[摘要] 新政凶猛，4月中旬以来已经出台的各项调控举措已经让今年的传统“红五月”泡汤，整个房地产市场急剧降温，6月初利空再度来袭，住建部、中国人民银行、银监会联合发布通知，进一步明确了“同一购房家庭”、“既认房又认贷”的二套房认定标准。另外为了防控风险，银行对二手房贷款进一步收紧，对房龄20年以上的二手房暂停放贷
新政凶猛，4月中旬以来已经出台的各项调控举措已经让今年的传统“红五月”泡汤，整个房地产市场急剧降温，6月初利空再度来袭，住建部、中国人民银行、银监会联合发布通知，进一步明确了“同一购房家庭”、“既认房又认贷”的二套房认定标准。另外为了防控风险，银行对二手房贷款进一步收紧，对房龄20年以上的二手房暂停放贷。
在新政冲击下，二手房市场出现了哪些变化呢？前不久报道过的奥体二手房和江北二手房价格“跳水”的现象，是个例还是较为普遍？本报地产评论员日前深入到南京十大片区，对二手房市场进行了详细的摸底调查。 [南京二手房主坐"过山车"淡定攥房PK送车悬赏]
本报地产评论员兵分十路，对南京二手房市场进行了摸底调查，结果显示，浦口等少数片区降价明显，多数片区价格只是略有下调，个别区域房源的挂牌价甚至因为地铁开通不降反涨。
桥北降幅1000-2000元/m2
有套二手房转手仅赚2万
新政以来，浦口区的二手房市场成为南京楼市的“重灾区”，不仅价格和成交率先下行，降幅也领先全市其他板块。
南京网上房地产统计显示，5月全月南京二手房共成交3733套，环比4月下降57.5％。其中浦口区成交578套，比4月下降55.7%。价格方面，5月南京二手房全市挂牌价降幅的浦口区，由4月的8841元/㎡下降至8115元/㎡。
“现在有成交的也大多是总价比较低的房源”，德冠置业总经理张鉴华表示，目前浦口二手房成交剧降，许多中介店面成交与3月份相比三分之一都不到，“这个月我们3家店才有7个单，3月份2个店就成交了20多套”。价格上则各个区域略有不同，张鉴华举例说，桥北区域目前降幅多在1000-1500元/㎡，有些则在2000元/㎡左右，珠江镇一般都在1000元以内的降幅。
在二手房不断降价的情况下，张鉴华的客户里甚至出现了卖一套仅赚了2万元的案例。一位客户去年在桥北买进5套房子，新政出来前卖了3套房子，赚了50来万。新政后周边二手房价格不断下调，该客户急于脱手，将其中一套原标价78万元的两房以60万的价格卖了出去，而去年买这套房就花了56万元，“刨去一些税费，赚了不到2万块”。 [新政发威 两成炒家亏本2%二手房炒家急急抽身]
友邦置业的统计显示，6月上旬浦口挂牌价与4月中旬下降了18.3% ，成交价下降21%。“6月份有局部回升的迹象，但这不代表整体上会有回温，市场还是波浪式上下浮动”。
挂牌均价先降后升
时光澔韵单价仍要1.5万
5月上旬雨花台区的二手房挂牌价降幅达到了7.1%，仅次于江北两区。但刚过去的6月上旬，又涨到了11465元/㎡，是与5月相比挂牌价反而上升的少数区域之一。
南京我爱我家雨花店的陈经理告诉笔者，雨花台区的二手房价格算得上是主城的盆底，与的栖霞区相差不大，房主的报价在新政后也出现一定调整，但基本到5月底时就趋于稳定了。
近期雨花台区的一些新盘在新政后公开纷纷下调了价格预期，这对二手房市场有何影响呢？陈经理表示，相比新房的开发商，二手房业主个体性更强，业主如果急于卖房的话议价的空间就比较大，也有部分业主觉得自己并不等钱用，所以宁愿转售为租也不会降价卖房。5月底地铁一号线南延线开通后，仁恒翠竹园、阅城国际花园等楼盘的交通更加便利，因此这些楼盘的一些二手房房源在6月以来的挂牌价开始有些反弹。
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鼓楼区
挂牌价从4月的接近18000元/㎡到5月降为17500元/㎡左右，再到6月上旬的17000元/㎡。随着市场转冷，急于抛房的人也越来越多。从4月到5月，鼓楼区的挂牌量大增，从原本刚过千套一下子达到4000多套，而6月仅上旬就达到了1395套。
位于定淮门大街的大盘海德卫城可以说是较有代表性的个盘。据我爱我家龙江店朱经理介绍：“新政开始前，这里的卖主很多挂出20000-22000元/㎡的价格，新政之后，现在我们统计挂出的平均价在18110元/㎡。”朱经理以一套160平方米的四房为例，该房新政前挂牌价是接近300万，而现在的报价只有290万样子。并且如果买主有诚意，价格还可以找房东谈。 [二手房炒家加紧套现 或转当婆]
