“书生”陶民：万通中心的“聪明脑袋”

2005年万通中心争夺CBD高档写字楼的"状元秀"志在必得有业界人士称，目前已经进入北京的近200个世界500强企业中，已有2/3进入CBD。跨国企业的大量进入，对CBD地区的高档写字楼而言，无疑是一个绝好的商机，围绕着这个机遇展开的角逐也日趋白热化。在这样的"千帆竞进，百舸争流"局面中，谁能占据战略制高点，谁能笑到最后？尤为引人注目。

随着时间的推移、战局的发展，万通中心逐渐浮出水面，引起市场和业界的注意，它以"小单体体量、小标准层"的开发理念和设计思路，在CBD独树一帜。卓尔不群而不千人一面，是万通中心目前的真实写照，但它会最终成功吗？带着这样的疑问，日前，本报记者对万通中心的操盘手、万通地产副总经理陶民先生进行专访。

2005，CBD高档写字楼的"状元秀"？

在CBD的高档写字楼中，单体体量巨大的国贸模式无疑是普遍采用的模式，总建筑面积54万平方米的国贸三期以及近百万平方米的华贸中心等都是其中最著名的代表。跟它们相比，万通中心"剑出偏锋"，走的却是另外一条路子---单体小体量的路子。二者之间，仿佛少林武当与古墓派的区别，又仿佛降龙十八掌与黯然消魂掌的区别。而在行家眼中，这两种模式之争，有如华山派剑宗与气宗之争，难分高下，关键是看能否取得相应客户的青睐。

会客室里，陶民向记者介绍，与CBD其他高档甲级写字楼一个明显的区别是，万通中心在建筑设计上并不片面追求"高大全"式的效果，而是根据客户需求，精心打造出小体量、小标准层的独栋写字楼。目前的万通中心由ABCD四栋楼座构成，每个楼座标准层的面积是750平方米、1000平方米或1500平方米，每个楼座的总面积在1.5万平方米至3.2万平方米之间。

陶民认为，目前CBD区域的写字楼中，大多数产品楼座体量过大，对集团型买家和零散型买家不能兼顾，而万通中心则较好地解决这样的遗憾。中小型客户，可以购买一整层或几层写字楼；对于注重形象的大型客户，比如国际化的大企业，则可以考虑购买一栋楼或者两栋联体楼，自主冠名，树立超强的企业形象。

据介绍，处于CBD区域核心位置的万通中心将于今年10月封顶。目前，作为本区域惟一正在销售的高档纯写字楼，万通中心赢得了不少客户格外关注，销售业绩良好，初步统计已经超过20%，基本都是整层销售，而一般来说写字楼在封顶前销售达到30%就不错了，这达到了万通地产预期目的。

2002年，姚明当选美国NBA"状元秀"，成为篮球迷心目中的偶像。而未来的一两年，万通中心会不会当选CBD高档写字楼的"状元秀"，成为商业地产中的榜样？

"万通中心没有对手"

早在前几年，在"地产教父"冯仑的指引下，万通地产在总结分析港台及欧美的商业地产模式后，果断转型，变"香港模式"为"美国模式"，即由全能开发商转型为专业的房地产投资公司，其投资领域集中于住宅建设、土地经营、商用物业和定制服务四大领域。而万通中心就是集"商用物业"和"定制服务"理念于一身，精心打造出来的产物。

据了解，万通中心经过仔细的调研后认为，CBD区域的写字楼同质化比较严重，以往众多高档写字楼习惯追求立面设计和高度设计的标志性，忽略了"独立性"，而独立性往往是写字楼档次和企业身份的决定因素。因此，万通中心推翻了与CBD同类项目相似的原设计构想，将两栋大体量的楼分成四栋独立楼体，更设置了独立的出入口、独立的大堂、独立的电梯间。

