[摘要] 抑制需求与增加供给两手抓，行政与经济手段进一步细化——2011年的楼市，注定不凡：1月，“国八条”、房产税试点改革先后落地，限购、限价、限贷等政策全面升级，南京、无锡、苏州、徐州四地加入限购阵容；7月初，国务院常务会议明确“二三线城市也要限购”。一个“限”字，给今年的楼市定下了稳中有落的基调。
抑制需求与增加供给两手抓，行政与经济手段进一步细化——2011年的楼市，注定不凡：1月，“国八条”、房产税试点改革先后落地，限购、限价、限贷等政策全面升级，南京、无锡、苏州、徐州四地加入限购阵容；7月初，国务院常务会议明确“二三线城市也要限购”。一个“限”字，给今年的楼市定下了稳中有落的基调。
万科“夜光”与保利“围魏救赵”
7404，这个数字注定载入南京楼市史册。
谁也没想到，1月会成为南京楼市全年度“最美好”的一个月：限购传言弥漫，市场急购，当月7404套的住宅成交量创下全年度峰值。
2月19日，以投资、投机者为打击对象的调控狠招“限购令”落地，当月南京住宅成交深跌至2181套，自此直至年终，市场再无惊喜。官方网站网上房地产显示，至12月22日，南京今年住宅认购加上成交共40943套，而去年仅成交就突破了4.7万套。卖难，导致当地楼市已积压了53836套的高库存，比2011年1月1日时32963套的库存量高出2.1万套左右。
苏州、无锡、南通、扬州等省内多个二三线城市的房地产市场，也如南京一样，完成了从“春”入“秋”再到“冬”的转换。
房子越卖越多，最“hold”不住的当为开发商。如果说此前部分开发商对调控还心存幻想或者说尚无资金匮乏之虞的话，但时近年关，监管层毫不放松的调控姿态叠加巨大的销售指标和利润指标，却让开发商面临空前压力。
11月，是极具转折意义的一个月，当月楼市终于拉开了以低价“血拼”市场的序幕。此时，行业老大万科与老二保利在南京的一场“暗斗”，给本年度楼市画上了重重的印记。
镜头拉回11月14日。当晚7时万科仙林楼盘金色领域突击开盘，以保本价发售精装修房，均价9900元/平方米，创下仙林房价新低。低价是提振购买力的法宝，200套房两“夜光”！
万科楼盘紧邻保利的罗兰香谷。保利9月先开盘，打出了11500元的毛坯价，意欲厘定仙林湖的价格定位。谁能想到，后发的万科却是有备而来，点燃了年内南京楼市的把“价格战”之火。
谢婷是万科的一名销售员。她告诉记者万科背后的“功课”——5月开始就已外出拓展客户，整城穿梭，日晒雨淋。而在市场火热的时候，这样超前的营销文章，开发商几乎是不会做的。也正是有了充足的前期调研及蓄水，“龙头老大”才打了一场漂亮的有把握之仗。
高不成低不就，保利只能暂时“封盘”，万科乘势追击，接下来的开盘，依然顺风顺水。
看似放弃的保利却在“围魏救赵”。12月中旬，转而开出其江宁新盘，并定出8500元左右的区域均价，以期“打击”到万科在江宁的楼盘。果然，当日卖出六成多，揽金1.5亿。至此，两家在“暗斗”中各有所得，而面对如此好看的楼市“价格战”，暗喜的是那些持币待购的刚需们，要知道，这场老大与老二之争，实则产生了“标杆效应”，并搅动起整个楼市的波澜。随后，南京河西、江北、城南、城北、江宁等多个区域均在年末出现了实质性的楼盘降价现象。
不仅是南京，自11月始，以北京、上海为代表的楼盘降价现象，带动了大多数二线城市的房价回落，足见年底房企想突破“低成交困局”的决心。
【延伸阅读】
博弈，格外胶着
价格降幅的明显和迅速，一方面撬动起了部分迫切的刚需购买力，但另一方面，一些购房者也因此忐忑不安，因为他们已无法确定价格是否已然触底。而高位入市的老业主与开发商之间的“交火”，也格外厉害。
链家地产市场研究部提供的数据显示，截至11月底，各地已出现30余起楼盘降价引发的老业主集体维权事件。南京亦不例外。
11月13日，12位老业主来到苏宁名都汇售楼处讨说法，称开发商促销行为实为变相降价，令其购买没多长时间的房子，已缩水二三十万；天正滨江、南京大发燕澜湾、金地自在城等楼盘的售楼处也被老业主围堵……
林林(化名)腆着6个月的大肚子，但每天却依然奔忙，因为现阶段她所供职的地产公司，既要思量如何冲刺全年销售指标和利润指标，又要应对降价引发的老业主闹事事件。
