雅居乐承认房价太高 广州房价应跌至8000元

“均价达1.3万/平米，连我们都觉得太高。”本月18日，雅居乐（03383.HK）副总裁刘华畅在公司赴港公布2007年业绩时，如是评价广州的楼价问题。他放言，公司认为大部分发展商都会调低其在广州的相关项目的发售价格。

广州的楼价在怎样的水平才算见底？他认为须回落到8000元/平米附近才正常。对比目前的楼价，这意味着还有大概一成的下降空间。在广州楼市市道难言回暖之际，摩根大通就表示，疲弱的市场将增加雅居乐的经营风险，该行与大摩、花旗都调低了雅居乐的目标价。

房价下调空间很大

在万科掌门人王石表明房价拐点来临后，众多房地产商亦不再讳言房价的回落趋势。考虑到2007年广州房价升幅达26%，刘华畅表示，这种升幅过猛，在国家宏观调控之下，回落是必然的，买房者和卖房者也趋于理性。

就雅居乐而言，刘华畅称，公司开发的洋房和别墅价格下调空间都很大，介乎10%到15%.举例说，雅居乐在广州的洋房，之前每平米万元以上的，他预计可降到约8500元/平米。

他解释称，公司目前分类定价，第一类是广州、佛山、中山等地的房子，今年计划把洋房均价控制在7500元/平米，别墅控制在6000到8000元/平米；第二类是惠州、从化、南海等地的房子，计划均价控制在4000到5000元/平米。而在下滑的价格态势下，不少购房者选择持币观望，等待再跌，刘华畅对此承认一季度销售不佳。

机构调低目标价位

随之而来的，是房企在信用上遭受越来越大的压力。雅居乐年报显示，去年公司的资产流动比率从2006年的2.9倍大幅下滑至2007年的1.9倍。由于该财务指标用于衡量企业短期偿债能力的大小，以表明企业在清还流动负债后还有余力来应付日常经营活动中的其他资金需要，一般认为该数字在两倍或以上为佳。此外，雅居乐的净负债对比公司股东应占权益，也在2007年达6成。

在升高的经营风险面前，机构纷纷表达了对雅居乐盈利前景的关注。其中，花旗预计广州及广东省其他市场的房屋销售价格将下跌20%及5%，将雅居乐目标价从17.20港元调低至11.38港元；而由于雅居乐管理层调低了项目交付预期，大摩则将其2008财年每股收益预期调低8%，同时目标价从19.00港元调低至14.30港元；摩根大通更直指雅居乐未来盈利风险增加，因此调低其目标价由原来14元至10.7元。

雅居乐并非唯一遭机构调低目标价的内地房地产商。在广州房价已回落约两成后，花旗于富力地产公布年报后调低了公司的目标价，由36.28港元降34.8%至23.64港元，理由是以广州为根据地的富力地产受冲击将会比较大。

■声音

宏调对房企并非百害无一利

在外界的种种担心面前，雅居乐董事局主席陈卓林强调公司盈利不会受影响。他称，房价下降后，销售时所缴纳的土地增值税会相应减少很多，且公司会保持良好的定价策略，在出货速度和净利润之间取得平衡，从而保证利润回报。他预计今年仍可获得20%左右的净利润率。

他亦表示，宏调令买地成本下降，对开发商有利，而且广州的购房需求仍然十分旺盛，不愁销路。

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