楼盘基本数据
物业名称：都市228（育仁雅居） 占地面积:18918平方米 建筑面积：29056平方米
位 置：秦淮区大明路中心区域内，中牌楼东153号 容积率：1.20
车位：115个 绿化率：43% 总户数:228 建筑密度：21.3%
交通状况：27、84、99、116、118、120、812、817、东奥线、南金线以及多辆区间和夜班车
外景图
项目综述
由于处于淡季，项目上市量不多，且在售项目房源基本进入尾期，大明路板块楼市成交量不是很高。整体而言，随着城中购房者开始在主城区外围寻求居所，大明路板块的地位正在逐步提升。但目前大明路商业形态单一化是限制其居住区建设发展的主要原因，商业设施的开发过度依赖于楼盘配套的街区建设，不有利于整体商业质量的提升。
7月22日开盘的都市228是今年新政实施后南京首个开盘的“90㎡以下占70%”楼盘，目前在售的一期共124套，56套83.34-83.70平方米两房，加上28套87.79-88.18平方米两房，90平方米以下住宅已经达到了一期开发建设总面积的70%。据了解，项目的案名为“育仁雅居”，“都市228”为该项目推广名。
项目以纯多层为特色，这在南京楼市中并不多。多层住宅与小高层，高层相比，具有得房率高，公摊面积少、房型设计更加合理、楼间距大、以及居住成本低等等优点。
片区市政规划及生活配套
大明路板块是以大明路为中心，辐射秦虹路、纬七路的一个三角楼盘群环带。原本只作为主城区与江宁快速通道的大明路，近年来，随着汽车一条街的发展，商业、交通等配套设施逐步完善，吸引了大量开发商的进驻。目前，板块内已经形成了永乐路、宏光路、秦虹路等几个主要的居住区，区域内菜场、银行、超市、幼儿园、小学等生活配套相对完善，由于板块建筑开发的推进，以及沿路商业整治的落实，原先人口混杂、环境脏乱的局面正在得以改善。赛虹桥－纬七路－双桥门立交高架、中和桥拓宽、龙蟠路高架及隧道等等交通建设改造工程对于缓解大明路交通拥堵起到了相当大的作用，也为板块内出行提供了便利。
2006年大校场机场搬迁工作将正式进入实质性操作阶段，年内启动红花-机场地区基础设施建设。《红花-机场地区概念规划》中把原有的大校场打造成以商业休闲娱乐为主的南京“智慧新城”。大校场机场搬迁后，大明路用地限制被彻底打破，这为加快旧城改造，改革板块生活布局提供了良好的机遇。另外宁芜铁路改线已经纳入规划部门计划，一旦实施将意味着包括光华门、中和桥、双桥门等铁路沿线的居民将不再受噪音之苦，人居环境将有进一步改善。
大明路板块配套情况：公交：27路、43路、46路、47路、81路、84路、南金线等；医疗：秦淮医院秦虹分院、东方医院、南方医院；教育：马家圩小学、武定新村小学、夫子庙小学分校（怡馨花园小学）、四十二中、行知实验小学、行知实验中学、二十七中分校；生活：秦虹小区农贸市场、光华门农贸市场、石林家居广场、苏果超市、苏果便利、华诚超市、好又多超市。
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项目周边配套图 | 项目现场施工公告 |
楼盘规划及小区内配套状况
笔者乘27路公交车于新街口出发至大明路后江沿车站，约30多分钟时间。项目销售处临街而建，位于现场东侧，距离200米左右。楼盘位于育仁路内，中牌楼东153号。项目目前一期5栋多层均已封顶，正在紧张的施工中。
都市228东侧为曙光里小区、南京压力表厂、平山纸业仓库，南侧为霞光里小区，西侧为南京铝制品总厂（停产整顿，等待搬迁）、北侧隔育仁路与晨光新苑相望，占地面积18918.5平方米，总建筑面积29056平方米（含6000多平方米地下车库），容积率1.2，建筑密度21.3%，由9幢5-6层多层建筑组成（两栋为5层，其余均为6层），共228户，是低密度、低容积率、纯多层楼盘。
项目共分二期销售，一期共5栋多层：01栋五层，两个单元，20套；02栋五层，两个单元，20套；03栋六层，两个单元，24套；04栋六层，两个单元，24套；05栋六层，三个单元，36套。
01、02栋南侧为霞光里小区内道路（霞光里小区有东、西两个出入口，只有往大明路方向会经过都市228前面的道路）。01、02栋与小区围墙相距10米左右，与霞光里11栋、13栋相距21.40米，楼间距达到1：1.33。01栋西侧为霞光里9栋，相距8.30米，02栋东侧为南京压力表厂。03、04栋与01、02栋相距20.40米，楼间距达到1：1.27。05栋与03、04栋相距22.40，楼间距达到1：1.33。03、05栋西侧为南京铝制品总厂的空地，目前为一片菜地。
该项目一期01-05栋共124套于今年7月22日首次开盘销售，截止目前已经销售了102套，二期6-9栋未动工，目前规划未定，预计2006年10月左右动工，年底开盘。2007年6月30日前一期交付，二期未定，但开发商承诺二期之间交付时间相隔不长，一期交付时二期基本完工，所以后期施工对前期交付基本没有影响。
该项目为纯多层社区，一期中配有中心景观区，社区绿化率达43%，楼间距最小1：1.2，最大1：1.3；整个小区人车分流，配有地下机动车停车库及地下非机动车车库，其中机动车停车位115个，车位配比2：1。社区内9栋建筑底层均为架空设计，作为停车室及储藏室等等。二期还将建有沿街的门面房、社区中心活动室，具体规划未定。
