观点：降低房价唯一途径是政府对市场直接干预

一边是政府频繁出台宏观调控政策，一边是不断上涨的房地产市场价格。针对南京市政府出台的房价指导政策，一些媒体发表了批评性文章。有的认为单靠政府宏观调控房价只能扬汤止沸，有些评论者干脆认为房市政府指导价注定是空调。

但笔者认为，中国房地产市场发展到今天，降低房价的唯一途径就是政府对市场直接干预。

换句话说，依靠市场自身的调节机制根本无法解决问题。这是因为，房地产市场是一种典型的地域性市场，房地产需求是典型的刚性需求。在人多地少的矛盾之下，随着城镇化步伐加快，在一个区域内房地产的供应总是处于短缺状态。不仅如此，由于城市的土地供应有限，城市土地资源的价格总是处于不断上涨状态。如果政府采取市场竞价的方法出让土地使用权，那么不但不能抑制房价，反而会推动房价不断上涨。

所以，解决房价问题，必须依赖政府。政府从土地供应入手，逐渐降低房地产开发成本，从而促使房价不断下降。当前许多地方政府实行的土地限价、房价涨幅控制政策之所以难以奏效，原因就在于政府没有对城市进行合理规划，没有利用城市规划这个最有效的调控手段，实行有差别的土地供应政策。

假如政府部门能够对城市规划进行合理修改，在城市中心区兴建住宅小区，并且围绕住宅小区建立完整的公共配套设施，规定开发商在取得城市中心土地之后，必须按照规划进行开发，房屋销售必须优先满足居民的需求，那么，开发商就会根据自己的战略布局配合政府规划。现在有些地方政府被开发商牵着鼻子走，在城市的中心部位建立高档住宅，迫使城市居民不得不远离城市。少数富裕起来的人在城市中心购置高档商品房，享受各种公共服务；而绝大多数工薪阶层不得不在城市郊区甚至在郊外偏远农村购买住房。他们在支付了高额房屋价格之后，还不得不支付高额的交通费用。这样的资源配置方式显然是不合理的。

在城市房地产布局合理的情况下，政府可以考虑在城市郊区征收土地，用于兴建高档别墅，但是在征收农民土地的时候，必须建立农村社会保障制度。凡是购买高档别墅的投资者，除了缴纳较高的土地出让金之外，还必须缴纳保有期间的房地产税。政府利用税收杠杆进行社会财富的再分配，从而实现居者有其屋的社会主义构想。

第二次土地调查7月1日全面启动09年上半年完成无论是城市规划还是房地产税的征收，都需要政府的积极作为。现在一些地方房价之所以持续上涨，原因就在于政府部门没有对城市进行科学规划，在房地产税征收方面拖拖拉拉。中央三令五申，要求各地采取强有力措施控制房价，但由于利益驱动，许多地方政府对中央政策置若罔闻，或阳奉阴违，从而导致宏观调控政策难以落到实处。(作者系中南财经政法大学社会发展研究所主任乔新生)

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