未办房产证就将房出租 所签合同无法律效力

前不久，张老板在南京江宁租了一幢房子想开旅馆，这就涉及到办各种许可证，房东允诺张老板，办证没有问题，而且还带他到当地派出所去咨询。回来后，张老板马上付清了一年的房租，并且开始装修。现在装修即将完毕，但消防部门说，这幢房子没有通过消防验收。本来，再次通过消防验收，也不是件难事，但问题是这幢房子连房产证也没有，“消防验收”就谈不上补不补办了。这下，张老板感到很尴尬，毕竟旅馆全部装修好了。

律师认为，这问题涉及两个法律关系，一是和房主的租赁合同关系，二是开办旅馆的行政许可法律关系。在行政许可法律关系中，因他装修房屋没有房产证，没有经消防验收，是不能办理营业证的。与房主的租赁合同是有效合同，但房主称办证没问题，并且隐瞒了房屋没有房产证，没有经过消防验收的真实情况，构成了欺诈行为，鉴于张老板疏于审查房主的房产证，也有一定过错。根据《合同法》第五十八条规定，张老板可以要求返还全部房租及大部分装修费用。

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