高档房在“西部打开发”过剩 影响市场健康发展

●高利润、低风险吸引了越来越多外来资本大举进入重庆、成都、西安等城市开发高档住宅

●重庆高档住宅将在两三年内集中放量，届时可能导致该类产品供应量过剩，影响市场正常发展

●西部房地产开发比上海、北京等发达城市至少晚8-10年

●西部是今年一季度全国惟一房地产投资呈上升趋势的区域

●重庆、成都等大城市房价还有很大上升空间，投资风险相对较低

●去年重庆高档公寓和别墅仅占总成交量的1.3%

2003年底，以重庆、成都和西安为代表的西部楼市逐渐引起了人们的关注，起因是以上海与杭州为代表的东部沿海城市由于房地产投资过热，促使一些大开发商开始将目光转向西部二线城市。以重庆为例，自2003年底起，北京、上海、香港和天津等地的一些大开发商就开始纷纷抢滩重庆。而主要为海外大开发集团服务的戴德梁行旗下泛城（中国）综合住宅服务也于2004年下半年进入了重庆与成都。

业内人士认为，中国西部的潜在优势已越来越多地引起了国际地产资本的兴趣，而这种优势主要体现为西部城市房地产开发成本比东部低，但利润空间却并不比东部小。不过，西部房地产业的兴起也逐渐显露出二线城市投资过热等不良苗头。

重庆中高档住宅价位在3800元/平方米以上。毕克摄

「楼市状况」起步较晚，但市场发展较健康

重庆、成都、西安三城市目前房价收入比较正常，七部委检查组对重庆房地产的评价是：结构合理、秩序规范、价格适中

重庆和成都、西安一起并称“西部三雄”。作为大西南惟一的直辖市，重庆正快速发展成为长江上游的经济中心。显然，在二线城市中，位于中国西部的重庆、成都及西安已成为国内第二大房地产开发热土。“主要是因为这几个城市房地产开发以自住性需求为主，行业发展比较健康。此前上海、北京、杭州等城市因房地产投资较热，吸引了大量开发商及投资客，而这一阶段对西部楼市来说，却恰好使其获得了一个较为健康的发展环境。”中原地产华北区域总经理李文杰分析认为，西部房地产开发与上海、北京等发达城市相比，至少晚了8—10年。

“成都房地产开发市场化进程要略早于重庆和西安，重庆从2000年才开始进入市场化起步阶段。”

重庆晟城房地产顾问有限公司营销总监邓伟表示，从2004年这三个城市公布的城市主要城区商品房均价来看，基本上都在2500—3000元/平方米之间，此价位与发达城市相比，便宜了至少两倍。而这也表明目前西部房价尚无太多虚高成分。

国家统计局数据显示，成都2004年居民家庭人均可支配收入为9980元，当年该市房地产均价则为2868元/平方米，三口之家购买一套70平方米的房子需要11.76年；重庆2004年居民家庭人均可支配收入为9300元，当年该市房地产均价为2732元/平方米，三口之家购买一套70平方米的房子需要12.03年；西安2004年居民家庭人均可支配收入为8580元，当年该市房地产均价为3007元/平方米，三口之家购买一套70平方米的房子需要14.35年。此数据显示这三个城市目前的房价收入比还算正常。日前七部委对全国部分省市在贯彻和落实房地产宏观调控政策方面进行了巡检，检查组对重庆房地产的评价是：结构合理、秩序规范、价格适中。“检查组对重庆的肯定也等于是肯定了整个大西南楼市。”李文杰说。

「苗头一」投资过热可能导致未来供给量过剩

一季度西部房地产开发投资增长35.6%，比同期东部地区高13.3个百分点

从2003年底起，就有大量外来开发商进入大西南主要城市，香港和记黄埔地产目前已在重庆、成都、西安三个城市开发了自己的项目。

东南亚地产大鳄———新加坡吉宝置业在成都的第一个项目已于2004年开盘销售，其与新加坡建屋发展局在成都合作开发的另一个大型地产项目日前也已尘埃落地。事实上，大量来自上海、北京、广州等区域的大房企比境外资本和港资更早在这三个城市进行布局。来自广州的合生创展在西安的公司已开始运作项目，而来自上海的地产大鳄上海绿地和上海复地也已在重庆开发了项目。同样，来自北京的华润和来自深圳的中海等知名房地产公司也在成都开发了中高档住宅。

就目前实际情况来看，上海、北京、杭州等东部沿海城市房价已上升到了一个非常危险的高度，对投资谨慎的地产巨头而言，在中国东部进行大规模房地产开发将面临太多风险；而西部大城市的房价还有很大上升空间，投资风险相对低得多。“除了成本考虑外，高利润、低风险也是吸引外来地产巨头纷纷布局西部楼市的重要原因。”邓伟表示。

随着大量外来开发商的进入，西部房地产开发投资得以迅猛增长。国家统计局统计数字显示，2005年第一季度我国西部地区房地产开发投资增长35.6%，增幅比去年最高的1至4月高2个百分点，比去年全年高15个百分点，比同期东部地区高13.3个百分点。值得注意的是，西部还是在目前全国房地产投资逐步回落的情况下，惟一投资上升的区域。国家统计局景气中心研究室副主任张海旺认为，目前西部地区房地产供给量过剩和住宅空置率增长正是房地产投资过热最直接的后果，从统计数据来看，今年一季度西部地区房地产投资增长29.3%，增幅比上年同期低了6.3个百分点，“这不符合西部城市经济发展的投资需求。”张海旺指出。

