面对市场行情萎靡冷淡 浙江房企该怎样生存

门路一：借款

存有现金流，最直接的方式就是银行借款。但是，“开发商现在有些像过街老鼠，想从银行方面获得贷款，可能性可以忽略不计。”

这位地产公司老总的抱怨，得到了印证。某外资银行杭州地区的高层人士向导报记者证实：“我们银行对房地产公司的贷款是坚决不放的。批了，那就等着被开除。”

对此，很多开发商都在寻求多元化的融资途径。据介绍，主要分为拆借、信托和委贷等三种方式，这些方式的年利率基本上在15%—18%之间。而据导报记者了解，正常银行对房地产企业的贷款利率在正常利率的基础上，上浮20%—30%，年利率仅在9%左右。

也有些开发商通过财务公司或者投资公司借款。知情人士透露，利率很高，一般至少在25%—30%以上，甚至达到50%。

业内人士透露，目前开发商借款利率平均在30%—40%以上，这在很大程度上表明，开发商对于资金的需求已经相当紧张，开始不惜一 代价融资。

门路二：项目合作

作为杭州最知名的地产企业，绿城的建筑曾是很多公司宣称要学习的对象。他们的过冬策略或者也可以借鉴。

据《第一财经日报》报道，今年4月，绿城通过中介接洽美联银行(Wachovia Securities)，希望出售上海新江湾城D1地块的部分股权以套取数亿元的现金。绿城有意出让部分股权的D1地块也是去年上海公开出让价格最高的几幅土地之一。

据此前透露的信息显示，绿城与美联银行拟订的合作条件大致分为8款，其中包括货币支付的类型、收购股权的比例、土地总溢价、项目海外利润分配顺序、项目管理费的累进计算原则、退出机制等。上述文件显示：由于溢价增多，美联银行只能收购新江湾城项目公司不超过40%的股权，即美联银行将收购绿城海外公司不超过约44.44%的股权。

王旭飞表示，若绿城和美联银行的合作属实，那么，“比起其他一些退地的企业们，他们无疑更为幸运。”一方面，可以保证项目的正常进行；另一方面，“现在的后市发展情况还不明朗，有更多的资金支持，无疑对项目和公司的发展来说都更为稳妥。对上市公司来讲，合作若达成，也算是一项利好。”

门路三：发行公司债

7月2日，新湖中宝网上发行的90万手08新湖债网上发行仅17分钟即被投资者抢购一空。发行公司债，俨然成了房地产公司的另一条生路。

据不完全统计，今年5月份以来，发行公司债获批的房地产上市公司包括：万科的59亿元、保利地产(600048,股吧)的43亿元、新湖中宝的14亿元以及北辰实业(601588,股吧)的17亿元。

浙江工业大学房地产研究中心主任虞晓芬表示，因为银行贷款的通路被堵死，公司债成了很多公司的另一选择。

而为了让投资者“埋单”，不少公司是不计成本发行。例如新湖中宝，其发债利率高达9%，创下公司债的票面利率纪录。虞晓芬说，不同于股市的被看空，债券本身的回购保障更充分，高利率更是让投资者热衷。

她的判断在新湖中宝那里得到了验证。新湖中宝发布公告的时候，其承销商西南证券的保荐人马明星曾表示：“目前公司储备丰厚、资产优良、债务透明，具有较好的承兑能力。”

但是，一则不是所有的公司都能获准发行公司债；另一则，信用度也不是人人具备。

所以，没有门路的企业，可能不得不走的是退路。

楼市博弈的归宿：下跌

“相较于珠三角和京沪等地区，目前杭州的房地产市场的表现情况仍属于平稳。”虞晓芬认为，大幅度降价销售的情况虽然还未出现，但是今后几个月的发展对一些企业，特别是中小企业来说，仍是严峻的考验。

石焱也表示，对很多的房地产公司来说，今年的销售情况关乎这资金的回笼是否及时。“我们的楼盘销售比较好，压力就相对少。”

王旭飞亦认为，企业前期的积累尤为关键。“如果定价合理，销售良好，则比较无虞。但是一些企业前期定价如果不理性的话，市场不接受，降价也是可以预期的事情。”

王旭飞说，对于企业来说，这是一次极具挑战的洗牌经历。如果有土地没钱，那就找合作伙伴，或者把地卖个好价钱。如果卖不了好价钱，低价也要卖，现在要做的只是生存下来。

他说自己在1993年到1996年那个期间，是“拿着包到人家办公室一套套推销房子的”，是知道吃窝窝头的滋味的。“现在的一些开发商是吃鲍鱼燕窝长大的，受受苦也未必是坏事。”

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