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北京业主异地置业被“套” 异地置业谨防风险

这两年，异地置业在全国已经蔚然成风。北京、上海等大都市及秦皇岛等沿海城市成了异地置业的风水宝地。但是，近日《名牌时报·北京楼市周刊》却接到了秦皇岛北京西单商场一些北京业主的投诉电话，称该项目开发商秦皇岛圣地置业有限公司(以下简称圣地置业)存在广告欺诈嫌疑、产权证办不下来、按揭贷款不能办理等诸多问题。

有没有广告欺诈嫌疑？
 
业主刘先生给记者提供了一份秦皇岛北京西单商场2002年在北京各大媒体上的广告清单。他告诉记者，“家庭投资新主张10万元＝22万元”的醒目广告语是吸引他们投资秦皇岛北京西单商场的最直接的原因。更重要的原因是，在各广告的下方都明显地标示着“投资发展商：秦皇岛圣地置业有限公司；经营管理：北京西单友谊集团”的字样。许多媒体的新闻稿中也宣传“这是北京西单商场在京外的第一家连锁经营店”。

刘先生称，从各种宣传及销售人员的介绍来看，北京西单友谊集团与圣地置业共同投资并对该项目实行品牌输出管理。对于业主们来说，西单商场的品牌效应成了他们选择投资的定心丸。

但是，就在2003年5月25日，也就是业主刘先生买房后的一年，圣地置业下属的专为秦皇岛北京西单商场而注册的秦皇岛北京西单商场有限公司与刘先生签订了《〈房屋产权委托使用合同书〉补充协议》。随后，众业主都收到了这样一份补充协议。

该协议明确注明：将原输出管理的“秦皇岛北京西单商场”以整体租赁的形式纳入北京西单商场自营范畴，并在秦皇岛市工商局注册直属企业——“秦皇岛西单商场有限公司”(注：该企业直属于北京西单商场股份有限公司)；而原来的“秦皇岛北京西单商场有限公司”名称予以变更为“秦皇岛华商资产管理有限公司”。继续履行原来秦皇岛北京西单商场有限公司与业主签订的“产权委托使用”合同中规定的权利和义务。

而这个更名就是导致业主认为“圣地置业进行广告欺诈”的最直接的原因。业主们认为，圣地置业在卖房初期利用西单商场的品牌大肆做宣传，导致业主“买单”，而业主们也因此对商场的未来收益充满了幻想。而今，一纸“补充协议”却让这种幻想难以实现。

那么，为什么北京西单商场股份有限公司会由原来的品牌输出管理变成以整体租赁的形式纳入自营范畴呢？北京西单商场股份有限公司的解释是：秦皇岛北京西单商场试营业以来由于输出管理模式不适应市场需要，经营业绩不佳，为保证业主的合法收益，经多方协议才出此下策。但业主却表示，该补充协议并未经过业主的同意。因为圣地置业称，如果业主不签字10%的收益就不能申领。

记者在调查中发现，并非品牌输出管理模式不适应市场需要。其实，品牌输出管理模式是比较成熟的异地连锁经营模式。而最主要的原因可能是秦皇岛北京西单商场的经营不善。

另外，秦皇岛北京西单商场是否是西单友谊集团与圣地置业共同投资的呢？业主李先生告诉记者，他曾找过北京西单负责这个项目的石玉根。而石向业主李先生透露北京西单事实上只收了圣地置业50万元的品牌输出费，而并没有什么投资。

产权证为何迟迟不办？

在圣地置业与业主李先生签定的《商品房买卖合同》中，记者看到双方约定“出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。”而合同中约定的交房时间明确地写着“2002年9月28日”，照此计算，圣地置业应当在2003年3月29日之前将办理权属登记需由出卖人提供的资料报秦皇岛房管局产权登记科备案。

但记者赴秦皇岛房管局采访时，产权登记处的叶科长却告诉记者，圣地置业直到2003年10月14号才开始测绘，至今尚未见到圣地置业提供商品房销售的“五证”等办理产权必须的材料。至于原因，叶科长表示不太清楚。而秦皇岛房管局产权管理科的一位工作人员却认为，由于办理产权证需要一大笔钱，圣地置业一直拖延办理时间，有可能是因为没钱。

这一点，在记者的进一步采访中得到了证实。在与房管局(在秦皇岛北京西单商场隔壁)的一位保安聊天当中，保安告诉记者，秦皇岛西单商场没什么顾客，经营不好。而随后记者在去采访圣地置业之前在商场转了一圈，发现该商场的确不像北京的西单商场那般热闹。

而在圣地置业公司，记者看到的场景似乎是人去楼空，只有前台一位工作人员接待了记者。在说明来意后，该工作人员告诉记者，公司负责人去东北跑业务了，要一个月后才能回来。但记者在接待台上意外发现了一份“清华同方公司向圣地置业催缴货款60万元”的催款函。

