自从本人于2007年10月23日提出“2008年房价必降”一文以来，遭到了很多网友的不屑和谩骂，我不是算命先生，我只是那个“指出皇帝没有穿衣服的小孩”。

记得2005年股市刚刚起步，本人去浙江绍兴诸暨某纺织厂招商，发现老板娘把厂卖了，全职在炒股，当时我就劝她，现在房地产多火呀，买商铺多赚了呀。老板娘回了我一句：“现在中国所有东西，除了股票外，那一个没有涨价，炒股肯定赚”。

这个小学没有毕业的农村妇女给我上了深刻一课，同理，“如果中国几乎所有人都在说房价贵了，它可能真是贵了，即使原来认为便宜的人也会感到它贵了”，这就是中国楼市的现状，往往人们感到它越贵，降价的幅度就越大，这就是市场经济之手，与“民意”一样神奇。

其实民意（或言“人气”、“势”等），这可能是任何政策出台的最前瞻性因素，有人说政策总是出现在经济现象的后面，不完全对，真正的顺序是经济、民意和政策，周而复返，年复一年。

讲了这么多，言归正传，为什么说真正难熬的是2009年，而不是2008年呢？

据本人实地大样本研究，中国当前城市居民住宅商品化率已达40%以上（来自于随机电话访问），也就是中国房地产20年发展让40%的城市居民住上了商品房（而美国也只有68%、英国67%、德国42%），考虑到中国人安家置业的习惯，理论上这个比例比西方要高，但中国在“鼓励一部分先富起来”、效率优先的政策指导下，贫富悬殊近时期十分大，短期也不可能平衡，所以我们无法要求每个城市居民都可以买得起商品房。

据本人进行的另一项“收入及购买面积研究”表明，即使是成长性较强的白领阶段，绝大多数城市双职白领家庭能购买面积也“破70平方米”了，有的城市双职白领家庭只能购买一个“卫生间”。

乐观估计，中国住房商品化率最高在60%左右，也就是说还有20%的市场空间等候开发商去挖掘。 

但不幸的是，开发商提前5年透支20%的商品化率，让供需双方提前5年站上了临界点。自从2004年以来的“圈地运动”使开发商屯积土地够5年开发。以2008年1-4月表现十分强劲的沈阳（商品房销售面积同比下降仅2%）为例：开发商屯积可建面积5000万方，可供150万人居住，占全市人口的21.4%，加上已实现住宅商品化率，将超出60%。 

表面上讲，这轮房价调整是宏观政策的决心和力度起到了作用，其实背后根本的原因，供应双方地位在转换，这个时候，政策调控的力度已经不关键，而是政策调控的方式，一根稻草也许可以压倒一切。 

既然开发商在土地一级市场提前买了单，那么压力全部在供应方身上，我们就可以分析一下开发商可能采取策略，现在市场上有两种论调：

1、2008年开发商在资金紧迫的情况下，建设资金投入不足，从而导致2009年的供应量下降，再加上CPI上涨，2009年的房价有可能强劲反弹。

2、2008年开发商在资金压力情况下，以最快速度实现“土地-商品房-现金”流转，从而导致2009年供应量大增，真正难熬的是2009年。

第一种观点似是而非，首先，如果企业持有土地不开发，可能面临地价下降和无法变现的双重风险，开发商更倾向于冒险，而不是坐于待毙。其次在2007年的需求惯性及人民币升值的引力下，销售量不可巨量下降，估计下降幅度可能 15%左右，建设资金不至于过度短缺。最后，也是最为重要的，虽然资金来源很少，但不要低估开发商各种融资的能力（发债、地下钱庄、私募等），在美元贬值的大形势下，投机资金还在大量进入楼市。 

我是第二种观点的支持者。据发改委公布，2008年1-4月全国房屋施工面积178864万平方米，同比增长25.4%，增幅同比提高4.1个百分点，其中，新开工面积32970万平方米，同比增长20.4%，增幅同比提高5.7个百分点。事实证明，开发商在困难面前并没有放缓开发的步伐，而是加速推出以求脱身上岸，保守估计，2008年的供求比为1.5：1，2009年将高达2：1，到那时，将会是房地产的冬天。