[摘要] 在南京全面执行楼市限购细则的背景下，从昨天开始，市民在南京买房，要多一个流程，就是要到房管部门开具新购住房证明，以证明自己在限购令下仍具有购房资格。
（金陵晚报）在南京全面执行楼市限购细则的背景下，从昨天开始，市民在南京买房，要多一个流程，就是要到房管部门开具新购住房证明，以证明自己在限购令下仍具有购房资格。
但是，仍有中介找到了破解限购细则的“偏方”，让外地人也能买两套房，方法就是先买一套房，落户后再买第二套。
买房前要开新购住房证明
南京住房限购细则前天出台，规定：南京本地家庭已有2套以上住房的，无法提供1年以上（含1年）南京纳税证明或社保证明的外地户籍家庭，不能在南京市区买房。
已有1套住房的本市户籍家庭，能提供1年以上（含1年）纳税证明或社保证明、且在南京无房的外地户籍家庭，可新购1套住房。
据悉，家庭已拥有住房套数，是指一个家庭在南京江南八区以及江宁、浦口、六合等城区内，一共有多少套住房。而一个家庭是指父母及未成年子女。
南京市住建委房屋产权市场处副处长曾新骏表示，从昨天开始，所有的市民在购买商品房或二手房的时候，必须要到房管部门开具新购住房查询的窗口，去开新购住房证明，以证明自己在限购令下，仍具有购房资格。他指出：“没有证明，房管部门将不再收件，不再办理登记。”
也就是说，从昨天开始，如果市民在限购之列、无法开具新购住房证明，那么，就算市民已在楼盘交了定金、跟开发商签了认购合同，购房合同也无法在房管部门得到鉴证，也就无法“成交”。二手房也是一样，就算买卖双方签订了购房合同，如果市民在限购之列、无法开具新购住房证明，那么在到房管部门送件时也会被拒收。
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没有证明房管部门不收件
那么，现在市民买房，怎样办理新购住房证明，以证明自己有资格买房？
南京市住建委相关负责人表示，市民现在买一手商品住房，可以先交定金认购，但在认购之后，必须要到房管部门开具新购住房证明，并提供给开发商，然后开发商凭借此证明，签订商品房买卖合同。合同在送到房管部门鉴证时，开发商也必须将市民的新购住房证明，提交给受理窗口，房管部门才会对此合同进行鉴证。
而买二手房的市民，可以先跟卖主签合同，但必须在房产登记测绘配图之前，到房管部门开具新购住房证明。送件时，必须提供新购住房证明，房管部门才会收件。
在江宁买房到江宁开证明
到哪儿去办新购住房证明？
南京市住建委相关负责人介绍，在主城八区买房，应在以下地点开具新购房证明：（1）华侨路登记中心，地址为鼓楼区华侨路35号；（2）大光路登记分中心，地址为白下区大光路49号；（3）中央门登记分中心，地址为玄武区龙蟠路218号。
在江宁买房，应在以下地点开具新购房证明：江宁区房地产交易中心，地址为江宁区天元东路555号。
在浦口买房，应在以下地点开具新购房证明：浦口区房地产交易登记中心，地址为浦口区江浦街道象山路1号。
在六合买房，应在以下地点开具新购房证明：（1）六合区房产交易登记中心，地址为六合区雄州东路1号的六合区政务中心2楼；（2）六合房产交易登记中心大厂分中心，地址为沿江开发区新华西路328号。
买房人必须本人到场
市民开具新购住房证明，需要带哪些材料？南京市住建委相关负责人表示，需要提供以下材料：一是开具新购住房证明申请表；二是本人及家庭成员的身份证原件及复印件；三是结婚证或未婚证明；四是户口簿；如果是外地户籍家庭，还需提供一年以上纳税证明和社保证明。买房人必须本人到场申请，因故不能到场的，须提交经公证的委托书。
开证明的手续如下：1、购房者准备好身份证件和相关证明。2、在查询窗口填写、递交买房证明申请表。3、系统查实认定。4、符合条件的购房者开具新购房证明。5、凭此证明与开发商签订买房合同。6、开发商代为送件、鉴证。
值得注意的是，二手房要在配图之前出具该证明，与配图一起送件、鉴证。外地买房人，要先去税务和社保部门开具证明。
联网查在11区共几套房
据悉，新购住房证明自开具之日起，5天内有效。因特殊情况过期未办购房手续的，需要重新申请，由房管部门开具新的新购住房证明，并收回原证明。也就是说，有人想钻空子，多开几份新购住房证明，来买多套房，是不可能的。
