钟伟：从供需矛盾入手 四招平定房价非理性上涨

目前关于房价的讨论已经过度娱乐化、政治化和道德化，那些离谱的主张，包括取缔或严格限制商品房预售制度、对二手房交易设置种种障碍、收紧土地出让规模等，只能让房价火上浇油。那些扭曲的措施，包括单位和个人自发的集资建房、限价房等，只能产生更多的腐败。那些有能力一而再、再而三地集资建房的单位，哪个不是政府职能部门或者国有垄断企业？那些能够买到闹市区经济适用房的业主，又有多少是中低收入阶层？

要解决房价虚高问题，还是要从解决供需矛盾入手。在目前中国钞票越发越多、收入分配状况趋于恶化的大前提下，要平定房价，有四招也许是比较狠辣和有效的。
 
第一招：放开容积率。要解决有限土地出让和旺盛商品房需求之间的矛盾，必须看到在土地占用方面，商品房开发只占到了全部土地出让的30%，但是却提供了土地出让收益金的70%，基础设施建设和工业项目用地才是圈地和腐败大户。节约土地资源较为现实的手段不是限制户型面积，而是放开容积率。据统计目前北京二环内的商品房容积率平均在6，而四环以内就只有不到3，全市商品房的平均容积率只有1.57，这显示土地开发的确比较浪费，城市化“铺大饼”的现象严重。土地出让有序地放开容积率，才能较好地解决地价与房价的矛盾。

第二招：限制高收入阶层多套购房。中国收入分配的两极分化，使得穷人望房兴叹的同时，中高收入群体买走了商品房的大部分并有能力进一步推高房价，而政府的廉租房、经济适用房政策又不到位。贫困阶层的住房需求应当借助住房保障体系解决，而不是把他们驱赶到无情的商品房市场上。限制高收入阶层购买多套住宅，首先要界定高收入阶层。以五分法看，收入最高的20%的群体大致可以算作高收入阶层。只有税务、户籍管理、规划建设和产权登记部门的联网合作和信息共享，才能有效地限制高收入个人和家庭购买多套商品房的现象。遗憾的是，往往政策制定者本身就拥有多套住房，因此寄希望于政策制定者出台限制自身利益的政策，很可能是水中捞月。

第三招：对商品房开征财产税。房地产交易环节税费高而保有环节税费低，结果导致不少人把商品房当作储蓄。物业税的开征意味着房地产净投资收益的下降，由此必然带来需求萎缩和价格回落。当然，推出公募REITs(房地产投资信托基金)也有类似作用。

第四招：鼓励、活跃二手房交易。当对商品房的绝大部分需求都只能通过新房市场来满足时，新房价高几乎是必然。而目前通过房改已被分配出去的住宅，因为政策和原产权单位的种种限制，使得二手房租售仍然未能达到其应有水准；加上教育、医疗等问题和呆板的户籍登记制度纠缠在一起，更使得二手房交易不够活跃。因此原产权单位尽可能放弃对房改房、福利房的利益要求，使得存量二手房能便捷地流转，才会釜底抽薪地促成房价向理性回归。

2004年下半年至今，各地房价普遍开始加速上涨，而这恰恰也是各种房地产调控政策密集出台的时段。因此政策的优劣，不看良好动机而看实际效果，目前已到了反思政策制定和执行是否公开、公平、公正的时候了。

(作者系北京师范大学金融研究中心主任、教授，本文只代表个人观点)

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