楼盘基本数据
物业名称：朗诗.国际街区 占地面积：160000 平方米 建筑面积：300000 平方米
位 置：建邺区庐山路 容积率：1.88 价格：9200元/平米 开盘：二期2006-9-16
交通状况：地铁一、二号线 停车位：1：1 绿化率：40%
外景图
项目综述
朗诗.国际街区是朗诗置业在河西奥体板块开发的一个总建筑面积约30万平米的高科技"健康、舒适、节能"住宅项目，占地240亩左右，位于河西新城中央商务轴与商业轴的交汇处，毗邻地铁1、2号线换乘站，交通便利。
项目回溯：2005年1月30日时值楼市传统销售淡季，朗诗.国际街区逆市开盘，首期推出100多套住宅，每平米7500元起；2005年5月15日，该项目第二批物业解析会在希尔顿国际酒店（前）举行；该项目的第三批物业开盘是2005年6月26日，朗诗拿出了一期的两栋水岸景观住宅，共100多套物业；2006年4月29日，该项目住宅车位首度公开发售。
笔者了解，在项目一期的成功基础上，朗诗又隆重推出人性科技住宅舒适版：朗诗.街区印象，该二期在保留项目前期优势的基础上，更好创新优化元素。
片区市政规划及生活配套
奥体片区位于河西新城区西南，西临长江，与江心洲及江北新市区隔江相望。片区规划人口20多万，CBD商务区横穿其间，周边中、高档住宅区聚集。
2006年，河西将迎来第一个交付年，同时在这一年里教育、医疗、商业等等市政配套较以往都有很大的提升，其中教育高投入最为明显。目前，金陵中学河西分校已招收了两届学生。河西外国语学校、金陵中学附属小学等5所中小学已开工建设。据悉，河西新城南师大附中新城初级中学已经建成，莫愁湖小学、南师大附中新城小学、奥体新城第二幼儿园、顺驰幼儿园等都将陆续完工并招生，接着还将开工建设南京河西外国语学校、南师大附中树人学校等6所学校。到今年年底，河西中部地区所有学校将全面建成。
医疗设施方面已完成面积达3.6万平方米的建邺医院新大楼的建设，完成区中医院门诊楼改造装修并投入使用。此外各项体育配套也将建成。
今年河西将开工建设江东路南延工程、滨江大道三期工程，开工双河路、双闸路与CBD中心区支路工程；续建黄山路、雨润路，完成楠溪江东街、云台山路建设工程以及怡康路、泰山路、嵩山路拓宽改造工程；完成文体路中段管网改造及出新工程；建设集庆门大街西延二期；启动云锦路一期建设工程等等。
地铁1号线对于奥体片区的交通支持已初见成效，2号线已经开工建设，未来4号线、6号线、7号线也将逐步建设，地铁线总长达34．8公里左右，地下交通网络十分发达。根据目前方案，5条地铁线在新城范围内共设17个停靠站和1个地铁停车场，其中有4个主要的换乘站。与此同时，公交线路也在逐步向奥体纵深延展，134、92、306、41、24、57路已经开通运营。未来出行十分便捷。
河西大街
楼盘规划及小区内配套状况
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销售处内部 | 销售大厅 |
据笔者了解，朗诗.国际街区分三期开发，首期于2005年1月30日开盘，一期推6栋房源526套，截止目前销售了95%；二期推10栋房源，共890户；三期规划目前未定，但整个项目总户数在1800——1900户之间。从项目05年的首次开盘到09年的整体交付，该项目的开发周期比较长。
笔者现场看见，一期的三栋小高层及三栋多层房源均为现房，内部规划基本做完，正在做收尾的工作，景观建设还在做最后的整顿。据介绍，因为一期内的房源推出的时间不同，分别是1月和3月推出，所以交付的时间也不同，今年（2006年）的10月31日及11月30日二批依次交付。开发商表示，目前的景观建设能否顺利的和一期同时交付，还不能给予肯定的答复。此外，二期中的三栋小高层及7栋多层还在建设中，开发商同时表示，整个项目是一个以多层住宅为主的小区，小高层与多层的基价基本一样。
关于电梯的分配，该项目也没有做统一的规划，按照不同建筑类别而做出了不同的分配，多层基本上是二梯三户，小高层中，一期规划一梯三户，二期规划二梯二户，但电梯都可直接到达车库。在绿化率上，一期与二期则没有太大的区别，都是45%左右。整个项目总体上是一个人车分流的小区，车位配比一期至三期都达到1：1。
整个朗诗.国际街区项目并不是一个正南正北的小区，而是根据市政道路来规划的，这也是整个奥体板块楼盘的共同特点之一，所以导致项目内楼间距落差较大。该小区内三期中都有独立的小区入口，并且独立管理。一期的主入口设在北边的河西大街上，东面的衡山路及南面的白龙江东街同时都设有辅助入口，西面则是庐山路及向阳河，二期也设有三个入口，布局和一期基本一样。
