楼盘基本数据

物业名称：恒隆花园  占地面积: 23152.80平方米  建筑面积：90686.27平方米
位 置：白下区升州路与红土桥路交叉口    容积率：2.90 
车位：276个  绿化率：39.5%  总户数:684   建筑形态：６幢高层
交通状况：7、23、35、37、游4、新善线等公交线路、地铁一号线

外景图

项目综述

随着南京老城区住宅土地资源日趋稀少，城中住宅上市量已经十分有限。数据表明，城中楼盘仅占全市住宅上市总量的2.07%。土地稀缺导致黄金地段楼盘稀缺程度几近“绝版”。另一方面，由于城中区域生活、文化、交通、教育等设施和资源的深厚积淀，住宅需求始终旺盛。与之相应，自年初以来城中房价不断攀升，高端品牌楼盘也相继出现，各楼盘纷纷放出每平米万元，甚至过万的“高价”。而城南旧城改造工程的启动，对构筑城中南部新居住格局将起到关键作用。无论老盘新盘，还是住宅商务都将得到“新生”。

2006年4月20日，位于新街口商圈内的恒隆花园终于走出“深闺”，9000元／平米开盘均价似乎并不意外，最高价突破万元也在情理之中。

虽然整体占地面积不大，但是项目充分挖掘建筑优势，景观布局细致、建筑楼距大、设备配置优越、建筑节能环保、车位配比高，加上周边成熟的配套等等，生活舒适度大大增加。

现场销售处	项目沙盘

片区市政规划及生活配套

自古以来，鼎新路周边就是巨商富贾的生活居住地，素有“九十九间半”之称的“甘熙故居”其实就是当时这一带巨商名流们遗留下来的珍贵文物遗产。周边还有“礼教圣地”朝天宫，夫子庙也不远。片区文化底蕴相当丰厚。在此基础上，加上新街口商业圈的辐射作用，升州路、建邺路沿线已经形成了配套成熟的生活居住区，大型超市、银行、中小学、医院等生活设施相对集中，路网交通繁忙，公交线路很多。

随着城南改造的发展，土地、住宅稀缺性增加，一些高档项目落户城南，由丰富路往南到集庆路已形成高档住宅区集中的现象——朗诗熙园、金鼎湾、恒隆花园、皇册家园……提升了片区的居住层次和价格水平。

清真寺	甘熙故居

楼盘规划及小区内配套状况

笔者位于新街口附近，打车起步价就到达该项目现场。项目地处升州路、红土桥交汇处，现场区位看，项目南临升州路，北近建邺路，西侧靠近朝天宫、水西门市民广场和秦淮河沿河风光带，东临鼎新路，距离甘熙故居、南京民俗博物馆也不远，地段优势明显。项目正在紧张建设中。整个项目由6幢17层板式高层住宅和部分商铺组成，总建筑面积为90686.27平方米，分为地上、地下两部分，地上面积75021.93平方米，地下面积15664.34平方米。

据了解，项目已于2006年4月20日开盘，先销售03、05栋，7月上旬加推12栋，截止目前已完成销售15%，销售情况平稳。整个项目整体交付时间预计在2007年的10月。项目总户数为684户，01-05栋普通住宅414套，06栋精装小公寓270套。精装小公寓预计在9月份左右推出。

目前，现场前01-05栋建筑在8月即可封顶，6号楼要稍微推迟点，3号楼内建有一个幼托所，采用远程透明式幼托管理（家长可以直接参与幼托管理，托管期间随时随地可以了解子女情况）。

项目楼间距最大达70米，最小36米。每栋均采用两户两梯的设施配置。整个小区实行人车分流，地上设有5个临时停车点，地下设置人防及车库，共有276个机动车位，车位配比达1：0.6，机动车出入口位于安品街与糯米巷交汇处，行人出入口位于鼎新路。该项目的顶底层均有架空设计部分，4号楼底层架空设计用于建设会所及物管公司的办公用房。

恒隆花园的绿化率达39.5%，社区内配有双花园设计（分别位于两个入口出），配合中央喷泉水景和04栋架空层景观，整体营造“坡地山水”，中国园林的曲折透隐符合了项目园区造景面积不大而集中围合的特点。