南京市住建委相关负责人表示，全市江南八区及江宁、浦口、六合等城区的房屋权属登记信息已联网，市民在全市任何一个房产交易中心，都能查到自己家庭已拥有住房套数。该负责人也提醒，房地产开发商、销售公司和二手房中介，有义务提醒买房人在签订房屋买卖合同之前，去房管部门登记机构申请开具新购住房证明。
>>>规避“偏方”
多家中介想出规避新政的办法
让外地人在南京也能买两套房
“上有政策下有对策”，面对以往多次调控，总有买房人能想出各种办法拆招，譬如假离婚、转让房产等。尽管新政才出台一天，昨天，一个可能破解新政限购的“偏方”就横空出世。
按照南京限购细则，拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、暂停在本市市区内向其销售住房。而这个“偏方”则巧妙地利用了外地人买房可落户变成南京本地居民的规定，让原本在南京已买一套房的外地人，可以再买一套。
胡女士是南通人，早在2008年，就帮儿子在南京市江宁区，买了一套60多平方米的小户型。如今儿子在南京工作，想再买一套房。但是前天出台的限购令，规定像她儿子这样的外地户籍居民，如果有一套房，就不能再买房。
胡女士很伤脑筋，就跟儿子到南京一家中介询问，中介支招，胡女士的儿子买的房子超过60平方米，能够在南京落户口，这样她儿子就变成南京本地居民。按照限购细则，南京本地居民有一套房，还可再买一套，这样，胡女士的儿子就能在南京再买一套房了。
实际上，记者在南京多家中介采访获悉，多家中介都已经想出了这个规避新政的办法。
南京网博地产机构总经理孙海也在他的微博中表达了类似的观点：有一年社保的外地人，按照现在的政策，可以买1套房，买了房以后，把户口迁入南京，就可算是南京本地居民，届时还可以再买1套。
正如孙海所说，近期极有可能出现外地人把户口迁入南京、以便再买一套房的高潮。范薇静
>>>案例点评
假离婚假登记小心人财两失
北京、上海等地的楼市限购令出台后，便有人以假离婚或假登记房主等方式规避房产调控政策。昨天北京海淀法院民事审判庭法官就近日审理的相关案件发出提示，“假离婚”、“假登记”虽然表面上“突破”了房产调控的限制措施，但其背后却隐藏诸多法律风险，一些当事人为此闹上法庭，还有些人为此招致严重的财产损失。
案例1
假离婚导致人财两空
男青年王某与女友张某在结婚后，以按揭贷款的方式购买了两套商品房。由于北京房价上涨很快，小两口从购买的房子中获利颇丰，于是想继续购买第三套商品房并从中获利。
但2010年北京出台的“认房又认贷”和“限购令”调控政策，让这对夫妻的想法受到限制。丈夫王某与妻子张某商量后，便打算通过协议离婚的方式，将两套房产都分到张某名下，而王某名下一套房子也没有，等王某购买了第三套房屋后，两人再复婚。
然而在离婚后，王某需要用钱去购买房屋时，不想前妻却一再推托，不久王某就无法联系上张某的手机。其后，王某才发现张某名下的两套房屋已被张某卖给了其他人，而张某也不见了踪影。
法官：警惕离婚财产法律风险
北京海淀法院民事审判法庭法官告诫说，现实中有些利令智昏的人以为可通过“假离婚”的方法规避政策，但“离婚”在法律上会产生财产分割的效力，从而导致财产产权转移，张某在离婚后出卖其名下的财产也是合法的，王某也无法要求张某返还其房款份额。在金钱与感情之间，感情不一定能战胜金钱的诱惑。法官奉劝通过这种方法规避的人，要警惕离婚财产法律风险，免得像王某一样“假戏真做”，房子和老婆都没了，真是“赔了夫人又折兵”。
案例2
假名登记遭遇亲戚反悔
李某在北京已经有两套商品房，但他仍想投资买房。为规避“差别化信贷”和“限购令”的调控政策，李某找到了其在京郊居住的亲戚赵某，跟赵某商量以其名义为李某购买一套商品房并办理按揭贷款，房贷首付及贷款手续都由李某办理。
李某告诉赵某，待房屋购买完后，先将房屋落在赵某的名下，以后再通过其他法律关系最后转到李某的名下，事成之后李某将给赵某一笔感谢费。
但其后不久，赵某决定结婚买房，因其名下有了李某提出购买的一套房屋，结果他自己再买房的时候被银行告知不能享受贷款优惠政策，而且今后可能不能再买新的商品房。赵某得知这样的结果后，明确告诉李某不再将自己名下的房屋过户给他，于是双方就该房屋的权属及增值价值归属发生了纠纷，并闹上了法庭。
法官：“借名买卖”本身违法无效
