拐点时期理财：应该卖掉基金还房贷吗？

目前Jeff每月有2800元的房贷要还，三个月后他的另一处房产又会为他增加6000元的月供，同时，他的 基金 投资已经亏损了20%。市场急转直下时，选A还是选B显得尤为尖锐——jeff越来越心慌，要不要把钱从基金里抽出提前还房贷。

几乎不看财经新闻的Jeff去年八月在朋友“忽悠”之下入了市，刚开始两周的收益的确让他欣喜不已——折算成年收益足以傲视自己的小票务公司的营收，Jeff很自然的投入了原打算提前还房贷的资金，并计划了今年六月获利离场的“完美计划”。事与愿违，目前基金两万多的亏损让Jeff对市场伤心透顶，更重要的是“一面要不断交利息给银行，另一面基金净值每天都在减少”Jeff向记者诉苦，“我想赎回基金还房贷或者出售一套房产，至少不用两头赔” 。

我们至少能体会Jeff的两种感受：惶恐，来自市场的难以捉摸；压力，来自房贷利息的上扬和贷款总额的增加。卖掉基金还是卖掉房产？如果要给这道选择题求解，必须量化每一项选择的成本收益，而不是跟着情绪走——为Jeff解决困扰的是 中国银行 私人银行部投资顾问文晓波博士和安家世行个人贷款管理部的总监陈霞，他们将帮助Jeff规划每一步选择，被同样问题困扰的读者朋友们不妨也准备一张草算纸，一起“计较”每一个决定对你的财务造成的结果。

25岁的Jeff拥有自己的票务公司，目前业务稳定，而且他的房贷/收入比只有18%，这个数字在专家看来，并不能“造成压力”，因此需要调节的是他投资心理的不成熟。

由于经营事业，现金流和资产流动性都是他的财务安排上需要注意的，赎回基金还掉部分房贷固然可以减少资金压力，但也就没有了自由支配的金融资产。

文博士提供的解决思路

第一步：你的现金流情况如何？

Jeff：我的这套房子每个月需要还贷款2800元，刚还了一年。另一处的房子三个月后开始还款，第一个月大概要还6000多。不过我打算把这套卖掉或者出租，以弥补现在资金紧缺的状态。

我们来计算一下，如果jeff把12万基金全部赎回并提前还款，能每个月少还1000元。Jeff的还款压力从2800元变成了每个月1800元。但就jeff的财务状况而言，多1000元或者少1000元并没有太大影响，反而是全部还房贷会造成jeff手头没有活钱而不得不加急处理掉马上交付的第二套房。

Jeff的第一套房产于2007年1月开始还款，采用等额本息法贷款37万，支付利息30万（按照2007年12月21日利率下限计算）每月还款2800元，还款期限为20年

如果提前还款12万，并保持期限不变，则jeff每个月将少还1000元。

普适定理： 打算提前还款请选等额本金还款法

“等额本金还款法”是每月还款本金保持不变，利息逐步递减，其间若选择提前还贷，归还的本金多，利息支出相对减少；而"等额本息还款法"每月偿还的金额相等，在偿还初期利息支出最大、本金最少，以后则支付利息逐步减少、本金逐步增加。由于提前还贷时已支付的利息是不退还的，而同样贷了一段时间后，等额本息还款法所要支付的利息将高于等额本金还款法，所以购房者如果在一开始就想要提前还款，贷款期限又不是很长，那最好选择等额本金还款法。另有理财师初步计算，以20年贷款年限为例，在还款的前8年，采用等额本息还款法要比采用等额本金还款法归还的贷款本息金额少，而后12年等额本金还款法归还的贷款本息金额则比等额本息还款法少。所以，如果选择等额本息还款法，得考虑在8年前就提前还贷，如果选择等额本金还款法，就考虑在12年后才提前还贷。

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