项目中还配有简单的会所、物管室及5000多平米的商铺，商铺规划整体销售。

项目建成后将配备彩色4寸可视对讲、光缆直通单元；采用奥的斯（LG）星玛纯商务电梯。梯速快，稳定性、安全性较好。电梯费目前暂未定。

在节能环保方面，项目所有门窗均为断桥隔音设计，全彩铝双层中空玻璃配置，玻璃中内含惰性气体，强化隔音隔热效果，隔热性能比普通铝材大12倍。项目选用建筑材料高于国家保温节能标准，采取环保建筑施工技术。

该项目的物业管理公司为南京建元物业管理有限责任公司。

沿街商铺	中心花园	现场实景
现场实景	现场实景	建筑材料
沿街商铺	即将封顶	楼盘外观

客户群体及周边生活配套

一期的业主多集中于公务员、公司中上层领导、商人、医生，以及银行和政府机关工作人员，年龄在35岁以上，目前基本没有年轻客户。该客户群中，改善住房条件的居多，投资较少。这一类人群对生活高要求，注重品质，收入高并有雄厚的资金积累。日前，项目60%-70%的客户都是一次性付款。

项目周边生活配套十分成熟。水西门市民广场、朝天宫市民广场以及建邺路市民广场都为恒隆花园的业主们提供了休闲好去处。同时，石鼓路小学、朝天宫小学、府西街小学、南京一中、三中、五中、六中、二十四中、三十六中将小区包围得严严实实，但是项目学区目前尚未确定。周边邮局、各大银行、超市、医院等等生活配套一应俱全。在恒隆花园北面、金鼎湾南面一带区域就是有名的七家湾，从仓巷到红土桥，以及周围安品街等巷子，都算七家湾地区，这里少数民族聚居，其中又以回族人口居多，少数民族家庭占总数的16%。

该项目周边交通便利，由鼎新路向北可直达新街口。由项目步行2分钟可到达公交评事街站，有4路、7路、23路、35路、37路、40路、游4以及夜间线路804路；步行2分钟可到达公交鼎新路站，有43路、128路、317路；步行10分钟左右可到达地铁三山街站；步行10分钟左右可到达彩霞街农贸市场；如果骑车3分钟可到达苏果仙鹤街社区店；步行6分钟可到达白下医院，骑车则需要8分钟到南京市第一医院，配套十分齐全。

中国银行	升州路商业区	升州路配套
商业银行	红土桥配套	鼎新路车站
农贸市场	三山街地铁站

户型解析

项目主力户型为130平米左右的三房二厅二卫户型，该图为该项目的A1户型，130平米。

该户型正南正北设计，双卧朝南，动静分区，全明设计，最大程度上减少了空间浪费，主卧、客卧均带独立的卫生间，增加舒适性，户型中配备储藏室或衣帽间，厨房连接餐厅，永远最佳的行经路线，起居室带大阳台，通透明亮并增大了视野范围，如果主卧同时兼具独立的卫生间及阳台则更好。

置业、投资分析

恒隆花园打造的高层住宅主打户型是三室两厅，面积并不大，目前首批拿出来的３号楼和５号楼开盘均价为9100元／平米，最低的一套房源单价为8420元／平米，目前最高的单价为10370元/平米。此外，小区开盘销售时，凡前60名和一次性付清房款的准业主都将享受不同的程度折扣，目前购买03、05栋一次性付款将享受97折。

目前城中稀缺的地块更多地用作于商业或商住地产项目的开发，纯住宅小区即将变为绝版。丰富路拓宽之后，项目与新街口的交通更加便捷，项目区位尚属于新街口商业区辐射范围。恒隆花园周边楼盘——金鼎湾二期、皇册家园——目前在售的珍藏房源已经过万，综合开看，项目均价对于城中片区的整体价格只能说是中等的。不过由于项目以三房为主力户型，总价不低，就130平米为例，总价在118万元左右，如果是一次性付款，扣除97折的优惠也要付到114万元，如果是首付30%也要35万元。

目前新街口１公里之内的在售纯住宅小区，就只有恒隆花园、金鼎湾、皇册家园３家。相比新街口北片成熟区来说，南片目前价位相对较低，商业气息较淡，居住气息更浓。随着旧城改造的加剧，未来新项目还将逐步增加，加上城中片区已经是寸土寸金，项目的升值潜力还有进一步挖掘。

浏览恒隆花园详情页：http://nanjing.soufun.com/house/1810148544.htm

了解该片区其他楼盘详情：逸仙名居   金鼎湾   京隆名爵府   南京国际金融中心   城开国际

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