2005年5月31日，西部三城市纷纷出台了贯彻落实七部委新政的配套细则，记者从中发现，西部三城市对房地产市场的态度非常明确，即协调，而非打压房地产市场的健康发展。

「苗头二」中高档住宅未来将面临销售压力

仅重庆北部新区3800元/平方米以上的中高档住宅就有8个，并集中在未来两三年内放量，但目前高档公寓和别墅成交量仅占1.3%

“外来开发商大多是在2003年进入大西南，开发的也多为中高档项目，因此未来两到三年内，西南楼市将呈现出中高档住宅集中入市的情况。”重庆市社会科学院区域经济研究所所长李勇认为，近一两年内大量外来资金涌入大西南，将对西南大城市房地产格局形成一定的冲击，未来可能会造成中高档住宅产品供应量过剩。

他举例说，2003年重庆北部新区推出和规划的大盘就达8个，包括融科蔚城、奥林匹克花园、棕榈泉花园、保利高尔夫花园等项目，总用地面积达15500亩，平均每个项目用地约2000亩，这些大盘全部是3800元/平方米以上的中高档住宅。这8个大盘未来几年的中高档住宅实际放量就达1550万平方米，而重庆市2004年全年成交商品房只有1918.75万平方米，其中普通商品住宅和经济适用房占成交总面积的98.7%，高档公寓和别墅仅占1.3%.同样，在成都和西安的房地产市场，中低价位普通商品房需求比例也不低于95%.“如果政府不能很好地协调和把握高档住宅的开发节奏，那么未来势必会影响市场的健康发展。”李勇指出。

■调查显示

抑制房价政策三城市看法不一

重庆和成都多数受访者认为，扩大土地供应对降低房价最有效；西安投票最多的是实行信贷等优惠

在本报和搜房网联合进行的全国十城市房地产市场调查中，重庆、成都和西安三城市网民对其所居住城市的房地产市场走势表现出极大关注，虽然这三个城市都处于房地产起步阶段，但三个城市的网民对房地产市场的看法却截然不同。

三个城市网民对房价的最高心理承受能力都集中在2000—3000元/平方米之间，其中重庆能承受的最高房价在2000—3000元/平方米之间的受访者占总人数的68.95%；成都能承受的最高房价在2000—3000元/平方米之间的受访者占总人数的58.75%；3000—4000元/平方米之间的房价在这三个城市中属于中档住宅产品，其中重庆可承受的人数达20%，成都则达28.75%，西安最少，为11.71%.三个城市对合理价位区间的认同也有所不同，重庆和成都的受访者认为2000-3000元/平方米的房价最合理，而西安则认为2000元/平方米以内最合理。三个城市多数网民都认为自己城市的房价在一系列宏观调控下会小幅下跌。此外，在三个城市的受访者当中，持观望态度的人数所占比例都最多，其中重庆观望一段时间的人数占到47.64%，而成都则占39.87%，西安占49.09%.三个城市对自己城市实施七部委细则的看法也不尽相同。重庆和成都的网民认为，扩大土地供应，打击开发商囤积土地是能够抑制房价，满足中低收入者住房需求的最有力措施。而西安的网民则认为，最有力的办法是实行信贷、税收等优惠政策，以引导市场自发提供中低价房。同时三个城市都有近一半的网民认为政府出台的现有政策还不足以抑制房价上涨，其中重庆占47.4%；成都占59.12%，而西安高达63.64%.调查还显示，三个城市的网民都对自己城市的经济适用房放量太少表现不满意，其中重庆有73.44%受访者认为经济适用房放量不合理，成都这一比例达75.47%，而西安则高达81.42%，这也表现出普通老百姓对经济适用房的迫切心情。

■新政反应

销售量近一月明显下降

事实上，中央政府从今年3月份就开始对房地产市场进行宏观调控，但记者从重庆、成都、西安三个城市近3个月的房地产价格走势来看，这三个城市的房价并没有出现如同上海、杭州等城市的大幅下降情况。“今年一系列宏观调控政策几乎使所有城市购房者的购买预期都发生了变化，持币观望者比例上升，这也导致5月份以来大部分城市房地产销售数量出现了一定程度的下降。”李文杰分析说。而记者走访了重庆、成都和西安三城市的部分售楼处后也发现，这三个城市的房地产销售数量出现了较为明显的下降趋势，但销售价格均未出现较大波动，不过有些项目开始通过优惠打折方式进行托市。

■记者观察

莫步上海后尘

此次宏观调控因城市不同而有所不同，相对于以上海、杭州为代表的东部区域来说，西南部房地产市场在本次调控中所受影响不是很明显，假如说本次宏观调控对于那些房地产过热的城市是一种治疗的话，那么对于西南这些房地产市场刚起步不久，市场相对健康的城市来说，其更大意义则在于预防和警示作用。

而在现实当中，受宏观调控的影响，原来聚集在上海、杭州等地的开发商和投资者必会寻找下一个出口。而重庆作为我国房地产开发第二轮快速发展的领军城市，也必然会成为上海开发商和上海异地房产投资者在西部地区的首选城市。成都人均收入高居西部第一，经济较繁荣，相比之下，楼市房价泡沫要比南京、杭州小得多。

其实，西南城市目前在快速发展过程中也或多或少地出现了投资过热的苗头，如西南城市两到三年后将出现大量高档住宅产品集中入市的局面，会使政府的规划能力面临新的考验。当然，解决这些问题还需要一个实践过程，但俗话说“未雨绸缪”，如果不及早采取控制手段，很可能会步上海房价疯涨后才拼命加大中低价位商品房的后尘。

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