林林所在的公司在江宁有家楼盘，在前两轮调控中，均充当了降价急先锋。今年11月，楼盘也推出了几十套单价仅7000余元的特价精装房，很快招致一批老业主举横幅抗议。这批业主在今年三四月份价格高点时进入市场，其时房价卖到了1.3-1.4万左右。
“特价房有硬伤，点式设计，光照有阻挡，降价也有理由，但老业主却认为自己的资产在缩水，不能接受。他们的心情也能理解，可是开发商每天还给银行的开发贷款也有几十万甚至上百万，不降价回笼资金，怎么办？”压力明明白白写在林林的脸上，“不仅是南京，公司在宿迁和盐城的楼盘，降价后老业主也在闹。”
面对老业主抗议，大多数开发商的选择是拒绝补偿。因为随市降价响应调控无可厚非，且从“合同精神”上来讲也不存在对前期业主赔偿的必要性。但也有一批房企重新审视自身销售策略，打出了“降价补差价”的旗号：曾一度表态不妥协的万科，在苏州的青剑湖公馆和金色里程，均做出了“一旦降价将按原价回购”的承诺。
买卖双方的博弈之外，地方政府与中央政府的暗中较劲也在多地上演。佛山率先试水放松“限购令”；南京公积金贷款限额提高、二次贷款松绑；成都放松购房资格审核，暗中让“限购”踏空；杭州给“人才”提供首套房补贴；北京给豪宅降低门槛……
不过最终，佛山限购放宽之举落下了“半日游”的结局；成都的限购令放松行为，也因引起上层关注，在执行7日后而被喝停。
房价何去何从？
来自中指研究院的“百城价格指数”显示，11月南京房价环比10月下跌1.2%，成为当月北京、上海、广州等十大城市中，环比下跌幅度的城市。而自2011年6月以来，南京房价已连续出现环比下跌。从同比看，南京11月房价同比涨幅也缩小到了1%以内。业内形容南京房价已回到1年前。
同时，部分三、四线城市规模较小的开发商开始加大打折力度，降势明显。
已呈现一片降声的市场现状，依然不能赢得民众的认同。中国人民银行发布的三季度城镇储户问卷调查显示，针对当前房价水平，四分之三的居民认为“过高，难以接受”，较上季提高1.3个百分点，为2009年有调查以来的值。可见，民众对房价回落抱有较高期待。
房价还会降多少，20%？30%？50%？
业内人士昨日向本报记者表示，在大的宏观调控背景下，明年楼市仍是“冬天”。“明年二季度应是楼市的相对底部，预计房价有20%的下降空间。”
中国房地产研究会副会长胡志刚的预判是：真正的“严冬”可能还要到明年春天。不过，即便在最为寒冷的时候，房价“顶死”也只有20%的下跌空间。
宋林飞，江苏省人民政府参事室主任，一直对房地产市场颇为关注。他认为，由于当前老百姓的收入增加跟不上GDP增长的速度，跟不上房价上涨的速度，加上当前土地财政，所以，房价难以“降到位”。“下降15%就差不多了。毕竟宏观调控不是为了打击房市，而是希望能让过高的房价回调到符合经济规律的经济水平和让社会公众满意的政治水平。”
当然，市场常常不以人们的意志为转移，此前关于房价涨跌的预判，常常也被证明有误，但从众多专家的口中却可以得出这样的结论：降，已是大势所趋。
事实上，当下中央政府“保障+市场”两条腿走路的调控思路已十分清晰。在把房地产调控政策落到实处的同时，“十二五”期间3600万套保障房的建设任务，将确保中低收入者“住有所居”。10月底，今年1000万套保障房建设计划提前实现，江苏45万套保障房也超额完成了45.3万套。可以预见的是，伴随明后年这一批保障房的陆续入市，房价客观上也将受到明显平抑。
当然，市场从来都怀有不甘和冲动。比如11月30日央行年内首次降低存款准备金率后，市场就有政策将松动的传言；紧接着，11月CPI同比上涨4.2%、环比下降0.2%以及前三季度GDP增速比去年同期降低1.2个百分点的消息，似乎都让市场有了部分侥幸的心态。
只是这一轮调控预期已不如以往，侥幸来得快、去得也快。当下，关于明年将继续执行房产税扩大试点的消息已在频频吹风。
12月12-14日召开的中央经济工作会议更为明年的房地产调控定调：要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归。
在“合理回归”的大基调下，房价反弹无力。
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