法官介绍，李某采用的规避方法是典型的借名买卖交易，包括明面的买卖关系和暗面的委托代理关系的组合。即李某作为借名人，为规避房产调控的相关政策规定，借名购买其自身受到“限购”和不享受首套房屋贷款待遇的商品房，并登记在他人赵某的名下，私下约定以赵某名义登记为所有权人。其后依据双方之间的约定或其他法律关系要求登记名义人办理房屋所有权变更等登记手续，实现规避房屋限购及差别贷款政策，其以合法形式掩盖非法目的的被掩盖行为本身就是违法无效的。
因为房产证是业主的直接权利证明，所以，李某的规避行为将面临“资格交易”的典型风险，即如果被借名人其后“反悔”，借名人在法律上则无法取得借名购买的房产及产生的相应增值。当然，如果借名人履行了私下协议，其也面临着“资格用尽”后的风险，其“反悔”的几率是很大的，所以，假名登记交易往往产生诸多诉讼纠纷，而借名人却无法实现其借名规避的目的，最后闹得“竹篮打水一场空”。北京晚报
市场反应楼盘和中介的买房人骤减
南京限购细则一执行，昨天，全市各大楼盘的买房人有所减少，中介也一片冷清。昨天早上，记者来到华侨路房地产交易中心，发现一楼大厅仅少数几个人，二楼收件大厅内也只有10个人左右。
平常比较繁忙的交易窗口前，只有2个登记受理窗口有人办理业务，其余窗口无人问津。
接着，记者来到“中介一条街”华侨路，走访了顺驰、裕兴、我爱我家、中原地产、港厦等二手房中介，发现各家门店里客户都很少。中原地产一位房产经纪人介绍，限购细则出台造成浓郁的观望气氛，看房和买房的人气都明显下滑，以往每天都有很多人在门口看公示房源，但昨天来看房源的人很少。
而河西、江宁、江北等片区多家楼盘的销售负责人告诉记者，限购细则出台后，昨天来看房的人数有所减少，观望情绪也更严重。
专家观点资金紧张楼盘或降价两成
城南金浦名城世家的一位人士介绍：“限购细则出台前，我们144套房，已有200多个买房人办了会员卡。但限购细则出台后，肯定会有一部分人买不了房了。当然，我们楼盘的主力客群是刚需和改善性需求，所以受影响不大。”
河西一家品牌楼盘的销售负责人告诉记者，限购细则出台，他们的压力非常大，因为楼盘的主力客群就是多套房客户，“目前我们正在商讨对策”。
据网上房地产数据，昨天全市认购商品住宅177套，不过都是前几天认购延迟到昨天上网的，包括仁恒江湾城上周五晚上认购的74套房。一位内部人士透露：“网上房地产的数据有所延迟，估计今天全市很少人买房，这个数据要过两天才能在网上房地产显示出来。”
专家预测，限购令使得南京的大户型、豪宅及别墅楼盘受伤害，对一些投资比例较高的楼盘打击也较大，预计在一段时间的僵持期后，一些资金紧张的中小房企或降价促销，“不排除个别楼盘降价幅度达两成”。
（扬子晚报）限购令出台后，南京二手房市场上咨询看房的人数有明显下降，还有不少客户转而关注起了商铺。记者咨询了几家中介门店，店长们均表示二手房受影响很大，自己很有压力。
昨天不少中介门店的经营人都发现，咨询二手房的人一如平常，但真正看房的少之又少。
满堂红鼓楼区一家门店的店长王静告诉记者，因为春节刚过去不久，有关二手房业务的人流量一直不大。当天来他们店挂牌的二手房房主有三人，与平日变化不大。昨日咨询买房的人倒来了不少，还有人在相互谈论着如何转户口的问题。有趣的是，整整一天，前去咨询的人里都没一个表示想去看看二手房的实际情况，“他们基本上都只是想了解下价格和动态情况。”小王说道。
春节后不少中介公司的二手房业务都还没“开张”，这让不少店长都感到很大压力。华侨路一家中介门店的负责人对记者表示，此前不满5年房产交易的营业税调整已经对二手房交易影响很大了，如今“限购令”也终于落地，他们更加为今年的经营捏一把汗。
“限购令”刚刚落地南京，已经有购房者不得不放弃购买住宅的念头，转而关注商业地产的投资。以往一直关注咨询龙江附近非毛坯单室套二手房的陈先生，昨天来到龙江一家满堂红的中介门店时，却开口询问起一处商业广场的二手商铺来。
其置业顾问告诉记者，陈先生名下已有两套住房，昨日帮他咨询房产局工作人员时，得到的答案就是无法过户。因此他不得不转而询问商铺是否不在限购之列。“随着调控的继续，转变投资方向的客户将越来越多，我们今年的主营业务将转向租房及商铺业务。”这家中介的店长表示。
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