同时笔者了解到，正在推出的二期也是一期的改进版本。相对于一期，二期更适合居住，改进大窗户来增加采光，也增加了一期所没有配置的阳台；景观及配套也有所不同，一期引进便利店，在5号楼下设置商业配套及精品店、会所，会所将于2007年上半年投入使用；二期配有网球场，11号楼下设置为商业，二期的景观以小区内五大湖而命名；后期的规划中将配置幼儿园。
该项目物业公司为开发公司旗下的子物业公司，物业管理费用为1.8元/平米/天（包括公摊水电费及电梯费）。
该项目是一个以“整合国际领先的建筑科技，改变传统住宅观念和生活方式，创造最舒适的环境，彻底告别严寒酷暑和黄梅天，超前20年进入未来生活”为宣传口号的项目，在河西也只属一家，以“十大建筑科技系统”而闻名南京楼市，包括温度、湿度的调节系统、外保温系统、防噪音系统等等为宣传卖点，但在该项目交付使用后，其先进的系统是否能成功适用于南京的住宅项目，则还需要保留我们的疑问，开发商也不能给予百分之百的承诺。
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一期的最后整顿 | 正在施工的景观建设 | 正在施工的景观建设 |
客户群体及周边生活配套
据了解，该项目业主构成主要集中在中高端客户群，同时也吸引少部分外籍人士的购买兴趣，业主主要由公务员、私营业主、极少部分医生和教师组成，其中南京本地购买者占据绝大部分比例，少有上海等外地人群购买，他们年龄多集中在40岁左右，有相当数目的经济累积，生活要求较高，注重品质且为二次至多次置业者，一次性付款者占40%左右，笔者同时了解到，该项目投资者也很少。
此外，在户型中，一期最小的户型为69平米，二期目前最小的面积在65平米，该项目的小户型则针对年纪较大者或老少搭配居住使用。
周边生活配套与河西CBD共享。医院、银行、菜场等基础生活设施仍在建设中，医疗配套与学区、教育设施今年已经得到极大的完善，金陵中学河西分校已招收了两届学生。河西外国语学校、金陵中学附属小学等5所中小学已开工建设。奥体片区的江苏省科学历史文化中心，艺兰斋美术馆、南京图书馆、奥体场馆等都在建设中并已处具规模。
规划中的河西奥体片区将有几十条公交线路，目前为止可以到达该项目的公交线路有6条：134、92、306、41、24、57路，距离规划中的二号线出口需要7、8分钟的路程。
目前该片区仍然存在配套不足现象，入住者目前依然很少，大环境有待改善。
奥体中心
主力户型样板房赏析（三房二厅二卫）
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餐厅 | 起居室 | 主卧 |
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书房 | 厨房 | 主卧内的衣帽间及主卫 |
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卫生间 | 玄观 | 客卧 |
二期C7三房两厅两卫153平米
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书房 | 可以自己调节空间的设计 | 餐厅 |
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主卧 | 厨房 | 起居室 |
二期C1三房两厅一卫133平米
置业、投资分析
朗诗.国际街区二期开盘的均价为8000——10000元/平米，户型为110平米—150平米不等，平均每套总价为100万元左右。从价格而言，朗诗是河西奥体板块均价最贵的，但贵的理由和价值并不对称，首先，它是高科技节能住宅，的确比周边其他项目有优势，但这种高科技节能住宅只能算是南京住宅的一个试点(另一个是锋尚国际，不同的是，锋尚在北京已经有成熟的试点)，能否适应河西发展趋势和南京的居住生活习惯先不说，为这种实验买单的却是消费者。而且近期因装修偷工减料、面积缩水等问题受到大量质疑，大大影响了项目品质。另一方面，虽然河西房地产市场价格走势整体趋高，但由于项目现有价格起点高，未来升值空间要较其他项目小。
从长远的角度看，河西作为市区土地供应量最大的区域之一，住宅性价比的提高、基础配套设施的逐步完善使得今年下半年以来成交量有所上升，支撑河西房价坚挺，但不会出现大范围波动；目前金九银十旺季，政策性影响反而促进新房及二手房价格上升；此外，2006年下半年河西土地出让价格抬升，也会促进价格的上升走势。
浏览朗诗.国际街区详情页：http://nanjing.soufun.com/house/1810076401.htm
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