[摘要] 跌宕起伏的2011年楼市“大片”落下帷幕。在各项调控政策，特别是本地“限价令”影响下，中山楼市整体呈现出前高后低的“虎头蛇尾”状。而2012年政策仍将是左右楼市的关键因素，有分析认为今年楼市降价不是问题，而是降多少的问题，业内分析降幅有限。
（广州日报）跌宕起伏的2011年楼市“大片”落下帷幕。在各项调控政策，特别是本地“限价令”影响下，中山楼市整体呈现出前高后低的“虎头蛇尾”状。而2012年政策仍将是左右楼市的关键因素，有分析认为今年楼市降价不是问题，而是降多少的问题，业内分析降幅有限。
回顾：调控效果明显涨幅得到控制
成交：土地冷住宅平商铺热
土地方面，2011年全市通过招拍挂等公开方式出让和转让的土地共412宗，面积约13261亩，成交金额约94.65亿元，在面积和成交金额上分别比2010年下跌14.9%和16.6%。这显示出，随着调控政策深入，开发商拿地热情明显减弱。
住宅方面，2011年全年中山累计成交一手住宅53540套，面积约610.43万平方米，分别比2010年增长3.7%和3.9%。从整体走势上看，下半年由于本地调控政策收紧，成交明显弱于上半年。此外，根据合富辉煌西部区域公司中山市场部的统计，去年中山商品房成交面积已从2010年的全省第三位升至第二位，仅次于广州。
在非住宅方面（包括商铺、写字楼和车库等），去年累计成交约1.6万套，面积约104万平方米，分别比2010年增长了13%和23%，显示出调控让非住宅类项目增长明显。
在区域上，坦洲、火炬开发区、东区、沙溪、三乡、西区、东升、南朗名列前茅。这表明南部镇区和泛城区仍是成交的主力，而东升由于供应量激增及城轨等利好因素带动也异军突起。
价格：非住宅涨幅高过住宅
一手住宅均价方面，总体表现为前高后低，特别是在去年10月份开始限制发放大户型预售证之后，均价从9月份6336元/平方米的全年顶点开始掉头下滑，并在11月份限价令出台后跌至谷底。去年一手楼均价约为5815元/平方米，比2010年5273元/平方米的全年均价上涨了10.3%，而这个数据2010年比2009年的增幅是20%。这表明在楼市调控目标限制下，至少在统计数据上房价上涨得到了有效控制。
在非住宅方面，2011年前11个月均价为6431元/平方米，比2010年5540元/平方米的水平上涨了16%，说明调控对控制非住宅价格上涨影响较小。
从以建筑面积144平方米为界“大户型”和“小户型”的情况来看，这两类户型的均价值基本出现在6～8月份，其中城区“大户型”在6月份达到价8690元/平方米，镇区则在8月份达到顶峰的7454元/平方米。从总体来看，上半年，这两种户型的价格涨幅城区都要大于镇区城区；而下半年，城区“小户型”和镇区“大户型”的跌幅要更加明显，这显示价格在限价标准5800元/平方米左右的楼价松动的动作更大。
预测：政策走势是关键影响因素
供求：刚需仍猛整体不乐观
合富辉煌西部区域公司认为，去年商品房及住宅的新增量都达到新高，同比新增近八成，考虑到去年商住土地及房地产市场不景气等的因素，今年新增量可能有所放缓。
合富辉煌的统计数据显示，2011年年底中山市住宅存量总套数达52028套，其中100～144平方米的住宅存量居首位，其次是90～100平方米单位。合富辉煌表示，去年年底有关部门暂缓发放144平方米以上户型预售证及限价令等措施，使得120～144平方米左右的户型积压。
在客户需求方面，合富辉煌认为，限价之后东区远洋城天骄、横栏远洋启宸等项目开盘热卖说明了中山市场需求还存在较大空间，且刚需占较大比重。楼市在去年走低后，若今年季度继续走低，则会吸引部分原本观望的客户出手，因中山本地市场对于120平方米左右的户型更为钟爱，预计2012年前两季度市场在120平方米~144平方米的户型成交会有所上扬。
合富辉煌分析，因去年年底积压的签约及大盘的解冻本年度上半年的成交量会有所抬升，但下半年或有所回落，由于整体房地产市场大势向下，所以中山房地产市场整体走向并不乐观。
世联地产去年底发布的2011年第四季度购房者信心指数报告显示，七成首次置业者预期未来房价将下跌，不过中山购房者的信心指数为56.5，在列入参考的16个重点城市中名列第二。
涨跌：降幅多少才是问题关键
政策走势将成为影响楼市成交和价格走势的关键因素已成为业内的共识。
价格方面，合富辉煌认为，去年限价在5800元/平方米，对市场的影响是给了购房者一个明确的心理价位，今年预计依然会有类似的调控目标，这无疑也会给客户一个心理价位的提示；同时考虑到中山本为价格洼地及不限购等因素，预计在中山的几大开发商采取像一线城市猛降的措施的可能性不大。
世联地产的一份报告显示，中山认为房价会下跌的购房者比例在51%，房价的期望跌幅是26%，期望降幅是13%，是16个重点城市中成为购房者最乐观的城市。世联地产认为，各类购房者预期房价下跌比例的大幅增加，意味着购房者对于房价下跌的预期已经形成，未来摆在绝大多数开发商面前的一个重要问题将不再是降不降的问题，而是降多少的问题。
资深业内人士黄峻则认为，楼市成交量会在2012年下半年有效放大，总体楼市会表现为价格平稳、成交量不断放大、市场慢慢热身。黄峻建议，刚需购房者要多在性价比上下工夫，位于楼市两头的小户型和具有资源优势的高端别墅走势会相当好，而商业地产还是热点，但不要盲目投资。
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