[摘要] 在买卖双方的博弈中，2011“楼市调控年”渐入尾声。这一年，楼市遭遇“强震”，“新国八条”等调控政策的影响，从年初开始，一直持续到年底，给房地产行业带来了巨大的变化。
在买卖双方的博弈中，2011“楼市调控年”渐入尾声。这一年，楼市遭遇“强震”，“新国八条”等调控政策的影响，从年初开始，一直持续到年底，给房地产行业带来了巨大的变化。
回首这一年，严厉的调控终结了楼市的高潮，年初掀起的“小阳春”行情成为最后的疯狂，低迷的成交几乎贯穿了全年。房价的涨跌牵动了所有人的神经，炒房客闭着眼睛买房赚钱的时代一去不复返，手握钞票的投资者在等待中变得越来越忐忑不安。而银根紧缩下的买房人，既为房价的下降而欢呼雀跃，同时也为贷款的艰难、利率的高企而发愁。
这一年中，楼市见证了刚需盘的一枝独秀、都市圈物业的疯狂、商业地产的崛起，也见证了地王梦断、降价凶猛，中介倒闭、开发商跑路……
阵痛是楼市前期透支的代价，只有迈过这道坎，房地产行业才能走得更稳、更远。
跨越2011，一个健康发展、生机勃勃的楼市就在不远的未来。
一部“小阳春”的喜剧 刚开了头就煞了尾
2011年新年伊始，在天润城、左右阳光等“日光盘”的推动下，南京楼市上演了一轮不错的成交行情，共成交7188套，这一数字超过了2010年任何一个月的成绩。
然而量价齐升的热闹场面没维持多久，以“新国八条”、房产税为核心的第三轮调控重拳出击。
1月26日，就在春节前夕，国务院出台了“新国八条”，其中限购政策的扩大、二套房贷提升至六成、不满五年房产转让全额征收营业税等具体的操作政策，被视为“技术手段”已趋。紧接着，重庆、上海两地获批成为房产税的试点开征城市，从1月28日起开始正式征收。
在限购与限贷的双重夹击下，买房人信心受创，观望情绪弥漫，原本春意盎然的楼市瞬间冷冻。据统计，1月30日—2月1日的三天时间之内，南京市楼市认购量只有100多套。
2011年个月，楼市“开往春天的地铁”刚刚启动，便遭遇了紧急煞车，煞车时的巨响至今仍余音回荡。
中科院喊涨社科院叫降 谁是“章鱼帝”？
新一轮的密集调控重拳来临，引发市场无限猜想。
中国社科院社科文献出版社出版的2011年《中国与世界经济发展报告》指出，只要政策方向不出现逆转，2011年房地产价格整体震荡向下的概率较大，也就是说有望下降。
专家分析认为，2009年下半年和2010年上半年房地产投资和新开工面积的大幅增长将对2011年形成较强的供给。而在需求方面，由于对二套房及以上的信贷控制还非常严格，大规模的保障性建设也将分流刚性需求，因此2011年房价会出现下行趋势。
与社科院的观点截然不同，中国科学院预测科学研究中心在1月22日发布的“2011年中国经济预测与展望”年度报告中预测，今年我国房地产的价格水平仍将上涨，商品房平均销售价格预计将会增长12.77%。
眼下，2011年已经只剩最后一个月，开发商们已经切实感受到了严冬的寒冷，房价拐点初现端倪。谁是章鱼帝，如今已经水落石出。
银根紧缩下的买房人，钱袋很骨感
新年伊始，贷款就出现了全面紧缩的态势。往常银行贷款“年初鼓肚子，年底关笼子”的情况，今年也出现了很大变化，从1、2月的贷款情况来看，以往积压在头一年的贷款在开年时集中投放的情况也并未出现。有银行相关负责人表示，开年的个工作日贷款放出1000多万，而去年开年天放了两个亿。
一方面是房贷紧缩，另一方面是贷款利率不断上调。从去年年底开始，贷款利率开始“水涨船高”，从去年10月20日起至今年7月7日，其间贷款利率5次上调，五年以上的贷款利率已从6.14%涨至7.05%。不少购房者发现，虽然房价开始降了，但是降下来的房价还不如涨的利息高。
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而对于一些购买小面积二手房的刚需客来讲，最悲催的莫过于本来手上买房资金就不够，最后因为房子面积小、房龄老，还被银行拒贷。在银行贷款额度紧缩的情况下，以往银行宠爱的新房尚且得不到贷款，更何况风险更大的二手房贷款，现在面积在60平方米以下的老旧二手房，已经很难贷到款。
土地拍卖频现“10的战斗”
底价成交、延期出让甚至流拍，2011年的土地市场如同楼市的表现，只能用“低迷”一词形容。曾几何时，一个热门地块会引来多家开发商争抢，从下午两点多拍到华灯初上依然难分胜负，如今这样的场景早已一去不复返。有媒体记者笑言，现在采访土地拍卖千万不能迟到，经常性地5-10就结束战斗了，晚去一会儿就啥都看不到了。
4月27日，南京市国土局公开出让4幅地块，有3幅地块以底价成交，其中一幅是江北雅居乐“地王”附近的住宅用地。这块地在拍卖前备受关注，没想到竟以底价成交。
