[摘要] 称自己是“非官员”的住建部政策研究中心主任陈淮，面对记者强调，只“把脉”不开“药方”。不过，演讲却又不经意地透露出了“方子”的内容。
称自己是“非官员”的住建部政策研究中心主任陈淮，面对记者强调，只“把脉”不开“药方”。不过，演讲却又不经意地透露出了“方子”的内容。
工商联房地产商会会长聂梅生，掌握海量一手数据，她以数据为佐证，“房地产别老梦想着做‘火车头’、做支柱产业，也别梦想着政府像08年那样救市”的观点，惊醒了台下不少“梦中人”。
昨日在南京举办的“2011中国房地产品牌价值峰会”，虽因“任大炮”爽约略显暗淡，但聂梅生与陈淮还是带来了有价值的观点与信息。
调控并非“史上最严厉”
限购缘于住房“短缺”
陈淮说，前6月平均通胀水平已是5.5%，7月CPI是6.5%。而经过5次加息之后，一年期基准利率还是3.5%，依然处于负利率水平。所以，当前的调控不能再称之为“史上最严厉的调控”了。“目前还是负利率下的优惠政策，连常态化调控的水平都还没达到。”
“为什么要限购？两个原因：一是城镇住房面对一个长期的短缺状态，而且是短缺。好比今天开会来了100人，主办方却只准备了80盒盒饭，注定有20个人吃不上盒饭，这就是短缺。”
陈淮说，每100户城镇居民家庭，能面对110-120套的住宅供应，这才能达到房地产发展的相对平衡状态。而实现这一相对平衡状态的过程，还需要20-30年。
“过去10年，中国住房建设已创造了历史性奇迹，1990年城镇住房建设总量是20亿平方米，2000年是44亿平方米，2011年是140亿平方米。但目前城镇居民人均住房面积仍只有20平方米，户均也不过60平方米。当前的住房建设只是满足了基本住房需求，如要与全面小康社会相适应，还有很长的路要走。”
他认为，当前中国主要缺“四类房”。一类是满足大部分居民改善型需求的住房；一类是数亿农民工进城落户的住房；一类是居民希望通过城市化以实现资产保值增值的住房；还有一类是保障性住房。这是今后10-20年间住房建设的重点所在。“中国永远会建保障房，但不会永远按当前的速度来建设，希望能通过3-5年时间，从过去满足大多数人有房住转变到满足所有人有房住。”
土地出让制度已到改革节点
土地出让金与房产税不可兼得
数据显示，2004年土地收入5894亿元，占地方本级收入的49.56%；至2010年，土地收入占地方本级收入的比重已达到近70%。
“2010年地方政府以土地出让偿债余额为2.54万亿；开发商债款多以土地证作抵押，余额至少有1万亿，加上2011年的土地抵押贷款，合计将超过4万亿！”
聂梅生表示，这4万亿的资金就这样被“铁三角”锁住。一旦土地出让金下滑，不仅影响地方收入，也关联银行土地抵押贬值，甚至出现资不抵债，引发金融风险。
基于此，聂梅生透露，工商联房地产商会已向各地方政府建议：重新审视土地出让制度，“现行土地出让制度已到了改革的节点。”
她算了一笔账，如对所有存量住宅征税，税率为1.5%的话，一年的住宅类房产税将为7600亿元，加上商业物业将达1万亿元。持续下去，将有望取代土地出让金。
“但是，现有土地出让已一次性收取了70年的土地出让金，并且是在拍卖背景下使地价大幅溢价后的出让金，如果对业主采取评估现值逐年收房产税，而政府却70年一次预收土地使用费用，这是不合理的，除非政府也采用逐年征收土地出让金。”
聂梅生认为，土地出让金和房产税两者应并轨，成为真正的地方财政。
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