顺驰不动产：锡城上半年二手房住宅市场分析

——交易量同比下降近三成 供需心理趋于理性

锡城上半年二手房住宅市场：交易量同比下降近三成供需心理趋于理性

无锡市二手房住宅市场在经历了前几年的连续上涨以后，受2007年底因连续加息、提高二套房贷首付比例以及全国范围内传出"拐点论"言论的影响，持续过热的二手房住宅市场有了降温之势。2008年上半年锡城二手房住宅市场量、价增速都大大放缓，这说明在经过前几年的过快上涨后，供需心理都已逐渐趋于理性。

2008年上半年二手房住宅市场供需以及价量情况被认为将会直接影响下半年市场的走势。对于以刚性需求为主体的二手房住宅市场而言，上半年来的价量走势具体如何呢？无锡顺驰不动产市场研究中心特总结如下：

一、成交量同比萎缩三成

根据无锡顺驰不动产市场研究中心的统计资料显示，2008年上半年无锡二手房的交易总量为5000套左右，与去年同期相比向下回落近30%；较之于去年下半年的交易总量而言变化幅度则更为明显，环比降幅高达40%。

由于受到"拐点论"和购房客群观望情绪的影响，今年上半年的无锡市区二手房住宅市场整体表现谨慎有余而活力不足，较之去年下半年的交易状况呈明显回落的态势，同时二手房住宅的成交周期也有所延长。基于其刚性需求占主体的特性，无锡顺驰不动产市场研究中心认为二手房住宅市场不会出现诸如商品房市场那样成交量起伏较大的情况。之所以造成今年上半年市场的疲软走势主要与去年年底开始的货币紧缩政策有关。目前市场上的观望情绪基本都是基于这一原因。二套房贷、6次加息、CPI的一路向上以及存款准备金的不断上调，进一步造成了银根紧缩，间接抑制了购房人群数量的增多，影响了市场的整体交易状况。

二、价格涨幅明显放缓

据无锡顺驰不动产市场研究中心统计数据分析，2008年上半年二手房平均成交价格为5345元/平米，相比去年上半年的4726元/平米，涨幅为13.1%。今年上半年二手房价基本处于停滞状态（2008年上半年二手房平均成交价格相比2007年年底的5326元/平米涨幅仅为1.6%），这固然有整个市场大环境影响买卖双方对房价心理预期走低的原因，但本质上还是近几年房价上涨过快后的涨幅理性回落。

无锡顺驰不动产市场研究中心指出：尽管上半年无锡二手房住宅市场的交易均价仍旧处于高位，但其整体涨幅速度已经开始呈现缓慢下调的良好走势。一方面，拐点论及房贷政策的影响令市场中房源数量明显增多而购买需求持续萎缩。另一方面，从紧的货币政策不变，银行贷款出现松动的可能性微乎其微，通胀风险左右着购房者的购买计划；部分购房者选择了价位偏低的中低端房源，由此也在一定程度上控制了房价的上涨趋势。不过短期来看，无锡二手房住宅市场的交易价格不会出现较大振幅，在涨幅趋缓的发展势头之下，其交易价格将会控制在合理范围之内。

三、二手次新房主流地位日趋巩固

据无锡顺驰不动产市场研究中心的统计资料显示，08年上半年无锡二手房住宅市场的房屋交易比重中，5年以内的二手次新房为31.88%，同比去年同期上浮了3.42%，而环比去年下半年也提高了1.09%。二手次新房的成交量继续拉升。据相关数据表明，从05年至今，全市新商品房小区开盘入住数量过百，这对于二手次新房房源的大幅扩充提供了充足的准备条件。伴随着普通二手房在市场中被逐步消化吸收，加之大量一手房源流入二手房市场，二手次新房将会占据未来二手房市场的主导地位。

四、小户型倍受青睐，两居室最为抢手

从前6个月的成交面积及居室数据可以看出：60平米以下的小户型房源一跃成为二手房市场中的"黑马"，其占整体成交水平的28.9%,同比去年同期提升了5.1个百分点，成交比重增幅高居各区间之首；60-90平米区间房源交易比重为40.8%,同比小幅上涨了1.5%；90-12平米、120-144平米、144平米以上区间的房源交易比重均有不同幅度的下调，下跌幅度分别为1.3%、2.5%、2.8%。

从居室交易数据来看，二居室成交比重依旧遥遥领先于其他区间，其前半年的成交比重为55.3%，同比上涨了2.4%；与去年同期相比，一居室的成交比重有所增加，已占到整体成交量的19.9%,比重增幅为5.5%。除此之外，三居室与四居室的成交比重较去年同期有所下调，下调幅度分别为2.9%和3.4%。

五、50万元以下成交占据3/4江山

从2008年上半年的成交价格数据统计可以看出：交易价格在30-50万区间的二手房源成交比例占到总交易量的46.7%，同比去年同期大涨了12.2%。但随着房价的不断上涨，低总价房源数量呈逐年递减的趋势。中高总价的70-90万区间以及90万元以上房源的成交比例分别为总交易量的6.1%和2.8%，同比去年同期分别增长了2.1%和0.1%。不过，在小户型成交行情一路飘红的当下，50万以下区间房源的成交比重占据着二手房市场的大半壁江山，今年前半年，其交易比重占整体成交比重的75.8%。

六、下半年市场展望

对比去年二手房市场的交易价格来看，今年的市场成交价格走势已然表现出疲软势头。一方面，买卖双方的议价空间得以进一步扩大，相关数据表明两者的议价空间大致在5%-6%；另一方面，今年以来越来越多的新楼盘凭借郊区地理位置而定价低的情况，开始影响到二手房住宅交易市场，两者之间交易价格的差距收缩也迫使二手房业主报价的相应调整，在一顶程度上抑制了二手房住宅市场整体交易均价的上扬情势。

不过，基于二手房的现房、区域优势以及交通、配套等"加分"因素，无锡顺驰不动产市场研究中心认为，未来一段时期内二手房市场尤其是热点区域内的二手房市场成交均价将继续保持在合理空间内波动；同时，二手房住宅成交量的进一步上涨仍将是未来的主流趋势。

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