以上一幕只是今年土地拍卖市场的一个缩影。截至12月3日，南京共推出85幅地块，成交69幅，流标5幅，还有地块延期拍卖。成交地块中只有18幅有溢价，七成以上地块都是底价成交。
统计显示，今年前十个月南京实际出让的土地成交金额还不到去年的一半，成交面积也减少了15.19%，而全年供应计划则完成了不到七成。
碧桂园突袭南京 2000套房闪电售罄
年年都有红五月，今年的红五月则被刻上了碧桂园的印记。
过万购房者涌至售楼处、3000多组客户排队选房、2000套房源当天售出……在这个楼市的五月天，碧桂园凤凰城的新纪录让人叹为观止。
碧桂园凤凰城是怎么做到销售如此火爆的呢？最重要的是其合理的定价，把现场的大幅优惠算进去，毛坯房的单价仅为4057元，最贵的5275元。精装房源单价5499元，最贵单价6574元。笔者算了笔账，一套56㎡的精装挑高公寓，折后才34万左右。此外，不限购也是其热销的一个重要原因。
从去年的碧桂园如山湖城，到今年的凤凰城，以及下半年推出的碧桂园欧洲城和城市花园，碧桂园四盘联动围剿南京的局面正式形成。在碧桂园的领军下，句容、镇江、安徽、溧水、扬州、常州、泰州等地的数十家都市圈楼盘纷纷抢滩南京楼市，凭借“低总价”、“不限购”的优势成为南京楼市的新宠。有业内人士粗略估算，单是5月，都市圈楼盘就至少抢走了南京9个亿的购买力。
6月拿地12月花开 楼市上演《速度与激情》
6月24日，中海地产以13.5亿的总价、4010元/㎡的楼面价拍下位于浦口珠江镇的G20地块。然而谁都不曾想到，仅仅4个月后，这个名为中海万锦熙岸的项目就开放了接待中心，整体项目预计在年前开盘。这样算来，中海从拿地到开盘只有短短的6个月，刷新了保利在南京创下的拿地8个月内上市销售的纪录，被业内誉为“光速盘”。
“从两三年到目前的一年左右的时间，楼盘开发周期已大为缩减。”业内人士称，“短平快，成为开发商普遍采用的模式。”
除了提速的中海地产之外，今年4月底，金地集团拍下的城北尧化门G11商住用地，11月份就出台了项目规划，并公开了“金地明悦”的案名，已经动工建设，将于12月公开售楼处。
招商地产在2010年12月拍下河西地块，不到7个月，案名就确定为“招商珑原”，并正式动工。与招商同月拿地的南京花样年，以2.8亿元在板桥竞得5.54万㎡的商业用地，有望年前开盘。
“调控下市场不景气，开发商要尽量加快资金周转率，提高资金利用率，从而保证企业的良性发展。”业内人士表示。
别墅豪宅是浮云 刚需盘成“当红炸子鸡”
在冷清的楼市下，为了适应调控后的购房者需求，开发商不得不“穷则思变”，纷纷主打“刚需牌”，以总价较低的中小户型为主力，希望在缩小的市场“蛋糕”中获得宝贵的份额。
在这个七月，万科蛰伏一年后推出金域蓝湾二期，打响了今年下半年南京楼市的枪。推出的户型面积有78、90、110、125㎡四种，二期产品放弃了大户型，直接面对刚需，转战中小户型市场。“两房小幸福，江湾大味道。”这是河西标杆仁恒江湾城为七月推出的2期小户型房源打出的广告语。二期共有200多套房子，其中90㎡的两房占到一半。仁恒江湾城此前基本上都是大户型房源，此次推出两房，非常罕见。
年初单价万元以下的楼盘几乎要“绝迹”了，但是几个月后调控效应显现，万元楼盘纷纷重出江湖，整个江北地区、城北的新尧新城、城东的麒麟镇板块、板桥新城以及江宁的大部分地区都是万元以下楼盘的集中所在地。100万的总价，在南京城内置业的选择越来越多。
老公出轨老婆出户，新婚姻法掀起房子保卫战
还有比这更巧合的离婚案吗？8月8日开庭时，南京朱女士手握着丈夫出轨的证据，其委托律师根据婚姻法原司法解释的条款，主张丈夫高先生的房产有妻子一半。
仅仅过了5天，就在一审判决下达前的8月13日，婚姻法新司法解释突然落地，于是丈夫名下的那套婚房与朱女士半点关系都没有了，因为这房子是婚前高先生的父亲买的，虽然产权证婚后才办好，但是上面只有高先生的名字。这起撞在了新婚姻法“枪口”上的案子成了案。
关于新司法解释的舆论焦点主要聚集在以下两点：婚后由一方父母出资购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，可视为对自己子女一方的赠与，应认定该不动产为夫妻一方的个人财产；夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，婚后用夫妻共同财产还贷，离婚时该不动产归产权登记一方，共同还贷及其相应增值部分由产权登记一方对另一方进行补偿。
