[摘要] 近段时间以来，中国楼市可谓是风云诡谲。继重庆市宣布拟征特别房产消费税后，4月8日上海也风传将开征住房保有税且基本方案已定。虽然此消息目前尚未得到官方证实，但政策即将出台的传闻被炒得沸沸 。
近段时间以来，中国楼市可谓是风云诡谲。继重庆市宣布拟征特别房产消费税后，4月8日上海也风传将开征住房保有税且基本方案已定。虽然此消息目前尚未得到官方证实，但政策即将出台的传闻被炒得沸沸 。
“迷你版”的物业税
从概念上来看，住房保有税是对于房产的产权人在持有期间所征收的一种税，从税种所属关系上来看是物业税的一部分。
物业税由于涉及面广、征收难度大，目前来看短期内开征的可能性不大。而住房保有税是特殊调节的税种，即只针对人均居住面积超标的群体，主要从调节城镇居民占有房屋的数量和面积的角度征税。也就是说，在目前各项税种不变的基础上，就房产的保有状况征收财产税，并且实行比较低的税率。所以该税种的实施涉及范围小，对目前的制度和法律法规冲击不大，作为物业税的前行税种，目前已具备实施条件。可以说，住房保有税就是“迷你版”的物业税。
业界猜测，此次上海的住房保有税可能会对存量房和增量房一并征收，但会从购房套数、户型大小等方面来区别自住需求与投资需求，其中自住需求可免交保有税，税率可能会以买房时合同价打七折后按1.2%－1.5%征收。
多重期望之下的住房保有税
打击投资、投机需求。开征住房保有税，从理论上来讲的确可以增加持有房产的成本，对投资、投机需求可能会起到比较明显的抑制作用，以前无论是营业税还是所得税，都是一次性征收，而保有税则是分阶段的，按年征或是两三年征一次，只要持有房产就要征税，而且对三套房、四套房还可以按累进税率加增。对投资客来说，就需要掂量一下买房获利的回报还值不值得，部分投资需求也就有可能被挤出市场。[未获预售许可禁收定金排号 认购后不得擅改姓名]
遏制房价过快上涨。近几年来，随着我国楼市的迅猛发展，房价也一路攀升。尤其是在一线城市，高房价与当地居民的购买力严重脱节并引发性的房地产投机风潮，造就了一大批食利阶层，严重损害了国民经济结构的平稳发展。今年以来，在紧缩调控的影响下1-2月楼市曾经出现了降温的良好态势，但好景不长，两会后北京房价再度飙升。而上海、深圳等地亦再现排队抢房的热销场面，部分新开楼盘借势涨价，部分城市新一轮涨价潮“箭已上弦”。面对如此严峻形势，中央高层忧心忡忡。近期，新华社连续刊发6篇关于房地产的时评就明显反映了官方的心思，而住房保有税此时开征其用意自然是不言而喻。
使地方政府摆脱“土地财政”。从我国的税制体制改革来看，开征物业税是自分税制实施之后最重要的举措，对剥离地方政府与土地市场之间的关系意义重大。同时，近几年来我国各级地方政府越来越依靠土地为生，“土地财政”作为高房价的源头更是备受诟病。而物业税的开征，可以使地方政府获得稳定的财政收入，以往的“一锤子买卖”将在很大程度上得到改善，这对地方政府摆脱对“土地财政”的依赖具有十分重要的作用。
政策效力恐难皆大欢喜
截至目前，虽然上海计划征收住房保有税的传闻尚未得到证实，但在主流城市的登场却已是大势所趋，但仔其政策效力却难皆大欢喜。
开征房产保有税对抑制目前楼市中旺盛的投资、投机需求能起到多大的作用，要看税率是多少。从国外的通行做法来看，物业税一般是房产评估价的1%左右，通常介于0.8－1.2%之间，有的国家还会在房价基础上打7折，再进行征税。如果上海按0.8%或1%征收房产保有税，税率还是相对比较低的，但如果房价每年涨幅能达到10%，保有税很难真正挡住投资和投机者的购房步伐，其政策效力必将大打折扣。
在市场成交方面，住房保有税的开征对遏制买家持有多套物业的欲望有一定的影响。征税一旦实施，成交量将在现有成交量的基础上，锐减两到三成，跌幅介于54-81万平米之间。这将在一定程度上打击开发商的开发热情。