谈及万通走出新路子后的竞争问题，陶民很自信地说，万通中心不会有强大的竞争对手，"特别是现在我国加入了WTO之后，商业形势越来越好。制造业逐步迁离CBD，而金融、保险、法律、咨询等现代社会的代表行业将占据CBD的更大份额，他们都是万通中心的潜在和预期客户。一般来说，每层500平方米至1500平方米的楼座，整栋楼最适合于大企业做总部，整层楼则适合于小企业做总部，万通中心在CBD没有对手。"

环保尺度万通中心挑战CBD

接受采访中，陶民多次强调设计上环保节能的特色，或者，这是陶民最得意之处，虽然他并没有把万通中心与其他高档写字楼的环保节能进行细致的对比，但语气上明显流露出几分自傲的感觉。CBD新建大型写字楼多是巨无霸式的大体量，标准层面积动辄2000平方米以上，内部的采光、通风相对较差。而万通中心回归人性化的设计是一大特点，其标准层面积最小为750平方米，进深很小，内部空间自然采光非常充足，这不仅更有利于客户的身体健康，也意味着节约大量的能源。

陶民还特别介绍了楼内新风系统的设计，称新风的效果完全可以达到国外的高标准，外立面主要采用高档石材和玻璃，在隔音、隔热、防噪方面也进行了新技术的研究。在节能写字楼成为人们关注重点的今天，万通似乎比对手们的步子迈得更大。而另据可靠的消息，万通正与某网络集成商洽谈，准备引进先进的网络系统，打造"网络超市"，使客户的通讯成本降低30%左右。

陶民简介：

现任万通中心总经理，万通地产副总经理，清华大学土木系本科毕业，并获得北京大学MBA毕业证书。1999年加入万通集团，历任部门经理、总经理助理等职务。

摘自《地产SHOW野史之陶民篇》

"请别问我有没有情人"

作为地产职业经理人中公认的青年才俊，在接受我们的采访时，陶民随和、亲切、自信，丝毫没有老总的架子，在一些棘手或者偏门的问题上，他的回答还带有点聪明的"狡猾"，给人留下深刻的印象，信手略举一二。

关键词：聪明

记者：摩托罗拉迁离CBD以及CBD交通拥挤的现象，对万通中心有没有什么影响？

陶民：城外的人想进来，城里的人想出去，站在不同的角度而已。逃离CBD的主要是制造业等不需要接待大量客户的行业，比如摩托罗拉公司，制造业的搬迁正是城市CBD区域发展的方向，想进来的都是真正合适CBD的公司，比如金融业、保险业等。至于CBD交通拥挤，交通成本较高，不见得是坏事，证明CBD地位的显赫和重要。当然政府也一直在尽量解决交通问题，今后交通拥挤现象还是有望改变的。

《地产show》点评：这个问题是有些刁钻，但陶民应对自如，反应非常机敏。

关键词：幽默

记者：我们是娱乐化的地产媒体，很关注你身上的娱乐元素，所以将会多问一些娱乐化的问题。

陶民（笑）：知无不言，言无不尽，但请别问我有没有情人这类的问题。

《地产show》点评：回答得很"狡诈"，也很幽默。

关键词：狡猾

记者：你在清华读本科，在北大读MBA，这两所名校中，你更喜欢哪一所？

陶民：都一样喜欢。在清华学土木工程让我进入这个行业，在北大读MBA学管理则提高我的综合能力和素质，让我在现在的岗位上得心应手。

《地产show》点评：本来想在敏感的问题上为难陶民，让他把两所名校分个高低，结果他的回答始终滴水不漏。

关键词：真情

记者：工作之余，有什么业余喜好？

陶民：只能偷闲玩一下台球，有时候也亲自上场踢足球，这是大学就喜欢的运动了。不过由于工作太忙，其实能经常陪陪儿子就已经感到非常满足。

《地产show》点评：无情未必真豪杰，落泪如何不丈夫。采访中，陶民多次流露出对家庭、对年纪尚幼的儿子的无限感情。

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