物管会提出再审物业费 美丽园业主胜利果实难保

美丽园案再起波澜   法院判决中止执行

背景提示

2005年12月15日,美丽园业委会在北京市一中院领到了“美丽园业委会诉鸿铭物业公司物业费纠纷案”的终审判决书。

该判决书支持了业委会13项诉求中的12项。根据该判决，美丽园小区的物业费单价由每月每平方米2.72元降为1.58元，法院还判令鸿铭物业公司（以下简称“鸿铭”）向业主归还3年的电梯广告位收益18万元，同时应归还的还有3533.76元的公厕用房供暖费及物业费。

此事一出，京城媒体立即以“业委会状告物业首次获胜”为标题进行了报道，有的媒体还将此事列为2005年全国社区十大热点事件之一。

美丽园业主委员会的胜诉让北京市众多小区备受鼓舞，一时间来美丽园业委会参观学习者络绎不绝，一批小区也随之开始了降低物业费的谈判。但是物业和业主的博弈并没有因为法院的终审判决而结束，鸿铭物业一直没有执行法院的判决，在拖延中酝酿着反击。

日前，北京市物业管理协会邀请众多物业管理行业和法律行业专家组成专家组，对美丽园案件进行了讨论，得出《行业专家对北京市海淀区美丽园物业管理纠纷案给物业管理行业造成严重影响的意见及情况反映》（以下简称《意见及情况反映》），《意见及情况反映》认为终审判决“违反了物业管理行业的市场价值规律”，“不仅北京鸿铭物业管理有限公司将可能面临破产倒闭，也会导致大部分经营管理同类物业的物业管理企业无法继续经营而面临倒闭的可能。”要求法院再审。据了解，法院已经中止了对案件判决的执行，开始立案再审。

争议一 营业税降到5%是否违法？

美丽园业委会在提出的13项诉讼请求中，有一条是要求将“判令鸿铭将收取的营业税由5.5%变更为5%”。原判决也认为，物业收取的0.5%教育和城建附加税没有提供文件依据，故应按规定只能收取5%的营业税。但《意见及情况反映》认为，判决书将营业税由5.5%降到5%的判决明显违反税法规定。

《意见及情况反映》认为，首先，依据双方签订的《美丽园小区房屋使用、管理、维修公约》规定，应该收取5.5%的应纳税费（包括0.5%的教育和城建附加税）；其次，2003年1864号文件也规定“实行物业服务费用包干制的物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业利润”，而美丽园物业费实行包干制，向业主加收5.5%的应纳税费是符合税法和相关政策规定的，所以法院对应纳税费的判决存在不妥之处。

对此北京汉卓律师事务所杨曙光律师认为，根据196号文件规定，业主仅应该承担营业税，对于地方性文件规定的0.5%教育和城建附加税，其纳税义务人是物业管理企业，而不是业主个人，因此原判决是适当的。

争议二 定价是否“双重标准”？

《意见及情况反映》认为，2003年至2005年间普通住宅物业收费采用政府定价，1864号文件规定2004年1月1 日起，可由双方协商定价，但未协商一致前，仍应执行政府定价。法官在判决中时而采用政府定价，时而使用市场调节价，违背了文件规定。特别是在电梯运行价格、水泵费价格和营业税上均采用对业主有利的价格标准。这种“双重标准”的判决，大幅度降低了以上三种费用的收费价格，导致“金牌居住区”的物业服务收费标准比实行政府指导价的同类经济适用房物业收费还低，严重偏离市场价值规律。

北京仁和律师事务所孟宪生律师认为，业委会在诉讼中并没有改变《公约》中的价格标准，而是要求纠正鸿铭物业虚假计量的违约行为，如将118台电梯还原为111台，将30组60台水泵还原为1组2台等。美丽园业委会主任雷霞也表示：“判决并没有改变《公约》中每一项服务的收费标准，而只是把其中的水分挤掉，从而降低物业费。”所以在判决中没有改变收费标准，更谈不上“双重标准”的问题。

争议三 法院能否决定物业费价格？

《意见及情况反映》对法院直接决定物业服务收费价格的做法也提出了质疑。《意见及情况反映》指出，审判专业性强的复杂价格争议应该由价格主管部门会同行业主管部门进行价格认证鉴定，供法官审判时参考，而不便由法官直接决定价格。专家组认为，物业管理费定价是一个专业性极强的问题，在当前物业法律尚不健全的情况下，依据政府行政规定进行判决，其司法解释理应征求政府主管部门意见，但在判决中多有与政府的规定不一致之处。

北京市华意律师事务所周杰律师认为，原、被告双方争议的物业服务收费标准，政府相关文件均有明确规定，其计算过程也并不困难，根据政府指导价格和小区实际情况就可以得出。此前北京市价格认证中心还依据鸿铭物业提供的数据得出过一份测算报告。可见物业收费计算并没有专家组渲染得那么神秘，法官完全有能力自主判决。

此外，翰文律师事务所朱小梅律师指出，本案的焦点并不在价格标准，而在于物业对虚假服务多收的费用，比如电梯和水泵，所以法官自然可以根据《公约》标准，结合真实的电梯数量和水泵数量得出物业收费价格。

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