内外专业人士来此创办企业。有资料表明，在中关村，真正意义上的大公司只占到5％，而中小企业却占到了95％，换言之，支撑着“中国硅谷”的，是广大中小科技企业。因此，大量处于成长期小企业的需求将影响着中关村地区写字楼市场的走向。然而，从近期中关村写字楼的供应量来看，低档物业面积仅占4％，中档物业面积占24.8％，高档物业面积占71.2％，可见，适合中小型科技企业的综合性物业十分紧缺。中关村中、低档写字楼的租赁市场比高档写字楼还要火爆的事实，也说明了这一点。另一方面，一些写字楼的硬件设施不能满足大量现代企业的需要，也加剧了这一矛

盾。与此同时，市政府出台的有关“今后中关村中心区内不再批准新的住宅项目”等文件，也使得这一地区商品房的供需矛盾更加明显。专家分析，目前中关村市场上之所以缺少适合中小公司的写字楼项目，其原因为：一是写字楼价格太高，以致小公司无力支付总房款；二是写字楼的面积分割太大，很少有200平方米左右的办公空间；三是买写字楼办理的按揭贷款要比贷款买住宅复杂得多。四是办公成本过高，使中小企业不堪重负，影响企业的发展。以租用一个200平方米的办公空间为例，租金约为每天每平方米6元，每月的租金约为3600元，且多数写字楼的装修费用也由客户自己承量。而目前市场上新建的商住公寓配置较好，与一般中小型写字楼相比，功能较多，花

费比较低。这样算下来，档次高、价格低、付款形式方便的商住两用房自然受到众多中小公司的青睐。所以目前在中关村核心区内，像苏州桥的新起点嘉园、知春路的世纪豪景等以商住公寓为主的项目，都卖得出奇的好。新起点嘉园的商住公寓更是还未正式开盘，首期开放的A座，不到一个月的时间认购已超过80％，且许多买家皆为整层购买。

商住物业也需要“洗心革面”

实际上，商住两用房是写字楼市场的补充和延伸。早在现代城推出SOHO概念之前，北京商住楼项目就已经小有市场。很多公司的地区办事处喜欢选择兼有写字楼与居住功能的公寓作为根据地。

但不容忽视的是，早期商住楼的确有其自身的严重不足。正如资深房地产策划顾问邓智仁先生指出的那样：商住楼的物业管理是难题。有媒体披露，某商品房住宅楼内混入了五行八作，诸如牙科诊所、美容院、广告公司、出版社、纯净水公司等等。小区防盗对讲系统形同虚设，整个住宅楼从早到晚，外来的、陌生的、闲逛的人员犹如进出自己家门一样的随便，还有保险推销员不时敲门光顾。小广告更是大量地塞进门缝，楼道中也堆起了杂乱物品，高峰时期电梯人满为患，楼宇围墙上告示广告肆意张贴，更有甚者有的公司深夜运货，闹得整个楼道不得安宁。此外，由于写字楼人员活动量大，装修档次高，可燃物比较多，用电量、用天然气量也比较大，因此，比之于住宅公寓，对消防设施的要求相当高。但是，商住两用楼的规划用途是住宅，消防的标准自然不同于写字楼。而居家办公又使住宅成为写字楼：商住两用房是两全其美，还是两不能用？谁会愿意在一个写字楼中安家，而谁又愿意将写字楼开在一片住宅之中。事实上，商务用房和住宅用房，是两个标准，早期商住楼大多是按住宅标准建设商务物业，而且也缺乏针对于“商住”市场的精确分析和定位，所以出现问题在所难免。

“新起点”诠释“新商住”

北京英华兴业商务投资中心鲁应红总经理认为，关键是要形成一种精确性地针对“商住”市场的定位。无论是商是住，还是商住两用，都必须是在分析市场并选择了市场中某一类客户（同时意味着放弃其他客户）后做出的坚定选择，这样的“商住两用”才能成功。而“两用”绝不能作为面临“双向选择”时采取的一种不负责任的模糊处理，那样的话，就真有可能导致项目处于“两难境地”了！

那么，“新商住”到底新在何处呢？

一是新在客户群。CBD是工业经济时代的城市标志，那时的商住概念以传统的商贸公司为主；而新经济时代的“新商住”概念，其客户群范围更广，层次也更高。包括网络、广告、商贸、IT、信息服务、医疗器械、进出口、影视制作、律师事务所等等。二是新在地点。由于历史的原因，北京CBD中心区域内的高档外销商住公寓售价一般在每平方米11000－16000元，其升值潜力基本上已为开发商透支。而像中关村核心区这样的“新商住”区域，由于“新经济”时代刚刚开始，投资和发展潜力远未被充分挖掘，这里的高档商住公寓其价格仅在每平方米8000元左右。三是新在设计。未来品质的提升很大程度上取决于建筑与规划设计是否具有前瞻性。像“新起点嘉园”商住公寓采用“筒中筒”先进的结构体系，利用集中在单元中央的卫生间作为“内筒”，周边外墙作为“外筒”，内、外筒之中完全敞开。作为办公空间，标准层可以分隔出从100多平方米办公单位至1000多平方米办公单位。在平面设计中强调“开放”，利用特定地形限制，把电梯厅朝西开敞，西山

风景一览无余，又能最大限度减少西向夕晒的房间。同时电梯前厅平台每隔四层加大进深，设计为空中花园，既提高了档次，又增强了空间的艺术性、趣味性，也为在此办公的工作人员提供小憩场所。四是新在市场定位。“新商住”是以写字楼的标准建住宅，客户定位于纯商住的公司和投资者，彻底摒弃过去“商住两用”其实是“两不能用”的弊端。而且从投资价值分析，在“新起点嘉园”购买一套面积在150平方米的商住公寓，如做八成20年银行贷款，每月还款额只相当于在中关村地区租一套面积仅30平方米的中档写字间。因此，越来越多的企业及投资者青睐“新商住”也就不足为奇了。