有观点认为，新司法解释对婚姻中的弱势群体如家庭主妇可能会产生不公，但给被房子挤压得变形的婚恋观，留下了一个喘息的机会。
南京首现“楼跑跑”钱荒显现冰山一角
市民黄先生在六合宇扬·雨花石文化园全款购买了一套120㎡的商品房，原定2012年9月拿房，结果房子买了没多久，尚未封顶的楼盘停工了，开发商竟然卷款人间蒸发。据悉，在该楼盘买房子的有200多户，其中交10万定金的有186户，一次性交完购房全款的有40多户。9月6日，购房者向媒体投诉，将这一起“楼跑跑事件”公诸于众。
宇扬集团是一家靠做脚手架外贸出口发家的企业，起先做房地产是赚钱的，但因为集团发展，欠下银行高额的贷款，加上银根紧缩，资不抵债之下，老板最后只能拔腿走人。
这样的“楼跑跑”事件在今年不断上演：10月10日，苏州一开发商因为没有资金偿还贷款，被法院强制拍卖8套房产。11月3日，合肥两家楼盘开发商被曝欠债出逃。
以上事件暴露出调控之中开发商的资金链越来越脆弱。“根据摸查，(南京)91家重点开发企业自我诊断的资金状况：资金链正常的企业仅27家，资金链紧张和偏紧的64家，资金缺口合计29.89亿元。”11月25日，南京市清理拖欠工程款和民工工资办公室表示，年关将至，受国家宏观调控银根紧缩、人工工资上涨等因素影响，企业资金普遍紧张。
二手房“六连阴”买家连看50套不下单
国家统计局发布的数据显示，南京新商品房价格环比下跌0.6%，二手房价格环比下跌0.5%，这意味着南京新房价格已经连跌5个月，二手房价格更是连跌6个月。
市场的不景气给了二手房买家充足的挑选空间，要求越来越高。城北一家中介的工作人员告诉笔者，“我们有一个客户想买城北的房子，从五塘广场、安怀村到迈皋桥、月苑小区等都考察到了，2个多月已看了不下50套房子，就是不下单，他的心态就是慢慢挑，反正现在不急，价格说不定还会下来，所以很挑剔”。
随着买方市场的到来，中介从业人员收入明显下降、行业遭遇寒冬。“去年的业务员一个月能拿到一两万，今年很多只能拿到2000或3000元一个月，缩水近10倍。”满堂红市场部经理李宁介绍说。
据统计，在去年的高峰期时包括写字楼内的房产中介等全部在内，南京全市共有3000多家房产中介公司，门店则高达20000家，不过随着市场调控的深入，这一数据持续萎缩，有业内人士粗略估计，至少有1/3店家已经消失。
万科降价引发连环跳 楼市进入强震模式
11月是令刚需们心花怒放的一个月，开发商终于扛不住了，南京八大板块首次一致喊跌。岁末的南京楼市，仿佛进入了“强震模式”，一个接一个的重磅降价消息让购房者应接不暇。
11月10日，万科仙林湖项目金色领域首批精装房以“裸奔价”9900元/㎡入市，一举打开南京楼市降价大潮的闸门。与此同时，河西天正滨江推出30套85折豪宅，毛坯房15000元/㎡起，刷新河西谷底价。
仅仅相隔7天，龙江天玺国际广场不甘示弱，打出精装房15900元/㎡起、均价17800元/㎡的诱惑低价。紧接着，城北楼盘银河湾卓苑又爆出重磅优惠，以低于周边楼盘1000元/㎡的超低价入市，花园洋房折后均价仅为9000元/㎡左右。
11月14日，六合的荣盛龙湖半岛宣布房源全线8折，均价4900元/㎡。而12月将开盘的桥北纯新盘旭日学府，则喊出6500元/㎡的均价，将桥北房价拉回“6字”头。
品牌房企降价的作用是毋庸置疑的，万科金色领域两次开盘，两次“夜光”，看来好的产品加上合理的价格，是打开销售的金钥匙。
跨越2011的寒冬 春天就要来了吗？
明年市场是否会发生新的变局？楼市的冬天已经来了，春天还会远吗？
南京21世纪投资集团集团营销总监潘阳认为，明年不太可能出台更严厉的房地产调控政策。今年的调控已经能遏制房价飞涨，明年为了促进房地产行业的良性发展，刚需购房的政策可能会适度放开，但是这个过程肯定是逐步的。而江苏香溢置业副总经理张良则指出，近期存款准备金率的首次下调也给人们带来心态上的微妙变化，积极的信号意义大于实际作用，某些政策方面的松动迹象已经出现。
但是不少业内人士对明年的市场特别是明年上半年的形势并不乐观。扬子置业副总经理孙健认为，今年楼市的上半年是冷空气来临前的大雾，进入7月份后，则一步进入了冬天。目前南京商品住宅库存量已超过5万套，而且一些延迟推出的新房即将上市，因此至少明年上半年的供应量还是非常充足的，供大于求的格局不会改变。
南京新景祥房地产经纪有限公司副总经理何晔则明确指出，明年上半年房价可能还是一个下行的趋势，楼市出现快速回暖的可能性不大，到时候降价的楼盘还会越来越多。
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