投资客投资意识增强 泛亚奥区域成又一投资热点

“国奥村开盘一个月的销售额已经达到了10亿元，今年完成40亿的销售目标不成问题。”思源顾问董事长兼总经理李国平在接受采访时表示，目前项目拿到销售证的房子已经被预订一空。

来自中大恒基不动产的最新数据统计，该区域均价过万的在售项目占比达到86.7%，均价15000元/平方米(含15000元/平方米)以上的项目占比为46.7%。

位于亚奥核心价值圈内的亚奥·观典、奥东18、七星摩根广场、保利金泉广场、美伦堡等项目的均价已经在16000~20000元/平方米。专家预测，2008年之际个别项目有望突破3万。

亚奥板块泛化

目前的奥运板块已经基本定型，从传统的亚运村、新的奥林匹克国家森林公园向北扩展，沿北苑路沿线，至立水桥，京昌路以东、京承路以西。其中，奥林匹克公园西侧和五环路南北沿线是奥运板块的主要楼盘供应地带。

伟业顾问副总经理张颐表示，“以前亚运会的板块就集中在亚运村安惠桥一带，奥运申办成功之后，因为有奥体公园的修建以及城铁的开通，在北苑的很多项目也都会提到奥运这个概念。如果不是奥运这个概念，这些项目不可能有这么高的市场关注度。”亚奥板块的影响已经全面辐射至周边地区。

2007年全新大盘及老项目后期继续推动着亚奥板块的区域繁荣，立水桥以北的清河以及霍营均会有新的大盘上市，首创及保利拿下的地块也将在今年推出新盘。如四、五环之间的保利金泉广场、亚奥观典、荣尊堡、国奥村，五环以外的奥运媒体村、傲城尊邸、世茂奥临花园、万达·大湖公馆，立水桥周边的旭辉·奥都、北京北、顶秀青溪等等，都在今年年内推出放量或加紧销售进度，特别是奥运媒体村、旭辉·奥都、大湖公馆等中大体量的新盘备受市场关注。

与此同时，作为中关村后花园的“上清板块”，在高品质项目如当代地产的上第MOMA、华润置地的橡树湾、富力地产的富力桃园、鼎嘉恒房地产的The House国际花园等的影响下，周边很多中小型楼盘势必纷纷跟进，预计2007年内区域内的新供应量将达百万平方米。

在售产品以公寓为主

中大恒基不动产的最新数据统计显示，从目前在售的项目来看，公寓产品已经成为亚奥区域的主要物业，在售项目占比达到53.3%，目前整体均价为15100元/平方米；普通住宅占比约为3成，整体均价13076元/平方米；别墅项目价格差距较大，在售项目中既有均价万元左右的经济型别墅，也有均价达到5万元毗邻奥林匹克公园的独栋别墅。

与此同时，由于土地开发几近饱和，且奥运期间可能会受停工的影响，因此预计2008年前亚奥区域的放量不会大增，老项目后期和纯新盘入市个数相差无几。

据不完全统计，区域内纯新盘放量可能达到105万平方米，其中包括万达大湖公馆、媒体村、奥东18等，其中，美伦堡、七星摩根广场都包括相当规模的商业、写字楼、酒店部分，这将带动商业逐渐升温。老项目后期中，国奥村还有近22万平方米公寓尚未入市，其他如旭辉奥都、亚奥观典国际公寓二期、荣尊堡等项目都可能陆续入市形成一定量的供应。

奥运的脚步不断临近，一些项目也纷纷推出自己的“楼王”产品。

投资意识增强

戴德梁行研究顾问部助理董事王晨表示，亚运会时人们对商品房的意识还很薄弱，当时欧陆经典在亚运会结束后要用各种方法打广告。而如今，整个奥运用房一推出市场上就几乎买不到了，而且价格很高。“这说明消费者对市场的预期和熟悉度已经有所不同。”据了解，目前亚奥区域的投资者主要有两类，一类是大的机构投资，另一类是散户的投资。“北京的投资客和南方的又不太一样，北京的投资客基本不会马上找下家出手，而是会长期持有，奥运的概念是他们最大的选择因素。而对于机构投资者来说，他们的标准就是看投资回报能力。”王晨说。

“从经济层面来讲，奥运会对于周边项目的附加值最多不过5%。”奥东18项目经理程京洲说，“这种增值是一种自然增值，是符合房地产开发规律的。在未来的一年里，区域的升值空间还将达到20%~25%。”程京洲认为，北京房价之所以上涨较快，是因为需求很大，全国各地在北京买房的人越来越多，这是城市建设发展的必然。“当然，奥运会的举办会加速区域的市政建设，原来需要两年时间建设的，现在只要一年了，大环境带动了小环境，这也增加了项目和购房者未来预期。”“从投资的角度来看，亚奥区域内的商业项目还是值得考虑的，个人投资亚奥的商铺可以考虑。”伟业顾问副总经理张颐表示，亚奥板块之前的商业供需结构比较合理，租金的水平高，经营情况也比较好，另外，这个区域是一个扩展的板块，扩展的同时也在逐步升级换代。

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