大众日报：“小产权房”对房市调控的启示意义

近期，因北京清查“小产权房”而使“小产权房”问题在全国引起关注。

习惯上，我们把农村集体土地上开发的房产，称为“小产权房”，这种房屋仅有乡镇政府或村委会的盖章；对应的，人们把在城市国有土地上开发的商品房，叫作大产权房，其产权证由城市房管部门盖章确认。

根据国家有关规定，城市大产权房属于商品房，可以自由进入交易市场；小产权房则由村民享有使用权、继承权，不允许向城市居民出售。

据了解，“小产权房”一般价格只有同区位商品房价格的30%-40%，因为价格便宜，“小产权房”对城市居民颇有诱惑力。在城市居民购房压力大的今天，探讨一下“小产权房”的价格何以如此便宜，对城市商品房开发不乏启发意义。因为，如果商品房的价格能够做到像“小产权房”那样便宜，城市购房难问题可迎刃而解。

对比不难发现，就建筑的实物形态和人力成本而言，“小产权房”和商品房并没有本质的不同，他们的价格差别在于开发程序和销售方式有差异。

两者差异主要表现在：“小产权房”的开发，不需要“买地”，用的是现成的农村集体土地；而商品房开发必须通过政府主导下的拍卖程序竞拍得到土地。“小产权房”的开发不需用缴纳税费；商品房开发则涉及众多环节的税费。“小产权房”销售一般薄利即出手；商品房销售要不断打广告、或进行委托销售，扩大了销售成本。

对比告诉我们，商品房比“小产权房”价高的原因就在于土地、税费、销售三个环节。解决商品房的价格虚高问题，就应该针对这三个环节。

土地问题。开发商“拿地”必须付钱，但由此形成的土地收益应考虑主要用于解决城市人的居住难题。根据我国土地管理法，城市国有土地是“全民所有”，既然如此，土地收益当然也应该是“全民所有”，有些地方以土地收益充实地方财政的做法并不合适。现在有的城市，如青岛，拿出土地收益的15%建廉租房，这是令人感到欣喜的；但笔者认为，土地收益用于改善城市居民居住环境的比率还应大幅提高，最好能以住房补贴的方式列进职工个人工资帐户。

税费问题。必须认识到，任何税费的增加，其实最后都由消费者来埋单，非但不能遏制房价，而且会助推房价上涨。所以，降低房价必须考虑缩减税费。有地方统计显示，当前国内城市一般税费项达三四十项之多，税费成本在房价中所占比例过大，最高占到房价的1/3。

销售环节。去年国家八部委推出的“竞地价、限房价”办法，其实是制止商品房暴利的好办法。但现在土地价“竞”上去了，房价并没有“限”下来。所以，政府部门可考虑与开发商签定合同文本，明确商品房最后的销售价位，而在楼盘销售价格超出所限价位时，应该进行相应的处罚。

小产权房“好销”的背后蕴藏着深深的民意诉求和渴望。有关方面对“小产权房”依法进行规范的同时，要看到“小产权房”价格形成中的合理成分，以此汲取解决商品房价格虚高的方法和智慧。

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