北京小产权房问题调查之三 法律会不会责众？

“一次性付款购买的新房，入住三年却办不下产权证，多方打听方知自己买的是‘乡产权’房。”在北京从事ＩＴ程序员工作的王涛（化名）在接受中国经济时报记者采访时显得很困惑，花几十万元购买的房子既“不合法”，又不知该如何解决。

小产权房城市占比高

２００６年８月，王涛通过宣传单得知北京东四环边上有新楼盘在热卖，交通便利，环境好，关键是价格便宜，后在销售人员的极力说服下他与开发商签订了房屋买卖合同，一次性全额付款４０万元购得现在居住的房屋。

“开发商当时承诺一年后可以拿到产权证，可是两年过去了产权证仍没有办下来，后经多方打听才得知该小区原为城中村，属于‘乡产权’房，实质上是没有产权的。”王涛告诉记者。

但他的一些邻居认为，这种“乡产权”房虽然没有产权证，但因为大家都在买，国家不可能把房子推了，况且这样的房子便宜买来自己住很合适，将来如果“乡产权”房合法化，卖掉还能大赚一笔。

“房子已经买了，大家都心存侥幸，认为‘法不责众’，只是需要时间来合法化。”王涛表示，在议论了一段时间以后，这种担忧渐渐被大家遗忘。

但是，王涛后来在向女友求婚时，女友坚持要看房产证，直到此时王涛才发现这种小产权房不仅有可能影响自己结婚，最重要的是，经过向律师咨询才知道，小产权房还存在不能办理抵押、不能过户、不能继承、遇到拆迁时利益无法保障等种种风险和问题。

“一开始是开发商误导宣传诱使我在不知情的情况下购买了这种小产权房，既然存在如此多的问题，只好通过法律途径来解决了。”王涛告诉记者，他随后向法院起诉要求法院确认其与开发商签订的房屋买卖合同无效，并且要求开发商双倍返还其购房款、装修款及利息。

目前此案经法院调解，双方达成协议：合同无效，由被告承担合同无效的主要责任，在一个月内返还原告购房款、装修款及银行同期利息。

事实上，在北京像王涛这样购买小产权房的人群不在少数。一些机构、专家的抽样调查显示，北京小产权房大约占商品房比例的２０％左右，而深圳这样的城市占比更高，有的可能高达４０％、近５０％。

“很多购买小产权房的人都存在着‘法不责众’的心理。但是，从２００７年国务院叫停小产权房后，如何处理小产权房一直没有后续政策出台。”有关专家分析认为，对于所有小产权房的购买者来说，不管拆还是不拆，“合法化”的过程中面临着很多风险。

问题的根源

曾多次代理小产权房案件诉讼的中济律师事务所房地产部主任董振武律师在接受记者采访时表示，小产权房之所以难以得到合法“名分”，根本原因是其土地性质属于集体所有。

根据《中国人民共和国土地管理法》第６３条规定：“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”。而农用地要转化为建设用地，就必须办理农用地转用审批手续。但是，一些开发商或其他建设小产权房的组织、个人，为了减少投入、降低成本并没有办理审批手续，直接在农用地上建了房屋。

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