[摘要] 上周,一家股份制银行总行房地产部的负责人在南京调研时告诉记者,他们最近“密切关注地产业的任何异常波动”,对风险控制保持高度警惕。
“不瞒你说,像万科、金地、保利、招商这些地产业内赫赫有名、现金流充裕的企业,过去我们都争着给他们放信用贷款,没有任何土地和工程做抵押。比如万科,一般都是年底把明年需要的上百亿的贷款盘子端出来招标,银行都抢着做。但现在不行了,因为交易量萎缩,众多地产商现金流明显下降,现在,没有一家银行敢放信用贷款。”[停贷银行增至12家 南京三套房或全面停贷？]
上周,一家股份制银行总行房地产部的负责人在南京调研时告诉记者,他们最近“密切关注地产业的任何异常波动”,对风险控制保持高度警惕。
“不仅信用贷款做不了,所有房地产开发企业的固定资产抵押贷款都将面临冻结,有地有房子也没有用。”省银监局的一位负责同志坦言,这种紧缩力度前所未有。[首付不够可以考虑消费贷款和信用贷款]
地产新政实施4个多月来,尽管大中城市的房价尚未发生明显下降,但交易量萎缩,市场闹哄哄的各种杂音很多,紧缩政策不断加码。中央领导同志近日在江苏明确表示,要继续贯彻房地产调控的一系列政策措施,切实巩固调控成果。
据银监会相关负责人称,银监会最近和国土部、住房和城乡建设部建立了一系列紧密型的会商协调机制,在掌握3000多宗、约19万亩的闲置土地情况后,还将对囤地、开发企业高负债率、长期拖欠土地出让金等一系列问题采取更严厉的措施。“没有松动的可能,只能不断加码。”[银行收紧开发贷款 囤地开发商将被列入黑名单]
“调控到目前,我认为最现实的作用是市场预期已经发生改变,预期的积极变化比价格的变化更有意义,预期的变化是先导,其后续效应会有一个时滞。”江苏省银监局局长于学军说。
他说,预期的变化可从几个方面得到验证:一是过去3个多月来,大中城市土地成交量和地价逐渐走低,过去地王频生、价格飞天的区域,现在出现大面积流标。8月12日,南京就有两块地以比去年低得多的底价成交,北京和上海最近的几块住宅用地都以底价成交,这说明开发商的预期已经发生变化。抢做地王是因为预期还会涨,而底价成交或者无人应标说明市场乐观情绪已经发生变化。[欲买房却无法贷款 揭秘房贷不为人知的"行规"]
“从我们接触的开发企业看,他们今年对金九银十已经不抱希望。去年的余粮不多了,如果再投入新项目就更捉襟见肘。现在开发商都想办法多备现金,以备过冬之需,这是一个行业进入低潮时必然会出现的情况。2008年底,我们去万科总部调研时,财务老总说账上趴着上百亿的现金准备过冬。但下面的这个冬天不像2008年,不会再有4万亿的救命钱,这个冬天有多长,说不清。”南京一家商业银行行长验证了于学军观点。
市场预期的第二个变化是并购行为已经浮现,自有资金雄厚的开发企业频频上演大吃小、好吃差、快吃慢的并购战。一些资质实力一般的开发企业已经或将要面临着出局的考验。“我们正接手北京王府井附近一个地产项目的并购贷款。开发企业手上的地不错,但管理和融资能力差,现金流明显不济,这个并购项目所需的贷款约15亿。”民生银行地产事业部的一位大区总监告诉记者。而从报端香港长实集团最近频频进入内地逆市拿地的情况看,每一轮调整,抵御能力弱的中小开发企业都会成为业界老饕的猎物,无论是在2008年国际金融危机最肆虐的时候,还是当下。[公积金贷款将援建保障房 试点城市里没有南京]
市场预期的第三个变化是消费者和银行日益理性。随着二套房、三套房贷的收紧,投机性需求明显受到抑制。新政以前,彻夜排队、闭着眼睛抢房的非理性行为销声匿迹,南京多数银行对三套房贷“免谈”。新街口工行的一位房贷经理,去年一个人放了1.5亿的房贷,今年只是一季度做了些业务,一个月三五笔。新街口交行房贷部人员告诉记者,来的人主要是还房贷和办经济适用房的公积金贷款,三套房什么的都是开发商瞎咋呼,实际上基本没人问,银行也不做。大家都不看好的时候,谁有毛病来买三套房啊?记者翻阅江苏多家银行二季度向监管部门的汇报材料,都不约而同地用较大篇幅谈如何进行房贷风险的排查和控制。
