观望中暗中“探底” 武汉楼市博弈“开盘价”

武汉楼市的观望与博弈正在进一步加深。

记者近日调查显示，与京沪深等地许多项目选择逆市开盘、低价促销不同，武汉市一些原定于6月份开盘的项目推延至7月甚至9月。有业内人士透露，除了项目进度有变等表面原因之外，开发商在开盘价格的制定上举棋不定是最根本的原因。“这些开发商对于定价保持谨慎，期望在观望中暗中‘探底’。”“楼市持续低迷，开发商在楼盘的定价问题上也非常犹豫。开盘价格太高不仅会影响楼盘销售量，而且消费者普遍存在‘买涨不买跌’的心理，这将使得后期的价格调整存在更大的难度。”川扬地产代理（武汉）有限公司总经理孙文凯说。

据记者调查，这些选择“拖盘”的项目，网上报价一般在4000~6000元/平方米，且大多位于东西湖、黄陂区和江夏区，类型一般为多层、高层的普通住宅项目，且均为中小开发商开发。

业内人士对记者透露，武汉中小开发商由于开发量小，在项目价位的制定上缺乏策划，没有足够的信心将开盘价格公布于众。“因此在市场状况不明朗的情况下，选择不开盘，但是可以内部销售，进行价格摸底。”据调查，这些名义上没有开盘的项目，均可先进行内部认购并签订认购合同。当记者以普通购房者的身份进行采访时，对于“为什么不开盘”这个问题，某楼盘的销售人员表示：“不开盘您同样可以来看房、选房和定房，而且优惠幅度更大。开盘当天只是说所有信息都公开，而且没准开盘时好户型都已经没了。”这些选择“拖盘”的项目，“内部认购”就等同于销售。之所以在“开盘”前进行内部销售的另外一个原因是，这些楼盘都取得了预售许可证。早在2007年4月，武汉市城市综合开发办便针对“捂盘”行为，强调将严肃查处房地产企业在取得预售证10日内未开盘的行为。

何谓“开盘”？武汉市房地产专业律师蔡小林表示：“对于‘开盘’这个词并没有明确的法律界定，并不是说搞一次大型的活动、广而告知就是开盘，低调销售也算是开盘。”蔡小林指出，内部认购的行为并没有明确的法律限定，因此很多开发商打法律的“擦边球”，选择进行内部认购销售，而拖延开盘日期，这将使开发商对于楼盘销售情况的把控更加“得心应手”。

“通过内部认购摸底，开发商可以给最后‘盛大开盘’的定价做好充足的准备。”蔡小林说。

除了或积极或无奈地降价开盘和拖延开盘外，武汉楼市甚至出现了第三种选择：暗中“封盘”。据记者调查，武汉某些已经开盘销售的中小楼盘，因为某些原因而选择暂时停止销售——这被当地人称为“封盘”。

武汉美联地产总经理卞涛认为，“封盘”现象多是暗中操作，政府很难对其进行控制。在目前楼市销售不景气、市场大打促销“口水战”的背景下，某些开发商对目前的销售情况“如坐针毡”。“与其在市场上左右徘徊，不如将热销的期望寄予未来的金九银十。”

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