从房价的角度来看，导致目前我国高房价的最主要原因还是市场上尖锐的供需失衡。而住房保有税作为一种单纯的税收手段并不能从根本上增加供给或者减少需求，因此它不能从根源上解决我国的房价畸高问题。就预期而言，估计短期内可能会使市场冷静一下，但若寄望于楼价由此而有所下跌，那是几无可能。[观点:新政调控更为有力 房价有望趋稳回归理性]
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曝上海拟开征住房保有税 业界质疑抑制房价作用
上海证券报等媒体昨报道称，继重庆宣布拟征特别房产消费税后，有消息称，上海拟开征住房保有税。该项工作由上海市住房保障和房屋管理局牵头负责，目前基本方案已定。
早在近一个月前，上海证券报就获悉，中央财经领导小组办公室在两会后赴沪，调研如何贯彻国务院关于房地产调控四项措施，讨论重点之一是在上海实际征收物业税的可行性。当时，专家透露，因物业税准备工作涉及房籍信息、评估、政策制定等多个领域，其征收难度大，时间点也不会太早。
昨日，中国社科院金融所专家向记者透露，因物业税作为基本税种需要立法等多项工作的配合，又受制于目前房屋和土地分离的物权矛盾，才选择了房产保有税这种方式。在征收办法上，专家分析，上海的住房保有税可能对存量房和增量房一并征收，但会从购房套数、户型大小等方面来区别自住需求与投资需求，其中自住需求可免交保有税。
昨天18时左右，上海市住房保障和房屋管理局官方网站登出一篇名为《上海市住房保障和房屋管理局新闻发言人就有关报道作出回应》的通告。称：“关于在房产保有阶段征税的问题，早在党的十六届三中全会就明确提出了。之后也有媒体报道，部分城市空转试运行了多年，今年的‘两会’上也引起热议。在房产保有阶段征税，要经国家层面定，地方应贯彻执行好。如果有关部门正在做一些研究也是完全正常的。上海一定会坚决贯彻国家的一系列房地产调控政策，坚持‘三个为主’的原则。房管部门虽不是税收征管的主管部门，但如果政策出台，我们会积极配合贯彻落实好。”（上海证券报、上海房管局官网）
在各大城市房价节节攀升之时，曝出上海拟开征房产保有税的消息。这能否有效遏制房地产投资，从而起到平抑房价的作用？记者就此采访了上海和南京的有关房地产专家，以及江苏的税收专家，从四个方面对这一话题共同进行探讨。
焦点1
“房产保有税”究竟是个什么“税”
专家：并非新税种，调节房价作用与物业税相同
按照征管法规定，新税种的开征必须经过人大审议通过，依照法律规定来执行。江苏省资深税务专家、南京财经大学杨抚生教授告诉记者，住房保有税实际上是对房地产税收制度的完善，并非新税种。
上海财经大学不动产研究所常务副所长姚玲珍教授昨在接受记者采访时表示，上海在去年就召集了不少专家学者讨论过物业税的问题。因为房地产的征税链条一直是不完整的，从房地产开发、销售到转让都征税，唯独保有环节税收缺失。在国外，在房地产保有环节征税是普遍做法，有的叫物业税，有的叫财产税。但从目前来看，物业税开征还有一些难点，一些法律问题并没有解决，而且现有的土地出让制度是把住宅70年的使用权在拿地时一次性交清了，物业税对土地这块还要征，体制上不能接轨。而房产保有税本身与物业税是一样的，都是持有环节的税种，但它把土地的问题规避掉了，只针对房产自身，先行开征就比较容易。
姚玲珍认为，与物业税市场调节相同，房产保有税的好处，一是完善了房地产税收体系；二是可以改变地方政府的“土地财政”模式，政府可以从房地产持有者手中获得细水长流的、可持续性的税源；三是对房地产市场和房价也能起到调控的作用。
焦点2
“房产保有税”究竟怎么征
可能对存量房和增量房一并征,自住房可能免征
据媒体报道称，住房保有税的基本方案已经确定，可能对存量房（即已被购买或自建并取得所有权证的房屋，一般是二手房）和增量房(即开发商投资新建造的商品房)一并征收，而且会从购房套数、户型大小等方面来区别自住需求与投资需求,其中自住需求可免税。不过杨抚生教授表示，这里面还有不少难题。比如是按照首套房免征，还是人均多大面积以内免征，是按照面积征还是按照房产价值征收。如果按照房产价值征收，那么郊区的大房子也许还没市区的小房子价值高，住在市区的人可能会“吃亏”，如果按照人均面积的大小来决定征收或者免征，那么住郊区的大房子可能又会增加税收负担，如何体现税收公平是个难题；另外房地产的价值每年都在变化，如果按照价值征收，不可能按照买房时的价格一直征收下去，势必在每年征收前都要花费大量人力物力来对房产价值重新评估，这也很麻烦。