另外，记者在河北省建设厅办公室2003年3月25日印发的“2002年度年检降级的开发企业名单”上发现：秦皇岛圣地置业有限公司进入“2002年度年检降级的开发企业名单”，由原来的“四级”资质降为现在的“暂定”。而这是否也与其迟迟不办理产权证有关就不得而知了。

采访无果，记者只好留下联系方式，前台接待员答应在公司负责人回来之后给记者答复。但到截稿之日，记者尚未接到该公司任何人的电话。

业主退房权是否缺失？

业主刘先生对记者说，既然圣地置业存在着违约的事实导致合同无法顺利履行，他们想退房。但是，圣地置业曾经给业主出具了一个答业主退房请求的回复。业主们说，从那份答复看，退房似乎是不可能的事情。

记者在这份《关于“要求退房的书面通知”的答复》中看到，圣地置业否认了自己存在违约的事实。圣地置业在回复中称：既然业主已经申领了收益金就等于承认了自己所投资的商铺的产权所有关系；至于按揭贷款办不下来是与之签订的贷款银行违约在先从而导致圣地置业无法为业主贷到款，责任并不在圣地置业。

可业主刘先生告诉记者，他曾电询销售人员杜小姐，杜小姐给他解释说贷不了款的真正原因是圣地置业的资质不符合贷款要求。

那么，业主能否退房呢？记者在业主与开发商签订的《商品房买卖合同》中看到双方已经约定，开发商逾期没办理产权证，买受人有权退房。

记者还发现，《房屋产权委托使用合同书》与《〈房屋产权委托使用合同书〉补充协议》签订的时间不一致。前者时间是2002年8月18日，而后者是2003年8月16日，业主称，主合同与补充协议不是同时签订有违法律规定，他们有权退房。

目前，北京的11位业主已经向秦皇岛海港区人民法院提起诉讼。本报将继续关注此案的进展情况。

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异地置业如何防范风险

记者跟随秦皇岛北京西单商场的北京业主们到秦皇岛进行了维权活动，从早上五点多钟起床驱车至秦皇岛，到达后就忙着跑秦皇岛房管局、跑法院、跑秦皇岛北京西单商场等多处地方递交相关材料、咨询相关问题，一天下来，众业主身心疲惫，回到北京时已经是万家灯火。唯一的感受就是：异地维权，真难！

如今，异地置业已经成为许多投资人的选择，为了让继续准备投资异地的买房人不再为了风险而疲于奔波，记者总结了以下置业提示，希望能有些许启示。

切忌“旱涝保收”心态

比如，据介绍，若投资秦皇岛北京西单商场，该商场10平方米的商铺，现价10000元／平方米，总投资10万元。付清全款后，投资客每年可以拿到1000元／平方米的委托经营管理使用费，10平方米每年收益10000元，10年后该商场将以投资客购入价上浮25%的价格即12500元／平方米收购。投资60平方米以上，只需首付50%，余款在不计息的情况下2年内按季分期还清。

换句话说，只要投入10万元，10年后将旱涝保收22.5万元。这种“旱涝保收”的好事难不成是天上掉馅饼？是不是真能实现，我们不敢妄下结论，但作为投资者应该事先给自己打预防针，切忌有“旱涝保收”心态。

选择成熟的物业项目

选择成熟的物业项目其实不管是本地置业还是异地置业都是需要解决的问题。因为期房的风险本身就比现房的风险大。

尤其是异地置业，大多数置业者购买的是期房，如果开发商后期资金跟不上，就有烂尾的可能；最主要的是，异地置业者地处外地，维权的力度及措施很难到位。因此，建议异地置业者如果真打算异地置业，尽量选择现房或成熟的物业。

选择项目要实地考察

买房人买房前通常会亲自去样板间看看，也会时常关注项目的建设程度。异地置业如果不亲自去考察一下，留下的隐患就会比较大。在记者的采访中发现，部分业主异地置业时由于时间等各方面的原因，竟然未能亲自前往实地考察，直至出现问题不得不维权时才“被迫”上物业所在地看了一圈。

所以，异地置业签好合同固然重要，实地考察及对开发商实力的调查与判断更为重要。如果可能，最好事先进行一下明察暗访。

要有维权的心理准备

即使是最资深的置业投资者，也免不了会出现维权的可能性。所以，异地置业前，一定要有充分的维权心理准备，要从诉讼的角度出发，从各方面预测一下自己在异地采取法律手段的能力、财力与精力。

秦兵律师提醒置业者，如果投资异地商铺，将要求签比“204条”还要多的补充协议，同时要确定诉讼管辖地在北京。这样，才能充分保证自己的合法权利。

责任编辑/liming.bj
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