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从美林花园谈前期物业管理

　　[提要]不久前，北京美林花园搞了一次物业管理招标活动。我认为，这次活动无疑是一种有意义的尝试和进步，效果是很好的。但是，此次活动也有欠缺，没有体现出"前期物业管理"的概念就是一种欠缺。什么是"前期物业管理"呢，相信大多数读者对此极为陌生，这是很正常的。因为物业管理作为一个产业在国内出现并贴近大众实在是太晚了，1999年10月14日，建设部才下发建住房[1999]246号文件，正式向全国推广《前期物业管理服务协议》标准格式文本。该文本制定期间，笔者受建设部住宅产业司物业管理处领导的邀请，对其中一些条款提出过建议并得到了有关领
不久前，北京美林花园搞了一次物业管理招标活动。我认为，这次活动无疑是一种有意义的尝试和进步，效果是很好的。但是，此次活动也有欠缺，没有体现出"前期物业管理"的概念就是一种欠缺。 什么是"前期物业管理"呢，相信大多数读者对此极为陌生，这是很正常的。因为物业管理作为一个产业在国内出现并贴近大众实在是太晚了， 1999年10月14日，建设部才下发建住房[1999]246号文件，正式向全国推广《前期物业管理服务协议》标准格式文本。该文本制定期间，笔者受建设部住宅产业司物业管理处领导的邀请，对其中一些条款提出过建议并得到了有关领导的重视，所以对一些问题有自己的看法。《前期物业管理服务协议》中，对"前期物业管理"作如下定义："前期物业管理是指房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签定的《物业管理合同》生效时止的物业管理"。 由此可见，"前期物业管理"与我们通常理解的物业管理是不同的两个概念。主要区别在于时间段和法律关系主体的不同。时间段的区别在于，一般意义上的物业管理活动从业主委员会选聘物业管理公司后开始，而前期物业管理仅在业主委员会成立之前存在；法律关系主体的区别在于，一般意义上的物业管理，由业主委员会选定物业管理公司，而前期物业管理期间，由于业主委员会尚未成立，所以无法由业主委员会选聘物业管理公司。但由于业主已经入住，必须立即开展物业管理活动，因而此时往往由开发商选聘物业管理公司，或由开发商直接从事物业管理工作。 规定这个"前期物业管理"有什么实际意义呢？我们还以美林花园为例来谈。美林花园的业主委员会尚未成立，是由发展商做为招标方接受几家物业管理公司投标的，因此，美林花园实际上是在为其前期物业管理进行招投标活动。 这就会出现一些问题，参加投标的物业管理公司并没有意识到自已仅仅从事前期物业管理工作，否则他们不可能有很高的积极性。招标方也称将与物业管理公司签定较长年限的物业管理合同，并且也只有较长的年限才能保障物业管理公司取得商业收益。但对于美林花园的业主而言，竟标确定的物业管理公司只是从事前期物业管理工作，开发商与其签定的合同无法约束广大的住户。所以，业主委员会成立后，从法律上讲，无论该物业管理公司干的如何，业主委员会都具有解聘该物业管理公司的权利。 麻烦就出在这里，假设该物业管理公司刚干了一年半载正准备大干一番时，业主委员会成立了，由于种种的原因，业主委员会非要解聘该物业管理公司，而发展商与其签定的物业管理合同竟然没有意义，你说这家公司冤不冤？ 在此我特别声明，竟标胜利的物业管理公司在各方面都是很优秀的，我只是从法律角度上假设一种可能性。造成这种怪圈的根本原因在于国家立法没有跟上。前期物业管理涉及到发展商、业主、物业管理公司三方主体的利益，本身就很复杂，国家对此却没有一个可行的法律、法规，各地虽然有一些地方法规，但彼此差异很大，这样就容易出现问题。 1997年5月28日，上海市第十届人大常委会通过《上海市居住物业管理条例》，其中第四十八条第二款规定："前期物业管理服务合同至业主委员会与其选聘的物业管理企业签订的物业管理服务合同生效时终止"，也就是说，在上海只要业主委员会愿意，随时可以另外选取聘物业管理公司，而炒掉正从事前期物业管理的物业管理公司。 而在深圳情况就不一样，早在1994年6月18日，深圳市第一届人大党委会就通过了《深圳经济特区住宅区物业管理条例》，其中第二十五条规定："住宅区开始入住后两年内，开发建设单位自行或者委托物业管理公司对住宅区进行物业管理；管委会在此期间成立的，管委会应与开发建设单位签订委托管理合同，并行使本条例规定的各项职责，但不得终止委托管理合同；开始入住两年后，管委会应依本条例规定聘请物业管理公司对住宅区物业进行管理，原开发建设单位在同等条件下可以优先承包管理。在住宅区开始入住两年后管委会仍未成立的，由开发建设单位自行或委托物业管理公司继续管理"。可见，在深圳比较重视保护物业管理公司的商业利益，所以特别立法给予其一定的营运期间，而不能随便就把物业管理公司踢开，这一点与上海完全不同。 但是，从建设部《前期物业管理服务协议》的条款来看，基本上与上海的立法思路相一致，就是说物业管理公司的权益不太受到保护，业主委员会成立后即有权解聘。这对于物业管理公司来讲，需要认真对待。 解决这个问题，需要发展商、物业管理公司等在签定合同时精心处理合同条款，以保护缔约方的合同权益。 北京世联律师事务所 郭玉涛律师 电话：010---64985280/81/82
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