该项目地段优势明显，远离主干道，闹中取静；二房二厅为优势户型的板式楼设计，周边成熟社区较多，基本配套齐全；但该项目目前周边外环境有待改善，“汽车一条街”噪音及灰尘污染严重，周边居住人群人均素质也有待提高。
都市228附近的几条“断头路”是：秦虹南路南延：纬七路-宏光路，长约450米，大明西路西延：大明西路-永乐路，长约700米，永乐北路：大明西路-育仁路，长350米。这几条“断头路”如能早日打通，对业主出行意义重大。
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一期现场实景 | 现场实景 |
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一期现场实景 | 未动工的二期 |
客户群体及周边生活配套
据了解，该项目宗旨为打造“大明路精品社区”，业主构成广泛，主要由年轻的购买人群组成，年龄范围在25-35岁之间的普通消费人群。其中绝大多数为结婚用房，其次为父母给子女买房，此外还有少量的其他城市中想落户南京的人群。
来自白下区及秦淮区的购房者所占比例最多，多集中在警察、医生、银行职员、教师等职业，一次置业者较多，二次置业者占少量比例，绝大部分为自住。该项目客户群资金积累一般，一次性付款者极少，基本都为按揭贷款买房。
目前距离该项目最近的幼儿园是南京市小白鹭幼儿园，步行4分钟可到。该园位于曙光里55号，是秦淮区目前规模最大的集体幼儿园，占地面积3000平方米，建筑面积2400平方米。此外较靠近该项目的为秦淮区第二实验小学，该小学定位为小班化教育试验学校，该学校所有班级均按照小班化标准。明年即将申办南京市实验小学资质。秦淮区第二实验小学有三栋教学楼，目前招收6个年级、18个班的生源。
除此之外，小区周边还配有秦淮实验小学、南京第27中学、以及旅游职业教育中心；两家苏果超市，一家华联超市以及两家农贸市场；距离大型卖场“麦德隆”开车只需10分钟；邮局、建设银行、工商银行等等都可满足社区居民的基本生活需求，并且全都在“10分钟生活圈”内。社区周边交通便利，27、84、99、116、118、120、812、817、东奥线、南金线以及多辆区间和夜班车，直达繁华中心和城区各个地段。
但目前距离该项目的大型医院较远，最近的为长乐路上的南京第一医院，最近的商业区为夫子庙商业区，其次为新街口商业区。
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幼儿园 | 车站 | 农贸市场 |
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紧邻该项目的小区 | 邮局 | 育仁路 |
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育仁路配套 | 曙光里街上的超市 | 曙光里街上的配套 |
户型解析
项目以83.34—83.70平方米两室两厅一卫为主力户型：开间7.2米，进深11.4米，卫生间5.6平方米，厨房7平方米，餐厅8平方米，朝南卧室14.28平方米，朝北卧室14.96平方米，客厅20.52平方米。
该户型厅与卧室分开，动静分离；厨房、卫生间面积大，方正无斜边；卫生间干湿分离，淋浴间近4平方米；超大进深客厅并连接观景阳台，南北通透；主卧连飘窗，增大视野范围及采光。该户型如果主卧直接联接卫生间则更佳。
该户型位于01栋、02栋、03栋、05栋中户，一共56套。
置业、投资分析
项目目前一期销售只剩余22套顶层及一层房源，顶层均价为5900元/平米，底层均价为5400元/平米，户型面积两房、三房都有。但由于顶层房源价格昂贵、一层房源必须连同地下室捆绑式销售，所以目前该项目剩余的22套房源销售缓慢。地下室为30平面左右，2500元/平米，平均8万多元/个。该项目均价5500元/平米，较高于片区均价，户型平均50万元左右/套，但该项目做为稀缺纯多层住宅社区，舒适性高，预计二期开盘后价格还会有所提升。
大明路板块楼市中，目前价位较低的楼盘推出后销售相当迅速，高价位的楼盘通过后期运作也能积累相当一部分客户，重要的是，这些购房者买房大多是为了自住。目前，大明路板块楼盘的均价为5000元/平方米，总价在50万元左右，显然更接近购房者的心理承受价位。出于性价比的考虑，买房人开始在主城区外围寻求居所，庞大的需求量迅速抬升了大明路板块的地位。
目前大明路的商业形态还比较单一，主要为汽车销售。这与大明路的前期规划有关。但随着大批住宅的开发，商业配套必须进一步完善。但是目前大明路商业设施的开发主要依赖于楼盘配套的街区建设，虽然楼盘开发对区域经济发展的确能够形成良好的互动作用，但从长远角度看，如何通过合理的规划加强居住区的资源整合对于大明路板块而言是一个十分重要的问题。
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