“中海·凯旋门现在有一套65平方米的两房，报价是116万，而新政前这套房子是125万。”满堂红置业三牌楼大街分店的杨经理表示，该房东委托他在挂牌价旁打上“本周降价房”。
业内人士计算，新政后鼓楼区的二手房普遍降价幅度在10%左右，所降总价多在5-10万之间。
建邺区
建邺区的二手房挂牌价从4月份到6月上旬，下降了约1200元/㎡。在成交量上，从4月的752套到5月的236套，下降幅度达到了68%，将近七成。另一方面，该区有大量房源挂出，3月还是1700多套，到5月达到今年位3278套。
“二手挂牌量迅速上升，背后反映出投资客对市场预期的担忧。”“房主抛售的心态十分明显。”在反映这种心态的现象中，一个最极端的案例，莫过于两周前奥体融侨·中央花园的一位房主一夜降价30万抛房。此举被很多业内人士视为是该板块二手房楼市价格跳水的开始，不过，这种现象并没有扩大化，目前大多数建邺区的二手房仍然价格坚挺。
“不少房东都交代我们，凡是要求价格上让步的买主，都一律免谈。”在万科·光明城市，一家中介工作人员小马表示说。据了解，像银城·西堤国际、中海·塞纳丽舍，二手房价格基本都挺在20000元/㎡左右，比近期开盘的御江金城还高。 [统计显示6月上旬南京二手房交易量同比下跌24%]
“建邺区的房子，特别是奥体板块中品质较好的楼盘，相对而言业主实力比较强。”在河西自己开中介的一位老板这样分析：“因此，如果不是急等用钱，他们一般不会跳水。”
城市桃园200万的房降了10万
一些次新房还略有上涨
在秦虹小区附近的一家二手房中介，笔者看到正值中午，门店里咨询或买房的人却寥寥无几，工作人员小杨表示他们附近2000年之后的次新房房源比较稀缺，房源基本都是九几年的，新政后，这些房源中有个别房东因为个人原因先行降价，给所在小区的挂牌价格水平产生了示范效应。
我爱我家集庆门店的一位工作人员也表示，最近他们店里的挂牌量有所增加，房东的态度跟新政前比也有了很大变化，以前不但没有讨价还价的余地，而且房东很可能一天一个价，现在虽然挂牌的价格看起来没有下调，但房东都会补充一下：“你先过来看房，价格可以再谈。”在实际销售中，价格调整与否对于成交的决定作用明显，“我们最近成交了一套城市桃园的二手房，房东本来报价200万，因为有急事需要用钱，最后成交时降了10万多元；而皇册家园有套房源单价高达2.7万元/㎡，大半个月了也没卖出去。”
从成交情况看，6月上旬秦淮区的二手房在价格持续下调的刺激之下，一共成交了59套，虽然仅比的雨花台区略多一些，但与5月上旬仅48套的成交相比，增长幅度也超过了20%。
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炒房客限时特卖
挂牌价仅现微调
随着二套房贷新政后续政策的陆续出台，下关区二手房市场的价格和交易情况虽然“寒冷”依旧，但近期已经基本趋于稳定。
从整体数据看，下关区二手房个人挂牌价从4月超过13200元/㎡到5月份下降为12700元/㎡左右，进入6月，个人二手房的挂牌价比5月份只有轻微下调，基本保持在12700元/㎡上下。可以说，下关区的二手房市场在新政出台后下跌不多，到本月已经进入渐稳的状态。
不过，房子不好卖还是一个不争的事实。从成交量来看，4月份为519套，5月为217套，而6月上旬则成交了70套。由于4月份新政的出台，5月份下关区的挂牌量大增，达到1515套，不过进入6月，价格趋于稳定的下关区，房屋供给量较同期有所下降。业内人士分析这应该是供房者看到了价格趋稳，观望情绪增加的缘故。 [去二三线城市吸货 炒房客"翻墙术"专攻政策空]
我爱我家一门店的工作人员小邵介绍，目前世茂滨江新城成交价格在精装房16700元/m2多一点。而在新政刚刚出台后的均价保持在为18200元/m2以上，新政出台前的四月份更是达到了19000元/m2以上。
最近看到下关区的市场渐趋平稳，一些房东又开始观望起来。像他刚推的中海凯旋门5套房，房东承诺为限时不加价，要求在2个月内处理掉。而世茂滨江新城几套房子，房东到现在也没把钥匙交给他。
4月份中旬玄武区的二手房挂牌量为1084，由于新政的刺激，很多房主急于出售房源，5月份挂牌量迅速上升为2051套，成交量为358套。到了6月份，新政细则出台之后，观望情绪进一步加深，挂牌量不升反减，6月上旬挂牌量为726套，成交量仅为96套。
数据背后的真实市场究竟如何？据我爱我家丹凤街店店长吴永春介绍：“新政之后，我们店的挂牌量下降了至少50%，成交量更是下滑严重，在70%左右，一个月大概只能成交3套左右。”我爱我家苜蓿园店店长陈秀青也表示：“成交量下降得比较厉害，大概在30%—60%之间。”