“这说明各方的认识已经到一个方向上来,这种预期的改变是长期博弈的产物,是坚持正确的调控方向不动摇的结果,来之不易,弥足珍惜。房地产价格畸高,固定资产投资过热,加大了通胀压力。实际上,通胀已经抬头,如果资产价格过高的势头不能得到有效遏制,双方形成叠加共振,一旦通胀全面爆发,就更难治理。对高房价保持如临大敌的警惕是十分必要的。”省政府参事、货币政策专家黄正威说。
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担心三套房贷随时叫停 开发商心里没底抢开盘
（来源：扬子晚报）
市场观察
银监会要求在京沪深杭等房价上涨过快地区暂停第三套房贷款的消息发出之后，南京楼市也不可避免地受到了影响。南京的三套房贷是变紧了还是仍然宽松?如果南京的各家银行全面叫停三套房贷，对市场会有什么样的影响?这成为不少买房人和开发商都很关注的话题。[三套房贷或全面叫停 南京各银行政策列表]
今天还能做，
明天可能就会停
京沪深杭叫停三套房贷之后，南京各家银行的三套房贷政策是否有了变化?笔者就此咨询了多家楼盘的销售经理或营销负责人，他们大多很明确地对此表示了肯定。[停贷银行增至12家 南京三套房或全面停贷？]
城中一家楼盘的售楼部经理告诉笔者，他们楼盘有两家合作银行，之前只要客户资金状况良好、满足银行要求的首付比例和贷款利率上浮，就能办理三套房贷款，但本周接到合作银行的通知，三套房贷不能办了。而售楼人员到其它银行了解到的信息也不乐观，好多银行都停止了。
南京一家品牌开发商的营销总监也表示，原本南京大半的银行都是可以办理三套房贷的，但本周开始，能够办理的银行数量减少了，而且听说南京也有可能会全面叫停三套房贷。
而城东一家高档楼盘的销售主管表示，目前有部分银行还是能够做三套房贷的，但具体哪家她得先打电话确认后才能告诉买房人，“因为现在银行政策变化太快，可能昨天我们问时还是能做的，今天就会突然停止了，谁也不能保证今天可以的银行明天是不是又会有变化。”[三套房贷扑朔迷离 政策不明确会让人心里没底]
原来只跟一两家银行合作
现在网罗了七八家银行
房贷收紧对部分项目的销售会造成阻力，开发商对此也在想方设法规避。河西一家楼盘的销售经理透露，本来他们项目要求买房人必须在与其合作的银行贷款，因为开发商就是从这家银行获得开发贷款的，但因为三套房贷收紧了，合作银行上周接到通知全面停贷三套房，因此他们赶紧联系了南京的其它七八家银行，现在买房人的选择多了，“如果这家银行贷不下来，我们会帮买房人再去联系另外一家。”[银行提二套三套房贷利率 南京5家不放三套房贷]
虽然南京目前还有部分银行仍然可以办理三套房贷，但政策不断收紧的迹象让一些计划推盘的开发商也有了担心，决定尽快开盘低调卖房。据了解，河西一家新盘虽然近期蓄水情况很不错，不过开发商感觉市场形势不明朗，怕再出政策，看到目前蓄水也差不多了，已经决定尽快开盘，而且不想把声势搞得太大，“悄悄卖掉就好了”。
投资需求将受抑制
房价想涨更难了
三套房贷的收紧对于南京楼市会有什么影响呢?栖霞建设集团营销总监张冰认为，三套房并不是需求的主流，在南京楼市占据的比例不大，因此即使全面暂停，对于整个楼市的影响也不会太大。城中一家高端楼盘的售楼经理表示，他们项目的业主虽然普遍都是三次甚至四次置业，所以三套房贷的收紧对于他们项目的销售影响也不大，因为客户一次性付款的比例很高，大概在七成左右。[南京开发商催促客户签约 称三套房贷没准也叫停]
南京一家酒店式公寓的营销负责人就没这么乐观了，他认为三套房贷收紧对于投资型物业打击还是很大的，因为对于投资者而言，这一政策将大大降低投资，打击了投资者的购买欲望，这样接下来为了销售开发商势必得想办法，接下来预计降价楼盘的数量会继续增加。
南京中合众原置业有限公司总经理厉心也认为，三套房贷收紧是一个重要的政策信号。因为最近楼市价格降幅微弱，二手房价也没什么下降，而中央调控楼市的决心很强，如果新政没多久市场就反弹，很可能新的政策就要出台。三套房贷针对性强，停贷将对开发商眼下利益有影响，但对行业健康还是有利的。
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