焦点3
“保有税”能否抑制投资？
要看税率能否跑赢房价增幅
3月份以来，对房价走高的预期吸引了大批投资客杀入楼市。最近南京一些楼盘开盘时，就出现了不少持温州身份证登记的买房人。南京大学经济系副主任葛扬教授认为，开征房产保有税，增加持有房产的成本，对投资、投机需求可能会起到比较明显的抑制作用，“以前无论是营业税还是所得税，都是一次性征收，而保有税则是分阶段的，按年征或是两三年征一次，只要持有房产就要征税，而且对三套房、四套房还可以按累进税率加增。对投资客来说，就需要掂量一下买房获利的回报还值不值得，部分投资需求也就有可能被挤出市场。”
姚玲珍教授认为，开征房产保有税对抑制投资会有作用，但效果多大还要看税率多少。从国外的通行做法来看，物业税一般是房产评估价的1％左右，一般在0.8％、1％或1.2％，有的国家还会在房价基础上打7折，再进行征税。如果上海按0.8％或1％征收房产保有税，税率还是比较低的，如果房价每年涨幅能达到10％，保有税也很难真正挡住投资和投机者的购房步伐。
焦点4
征税会不会出现“反效果”？
保有税是长期征收，效果不会立竿见影
从市场反应来看，房地产交易成本的增加，却往往被卖房人转嫁到买房人头上，抑制房价的效果并不明显。那么，房产保有税会不会也产生“反效果”？葛扬教授表示，房产保有税和交易环节的税种不同，它是长期征收、逐渐增加的房产持有成本，所以不会出现立竿见影转嫁成本的问题。
姚玲珍教授指出，决定房价的根本还在于供求关系，如果在商品房供不应求的情况下，不管开征多少税，都很难把房价控制住。所以房产保有税如果要开征，税率的确定很重要。同时，她也介绍说，目前上海商品房空置现象比较突出，转让的二手房中20％是毛坯房，也即一直空置的房产，房主买房就是为了等后赚取差价的。而房产保有税如果征收，这部分房主考虑到持有成本的增加，会将空置的房子出租来获得，会丰富租赁市场房源，也会对住房需求起到一个平衡作用。(本报记者：王烨 徐晓风)
上海证券报等媒体昨报道称，继重庆宣布拟征特别房产消费税后，有消息称，上海拟开征住房保有税。该项工作由上海市住房保障和房屋管理局牵头负责，目前基本方案已定。
早在近一个月前，上海证券报就获悉，中央财经领导小组办公室在两会后赴沪，调研如何贯彻国务院关于房地产调控四项措施，讨论重点之一是在上海实际征收物业税的可行性。当时，专家透露，因物业税准备工作涉及房籍信息、评估、政策制定等多个领域，其征收难度大，时间点也不会太早。
昨日，中国社科院金融所专家向记者透露，因物业税作为基本税种需要立法等多项工作的配合，又受制于目前房屋和土地分离的物权矛盾，才选择了房产保有税这种方式。在征收办法上，专家分析，上海的住房保有税可能对存量房和增量房一并征收，但会从购房套数、户型大小等方面来区别自住需求与投资需求，其中自住需求可免交保有税。
昨天18时左右，上海市住房保障和房屋管理局官方网站登出一篇名为《上海市住房保障和房屋管理局新闻发言人就有关报道作出回应》的通告。称：“关于在房产保有阶段征税的问题，早在党的十六届三中全会就明确提出了。之后也有媒体报道，部分城市空转试运行了多年，今年的‘两会’上也引起热议。在房产保有阶段征税，要经国家层面定，地方应贯彻执行好。如果有关部门正在做一些研究也是完全正常的。上海一定会坚决贯彻国家的一系列房地产调控政策，坚持‘三个为主’的原则。房管部门虽不是税收征管的主管部门，但如果政策出台，我们会积极配合贯彻落实好。”
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