值得注意的是，即使成交量大量下降，玄武区二手房的价格下降却不明显，“价格比较稳定，新政前后变化不大，很多房主也不急着出售。”吴永春说。笔者在采访中了解到，城东片区由于房源少，价格一直比较稳定，地铁2号线开通之后，房价不但没有跌，还有上涨的趋势。同样借助地铁优势的还有迈皋桥区域，价格也比较稳定，像中电颐和家园、兰亭雅苑等二手房的挂牌价反而超过了在售新房。 [打压炒房 南京多家银行逐渐收紧抵押消费贷款]
“挂牌急售的情况有，但是很少，价格大概会下浮20%左右，而且规定要现金一次性付清。”相关人员说，“这种情况在新政不出台之前也存在，主要是房主等钱用，属于个别现象。”
价格调整不明显
部分房主转售为租
虽然成交量为大势所趋，非常惨淡，但是白下区在一轮又一轮的调控中却依然坚守着价格底线。
笔者从满堂红、我爱我家等中介了解到，白下区6月份二手房的成交量比新政前下跌了近七成，目前均价下跌不明显。“这个区域的楼盘挂牌量降了很多，只有新政前的50%，而且目前成交量非常少，以前一个月至少可以成交15套左右，现在一个月只有3—5套左右。”我爱我家长白街店店长胡静说，“有一部分房主转售为租，但是价格变动并不是很大，顶多也只有10%的降幅。”[嫌房租太高租房后再出租 赚差价涉嫌诈骗被抓]
目前白下区单身公寓的二手房单价在2万左右，金鼎湾、朗诗等档次高一点的住宅单价在3万左右。白下区相对来说投资客比较少，很多房主并不急着出售。但是，也有少数投资客出货，只要能保本或赚少一些，他们都会接受，不会像过去那样非赚50%或以上才放手。获悉，最近有套京隆名爵府的房子，房主一下子就降了100万，但要求在15天内成交，过了这个期限后就重新恢复原价。[住建委:南京公租房肯定不是毛坯房 应是全装修]
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成交量剧减253%
岔路口挂牌价降千元
无论是新房还是二手房市场，江宁都是全市成交的“大户”，在此轮新政浪潮中，量价齐跌趋势明显，以往的新房与二手房价格倒置现象正逐步得到改变。[成交下滑楼市冷清 开发商推多重优惠92折]
据统计，虽然4月份江宁区的挂牌均价首次突破了1万元/㎡，达到10512元/㎡，但之后一路走跌，5月份为10361元/㎡，6月上旬仅是10155元/㎡，在仅仅两个多月的时间里整体就下降了357元/㎡；与此同时，成交量也由4月份的日均成交53.6套下降到目前的15.2套，降幅高达252.6%。
业内人士表示，“江宁区域在经历了两个多月的适应期后，房主普遍调低了预期，在我们统计的房源中，房价实际降幅多在10%-20%间，其中不乏总价降低20多万元的个案，尤其是那些户型较大的房源如果价格没有让步很难出手。”[一线楼市成交降四成 投资型购房者已受到挤压]
在胜太路的一家中介店，一位工作人员也告诉笔者这样一个案例，“同一个单位的一批购房者在去年团购了一个项目十几套的房源，今年4月份以9000元/㎡左右的价格统一挂出，谁知不久便赶上了新政出台，目前的含税价格也仅在8200元/㎡。”
过去江宁的一些区域如岔路口等小片区一直存在二手房源与新房价格倒置的情况。但现在二手房源单价下降千元的情况并不鲜见，目前新房与二手房价格已经基本持平。
多数房主不愿降价
6月挂牌价重又抬头
数据显示，4月中旬栖霞区二手房的挂牌量为880套，新政后房贷的全面收紧带来了抛房高峰，5月份栖霞区二手房的挂牌量迅速上升为1787套，然而成交量却只有266套，比起4月份的673套，下降了6成。6月新政细则的出台加深了二手房市场的冷淡，6月上旬栖霞区二手房的挂牌量大大下降，仅为574套，成交量也锐减到119套。分众房屋的置业顾问章泽奇说：“大多数房主都不愿意降价，他们也不着急出手。”[多数城市成交价下跌近五成 开发商"各自为战"]
虽然挂牌量和成交量双双大跌，但多家中介的置业顾问均表示，栖霞区的二手房价格并没有明显的变化，“栖霞区的房价毕竟没有太多的水分，刚需占很大的比例，不像江北和江宁，升得快降得也快。”章泽奇说，“地铁开通后，这边房价现在有了回升的趋势。”数据显示，栖霞区4月份二手房的平均挂牌价格为11269元/㎡，在经历了5月份的10970元/㎡少量下降后，在6月上旬又略回升至11042元/㎡。 （本报地产评论员 彭平 高宏年 李汇丰 赵晓黎 张遥 刘莉）[不卖房请吃西瓜 端午小长假首日南京住宅0成交]
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6月26日
