的通知》，是9年来第5道“禁墅令”。
物以稀为贵，“禁墅令”之风刮起，在纯别墅产品减少的同时，类别墅市场开始升温。2012年3月，高科荣域连续两次开盘，且当天卖完，据悉高科荣域置业顾问透露，两次开盘之所以热销，主要是因为价格品便宜，高科地面楼价为5700元/平米，开发商以12000-15000元/平米的价格销售，确实能吸引来一些客群。无独有偶，5月初，朗诗钟山绿郡也在其官方微博上发起“朗诗未来墅价格猜想”活动，吹响类别墅大战五月的号角。【张辉：沿山大道区域潜力无限】
亮点二：微博悬赏卖房 营销手段花样百出
重重禁令、市场疲软，刚需当道的上半年，南京别墅市场何去何从？
近日，南京一房产企业开发商经理微博悬赏卖房一事引起市场一片骚动，微博声称：凡购买该企业的别墅即可获得该企业非毛坯公寓一套的赠送；同时，推介成交的人士还可以获得5万元奖励。此微博一出，便引来众人围观，不管是打折力度还是营销方式，此次事件都颇有看点。【开发商老总悬赏90万微博卖房 促销术愈加销魂】
无独有偶，位于城东的中冶钟鼎山庄项目，也推出了“买别墅送宝马”的优惠措施，对不少改善型需求的购房者来说诱惑十足。“购买指定3套房源，即可享受以下优惠中一种：A、赠送宝马5系GT一辆（税费需客户自理）；B、在原价基础上享受80万元的总房价优惠。”该楼盘策划经理介绍说。
一次性拿出近八九十万元的悬赏和让利，引起不少南京房产开发人士的关注。挖掘背后的原因，排除开发商急切磬盘之心，这种现象也是当前房地产市场政策调控下的必须品，开发商资金回笼压力的增大，楼市政策的严厉调控，为开发商提供了越来越多营销战场的同时，也对开发商的营销手段考验了一把。
亮点三：栖霞板块变为上 1000亩土地配置待发力
根据“2012北京别墅置业意向调查”结果显示，51.13%的别墅置业者选择城市区域内，42%的调查者选择距离城市繁华区较近的近郊区域。从调查结果来看，别墅置业需求对区域的选择是随着与城市中心距离的远近发生相应变化，距离城市中心越近的项目，越受市场欢迎，其背后的原因在于置业者对配套设置的看重。【寻找仙林最热门楼盘 利好频传6月仙林湖首推别墅盘】
南京别墅市场也遵循此原则，2012年南京别墅市场正在发生微妙的变化，近几个月来，江宁板块成交持续下滑，栖霞板块关注度居高不下，房天下记者分析，造成这种成交变局，一方面是因为江宁别墅没有新盘上市，且老盘尾盘众多，近期也没有推出特价或者优惠措施；另一方面，栖霞板块配套优势突显，且园版块内楼盘的特价房政策诱惑也很大。
除了现有配置，仙林区未来配置也吸引了大部分置业者。林大学城管委会规划建设处副处长徐洁介绍，目前仙林重点打造的板块有仙林湖住宅区和仙鹤商务区，今年预计将拿出1000多亩地出来挂牌出让。同时，仙林湖区域内还将建设一个商务中心和一些教育配套设施。仙鹤片区目前已经有一家五星级酒店正在建设，另外还将有一幢近200米高的文化建筑拔地而起，里面可以举办书展、图展和文化交流等活动。
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