[摘要] 南京二手房交易模式将有大变动,买卖流程和资金交付都将可能改变。昨日,记者从南京市房管部门了解到,南京市计划改变目前的二手房交易模式,新的二手房交易模式将由“资金托管”和“网上签售”两部分组成,很像目前流行的网上“支付宝”购物模式:亲,房子已经过户了,请确认付款。
（南京晨报）南京二手房交易模式将有大变动,买卖流程和资金交付都将可能改变。昨日,记者从南京市房管部门了解到,南京市计划改变目前的二手房交易模式,新的二手房交易模式将由“资金托管”和“网上签售”两部分组成,很像目前流行的网上“支付宝”购物模式:亲,房子已经过户了,请确认付款。
目前二手房交易存在隐患
目前,南京二手房交易模式处于比较自由的状态。以一套总价100万元,首付30万元的二手房交易为例,如果这套二手房是通过二手房中介进行交易的,通常是由买方、卖方以及中介三方,签订一份二手房交易的三方居间合同,买方通常会在签合同时,将30万元的首付款给予卖方。然后,剩下的70万元贷款,将由银行划给卖方。
如果这套二手房没有通过中介交易,通常买卖双方在签订合同的时候,或者会找双方熟人做中间人,进行首付款的交割,或者会请担保公司作为第三方介入,由买方将购房款支付给担保公司,确认二手房过户之后,再由担保公司将购房款划给卖方,这需要买卖双方向担保公司支付一笔担保费用。
由于二手房买卖涉及资金量巨大,同时目前的交易模式中,存在不少可以钻的漏洞,南京二手房市场上,不时会发生中介吃差价,交易惹纠纷等事件。2007年,南京二手房市场上更是发生了中介公司挪用滞留600余万元购房款的事件。
“我们强调存量房资金要进行托管,防范风险。”南京市房产部门相关负责人向记者表示,尽管南京二手房市场上没有发生恶性携款潜逃事件,但是目前的交易模式仍然存在资金风险。
七成二手房交易资金不托管
为了解决二手房交易过程中可能存在的资金风险,从2007年下半年开始,南京市就要求房地产中介机构在交易过程中不得收受房款。2008年,南京出台了《关于进一步加强房地产经纪行为和存量房交易资金管理的若干规定》,明确二手房交易资金的存储和划转,均应通过二手房交易结算资金专用账户进行,房产中介不得通过专用账户以外的其他银行结算账户代收代付。同时,要求商业银行不得将二手房交易资金划入房产中介账户。
尽管南京明确房产中介不得“碰”钱,但是在实际交易中,不少二手房买卖方还是习惯将各项交易流程全部托付给中介,其中也包括交易资金。另外,南京市通过中介交易的二手房比例只有四成不到,更多的二手房交易仍然以私人对私人的方式进行,南京的大部分二手房交易,交易资金都没有进行托管。
以2009年的二手房市场为例,2009年南京二手房成交量达到了10.5万套,可是2009年只有18811笔贷款资金通过存量房监管专用账户划转;2502笔贷款资金通过南京市房屋置业担保有限公司专用账户划转;1605笔客户交易资金通过南京市房地产交易市场资金托管专用账户划转。也就是说,10.5万套二手房的交易量中,总计只有2.3万笔不到的交易资金走了托管渠道,其余七成多的二手房交易资金没有进行托管。
新模式:过户后卖方才能拿到购房款
“新的模式主要有两方面,一方面是网签,另一方面是全额资金托管。”南京市房产部门相关负责人向记者表示,针对南京目前二手房交易模式中存在的隐患,南京酝酿采取郑州、北京等城市的成功经验,推出全新的二手房交易模式。
据了解,南京市酝酿实施的新的二手房交易模式,很像网上购物采用的“支付宝”模式,买方在确认房产过户之后,卖方才能拿到购房款。另外,二手房信息必须经过房产部门的审核,杜绝了造假的可能。
在交易流程上,二手房交易将增加“网签”程序,也就是二手房交易双方在签订合同后,要像新建商品房那样到房产部门进行备案,并将二手房的详细情况公布在网上。买卖双方可以凭借网签号,上网查询相关二手房的历史、价格、买卖情况。这样可以避免“一房多卖”、中介吃差价等情况,同时买方还可以清楚地知道,他购买的二手房是否涉及到抵押、官司等,避免不必要的麻烦。
另外,在交易资金托管上,政府部门将出面作为二手房交易结算资金的交易保证机构,在银行开设交易资金托管专用账户,专门用于交易资金的存储和支付。买卖双方在交易二手房达成协议时,买房人将购房款存至政府指定监管账户,交易完成、新房产证发放给买房人后,购房款再支付给卖房人;如果不能完成房产过户手续,利息将和购房款一起退回买房人账户。整个过程全部免费。
“我们支持南京市的改革,这样对买卖双方来说都是件好事。”南京满堂红置业市场部经理 表示,这种新的交易模式将让市场交易信息公开透明,对他们这样规范经营的中介来说,也是一件好事。(朱福林)
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