莫天全：2004年房地产业八大发展趋势预测

莫天全：搜房总裁、中房指数系统秘书长、清华大学硕士、美国印第安纳大学博士

我这儿有一个总结，实际上是2003-2004年和2004年房地产业八大发展趋势，这是我们的一些想法和大家进行探讨。

发展趋势之一就是我们认为房价会持续的上涨，为什么会说持续的上涨，最近好象政策出台得很厉害，目的之一就是为了推动房地产的消费，或者是把价格尽量的压下来。但是，我们从几个方面来说，截止到2004年我们觉得价格还会持续的上涨，基本面就中国的经济来讲房地产基本面面很好，房地产发展的趋势是这么一个状态。

去年年底到今年年底国土资源部出来的对土地的控制，还有央行出来的121文件，还有最近831国务院发的促进房地产业发展的文件，从整个情况来讲是两个意识，一个意识是严格控制高端市场的发展，说得更明白一点就是商品房这一块控制更加严格，第二个就是大力发展经济适用房。从121文件来讲是约束房地产业的发展，也就是供给层面少了，但是国内的需求还是存在，从这个层面来说，我们感觉到房地产的价格不但不会往下走，而且肯定会持续增长，这个结果不是我们所愿意看到的，也不是政府愿意看到的，也不是消费者所愿意看到的。但是，政策这些综合性的挤压力量会导致房地产价格会继续上涨。

第二个发展趋势就是房地产融资的多元化，整个大家没有什么争议，不管是土地政策还是央行的政策，导致我们土地的开发融资渠道不得不多元化，刚才说到的信托基金还有债券，这都是我们新的房地产开发的融资渠道。信托方面最近也发了好几支的基金，金地在发，太和也在发，都在发，他们从几千万到几个亿都有，像住宅产业商会聂梅生会长他们主导了一个基金，盘子是2个亿美元，除了这个以外，还有一个是已经有相当念头的ING和首创他们搞的基金，最近也在重新把这个基金转换到房地产这方面来，还有一个是万通冯仑他们搞的，现在是一点几个亿的人民币，现在试图在转换，把它转成10个人民币。还有一个是万通他们主导的曾经和台湾方面有合作，现在在重新组合，试图找一个非常大的基金，罗丹克也是比较大的了。这一期的融资渠道，这些政策对我们新的融资渠道的促进非常有帮助。债券这一块是证监会给各大上市公司放宽了发券的范畴，这是刚刚的政策，从这一点来讲，我相信债券这一块对一些有信誉的公司好的公司也是非常好的一个融资渠道。说到基金，我们在去年早期的时候，有一个探索，就是中房指数基金，这是由我们主导的基金的设施，但是现在还是在这个设想的过程当中。这支基金很简单，就是参与股权的投资，他基本上知道哪些项目好，哪些项目不好，他可以从1％、10％、40％的投资额度来参与股权投资，但是不以控股为目的。所以，这些方面促成我们的判断，房地产的开发融资渠道会走向多元化。

第三个趋势，超大型城市，政府全面的加大介入开发，这一点我主要指的就是北京和上海。最近，上海在去年年底和今年早期成立了一个专门的公司，在北京把整个北京的房地产进行了一个比较大的整合，来政府运作介入，全面的介入。这一点是为什么？我们各个城市实际上政府都想招商引资，实际上对于我们这些超大型的城市，对于房地产这一块，有很大的欲望去保护，因为房地产市场是一块肥肉，肥水不流外人甜，我们判断一个趋势，政府会全面的介入房地产开发，而不仅仅是规范市场，主要是政府从他们利益的角度出发，会介入房地产从土地到经营。上海也已经介入好几平方公里的土地。

发展趋势是市场行为和政府行为齐头并进，政府的介入会导致市场化这方面更加的规范，从土地购买一直到营销过程一直到销售，一直到管理，这一块对我们开发商有更大的约束，导致他们走向市场化。市场化的结果是什么？这个市场的竞争会越来越大，大的公司会得到更大的发展一些小的公司，他们经营不足或者是力量不足都可能生存不下去。但是，房地产市场依然会保持非常高的水平，因为我们非常大的公司的开发量已经和世界上比较大的开发公司的开发量一样了。

政府行为也会齐头并进为什么？这也和政府的导向有关系，就是经济适用房这一块，一个是两头过热，从中央政府开始，要促进经济适用房的开始，第二个就是我们消费者购买经济适用房的这一块也是相当的热，在北京都是整天排队买。

第五个趋势就是二手房市场发展的速度要超前，上海来讲今年看二手房交易量会超过新房的交易量，这是发展速度，二手房的发展会非常的快。

发展趋势之六，是物业管理走向规范化和产业化，早期的很多物业管理，依托开发的状况，会受到很大的影响，现在物业管理法律规范已经开始实施，自己会慢慢的规范，而且有相当的发展空间的一个商业机会。

七大发展趋势是房地产营销的回归，还是早期的这种概念，或者靠一个点子或者是运作能推广这个项目的事情慢慢会彻底历史，我们觉得房地产的营销还是应该回归到他的三个基本层面，就是早期我们说的从地点到产品到社区，这是房地产营销方面的回归。

最后的一个发展趋势，我们判断新房市场局部的短缺现象依然会存在而且可能会持续，一个是商品房这一块，我们比较多的是上海，排队排几天几夜去买这个房子，房子是天天都在涨，而且房子贵得要命。这个短缺市场还是会存在。另外一个就是经济适用房的短缺，我们搜房曾经关注北京经济适用房的开发商，解决他们排队的问题，排队搞得秩序很难维持，暴力事件非常多，所以他们采取网上抢号的方式排队的方式，所以避免了很多物理上的排队。所以，经济适用房这一块短缺，我们觉得还是会持续。这是我们根据目前这些情况的一些探索，不是非常的成熟，但是总有一些问题大家一起来探讨。

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