姜仁：新房市格局 全国房价普跌是否会出现？

房市处于低迷，购房持币观望者越来越多，在深圳首先掀起降价潮的同时，全国房价都在震动，陆续出现打折促销和让利销售局面，但面临新的房市格局，全国房价普跌是否会真的出现呢？

业内人士及专家认为即使出现房价局部或大部普跌也不会如愿出现拐点（虽然局部房价出现回落，也有个别人主张“拐点论”)，即这种普跌只是一种市场性压迫与政策性压迫双击产生的，是阶段性盘整与市场重新洗牌的必然表现，在房地产发展不平衡的今天，全国出现房价普降也很难。

作为购房者，要两个方面看问题，第一种是已经购买房产的持有者或继续购买者；第二种是没有购过房产的首次购房者。从购房者本身来说，也不希望房产出现大跌现象，但一定要回归理性，在持有房产人群和未购买房产人群中找到理性价格，维护购买者利益，也维护已购买者的利益，是寻找一种平衡，不是钺降价越好。

作为开发商，不用说了，房价肯定是越高越好，他们还希望政府的地价也越来越低，在房价本身来看，他们是个利益驱使者，是高房价的主力器。

在政府方面，和购房者一样，承受着两面的压力。但咱们的政府很省心，不是积极的去调整市场态势，大都是待到市场出现问题了，才着手行动，这是百姓不能容忍的，也是为什么把调控房市的最大责任加到政府头上的主要原因。在房市活跃的过去几年里，政府是最大的受益者，他们通过土地“招拍挂”模式，成为最保险、最利益的第一受益者，于是才有了政府的“形象工程”、“面子工程”、“绩效工程”、“城市名片”等持巨资项目，不能说这样不好，二是也产生了一批挥霍之徒，钱来的容易，就不在珍惜，把“人民利益放在第一位”抛到脑后，也由于自身利益的驱使，在用政策调教下，被沦为房地产价格最有力的助推器。

从市场走势来看，按照地域分布分析显示，我国东部、西部、中部各呈现不同态势：

东部房价由于投资消费与投机拉动，已经无法用房价收入比与承受能力来评价，因此，面临着大面积观望，只有通过降价才能回复开发商的元气。

西部固然出现局部降价，但由于投资性消费比重并不是推进房价上涨的主要原因，西部房价上涨与东部开发商向西部流动有关，外来开发商促进本地开发水平提升以及房价上涨是西部房价上涨的主要原因。

实际上中西部许多地级市以及县域房地产还刚刚起步，象北部湾周边、武汉城市圈周边、湘西、湘粤交接地带、中原大部地区、川贵与河西地区、边陲地区... ...这些地方的房价呈现成本加合理利润的订价基础，自然会因为需求的拉动而呈涨势，从而带动房价上涨更为刚性地持续一段时间。

当收紧政策出台后，开发商降价退市是必然，导致本地房价略有回调，但长久记忆，肯定不会持续。我国中部房价所以高昂，主要是因为中部中心城市较少而幅射力较强的缘故，说中部城市房价高仅止于中部的中心城市如长沙武汉与郑州。西部房价出现上涨停滞，主要是在东部城市降格松动回落的一种市场反应，它潜在的市场需求压力依然很大。

纵观全国形势，房价普跌不会出现，各方依据主流城市数据以及中西部中心城市的成交量以及成交价来判断房价普跌并不确切，用个别的地方城市或区域，来解释或辩解我国房市普跌，都是不全面的，也是错误的。就是这样，还没有考虑投资向中西部上述非中心城市及县域房地产市场的注入因素，这些注定中西部还具有很强劲的市场需求。所以，全国房价出现普跌不现实，或者说还没到时候。

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