超超看房——中北.蔚蓝星座|南京新房

楼盘基本数据

物业名称：中北.蔚蓝星座   占地面积：30000平米总建筑面积：110000平米
位    置：秦淮龙蟠路与纬七路交汇处容积率：3.6    绿化率：40%
均    价：5200元/平方米开盘时间：2005-10-18
交通：47、88、118、120、14、60、316、103、104路等

外景图

片区市政规划及生活配套

该项目所在地属于城中片区的秦淮区，该片区为一个纯住宅片区，市政、生活、交通配套齐全。片区主要生活设施集中在江宁路、洪家园、秦虹小区、夫子庙片区一带，商业、生活设施比较齐全，市政配套能够满足生活需要，幼儿园、集贸市场、超市、银行等生活服务设施一应俱全，公共交通发达。集中江宁路和长乐路交汇处就有南京最有名的夫子庙商业圈，南京27中学，中华中学，南京市第一医院，雨花医院，各大银行，宾馆，休闲场所也都在这里集中。

双桥门立交

楼盘规划及小区内配套状况

笔者从新街口坐60路到秦虹桥站下，该项目位于双桥门立交下，往前走200米就是该项目的所在地。

中北.蔚蓝星座地点在城中版块的城东位置，位于龙蟠路南端。据介绍，项目的理念来自希腊神话故事。整个项目占地4万多平方米，建筑面积11万平方米，一共12幢楼，象征着12个星座。

项目于2004年9月开始动工，分两期开发，10月18日首次开盘销售，销售6栋24层的高层，随后的二期将推出4栋4-7层的多层住宅、一栋综合楼和一所幼儿园。整个项目的开发周期将在2年左右。其中一期的房源又分为二部分来推出，先推出2、3、6栋，已于10月14号开始销售，18号正式开盘，预计定在2007年的2月底交付，后期的房源还在规划中。整个项目共有874户房源，其中高层占752户，一期推出的项目有376户左右。 14号销售至18号的正式开盘已经销售将近155套左右，接近在销房的三分之一。

笔者现场看到，目前2、3栋已经施工到17、18层，6栋已经施工到12层，其他的楼栋都在6-10层左右，所有房源都是分期交付。整个小区实行人车分流，储藏室、机动车位和非机动车位都设置在地下。车位可部分购买、可部分租用，比例为85：15，车位的使用权和产权都未定。价格预计10万元左右，平均每二户三个车位，近300多个车位。

据项目规划，整个小区内将建设近一万平米的中心花园，其中中心水景有1500平米，人造山体起伏高达4米，占地面积达1300平米。现在，这些景观建设还未开始动工，预计在高层项目结束后开始，完工后小区绿化率将在40%以上。该项目内部还将建有社区商铺，来解决业主基本生活需要的问题。

因为是分期交付，所以在先交付后的房源可能会受后期项目的建设干扰问题上，该项目可能会做出相应的措施来解决，但目前还未有具体措施。

该项目物业管理公司为南京中北物业管理有限公司。

该项目销售中心

以下图片为该项目楼盘施工现场实景

地下车库

少量楼盘底层的架空设计

客户群体及周边生活配套

该项目的客户群比较广泛，也没有做出明确的客户定位。大方向的客户群多为区域性的选择购买，多为秦淮区原住宅居民的一至二次或多次置业，年龄层次跨越较大，各种社会职业都有，但主要还是对于有一定储蓄或收入的业主的，所以该项目的业主构成比较复杂。户型选择以53平米、95平米居多，占到55%-60%左右。

该项目的交通非常方便，有近十条交通线路可达，从该项目直达新街口方向的有46、60、104、 47、88路；此外还有110、120、129、和118路等等都可达到城市各个地方。主要的生活配套、市政配套、医疗配套、教育配套等等都共享在夫子庙片区，好又多超市、苏果超市；27中分校、夫子庙小学；南京市第一医院、秦淮医院；各大银行、邮局等等都可满足平时生活需要，夫子庙商圈也可满足各项生活用品的购买。同时生活设施还辐射江宁路、洪家园、秦虹小区，但相对距离较远，都在600米以上。

该项目临秦淮河与古城墙，随着外秦淮河改造，以及双桥门立交的建设，周边环境还是相对较好，距离主城区也不十分远，便利的交通完全可以解决出行的问题。但该项目位于在双桥门立交桥下，对面即铁路，噪音和空气污染将成为以后生活中的突出问题，直接影响到消费者在此置业。据了解，项目对这一问题将采取一些补救措施，我们也将即时关注。

站点一

站点二

站点三

楼盘对面的古城墙与秦淮河

推荐户型分析

该图为该项目已有户型B户型，二房二厅一卫设计，面积为95平米。该项目的户型不作为该项目的优势，但此户型为热销户型，舒适性较强，动静分明，干湿分区，起居室宽敞明亮，正南正北设计，结构紧凑，没有浪费资源的地方，双卧室均带有大阳台设计，采光、通风佳，增添舒适性。该户型是一个适合居住的大众户型。基本上符合现代人的居住要求。

此外该项目的其他户型还有53平米、97平米、109平米、113平米、131平米和134平米。

价格与投资分析

该项目开盘的均价在5200元/平米，起售价为4488元/平米，最高价为5800元/平米，目前特价房源有卖出几套。该项目的价格在所在片区的均价中相持于其他项目价格，但并不在高价房范围内。高架交通十分方便，可直接由应天路下高架向奥体片区。该项目付款方式分为一次性和按揭二种方式。

该项目自住者居多，极少有投资者。受限于周边环境，该项目不便于进行投资。

10月25日为该项目开发公司12周年年庆活动，针对业主推出一系列活动。

业主条件：已经购买该项目并+30%的首付+契约号+身份证号。

此外在一期3栋高层中选出12位业主，享受总价3——5万元的优惠。具体的方式和细则均未定。二期将再选择出12位业主，日期也未定。

浏览中北.蔚蓝星座详情页：http://nanjing.soufun.com/house/1810065886.htm

了解该片区其他楼盘详情：继源.城南枫景时光澔韵美达上河明苑盈嘉.上锋国际居易时代

浏览其他看房记： http://nanjing.soufun.com/house/newhouse/newhouse_lookhouse.aspx

进入该项目业主论坛了解更多：http://njbbs.soufun.com/board/1810065886/