[摘要] 为贯彻落实房地产市场调控的要求，完善土地供应结构，加大中小套型商品住房供应，切实稳定商品住房价格水平，根据2013年12月出台的《关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》（简称“宁八条”）的相关要求，积极探索土地出让的新模式，主要有二个新的做法。
南京土地5090和限价新政系列报道之
①一季度土地5090预公告波《南京一季度预告7幅地 首次要求90㎡下户型＞50%》
②一季度土地5090预公告第二波《南京季度再预告11幅地 江宁放量"90/50"继续执行》
③新政后首批5幅地块正式公告和解读分析篇《南京土地5090新政 限地价竞保障房建设资金或面积》
④国土局新政官方文件版 《南京"5090"新政公布 限地价竞保障房配建》
⑤南京楼市业内专家解读篇《张辉："5090"新政稳定房价 缓解刚需供应》《孟祥远:新政改变供需结构不平衡 土地成本依旧高昂 》《新政专家解读:石旭升 宋坚 翁忠平 程鹏 周斌 杨锐》
--关于土地出让模式调整的说明
为贯彻落实房地产市场调控的要求，完善土地供应结构，加大中小套型商品住房供应，切实稳定商品住房价格水平，根据2013年12月出台的《关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》（简称“宁八条”）的相关要求，积极探索土地出让的新模式，主要有二个新的做法：
1、采取“限地价、竞配建”的出让方式
针对全市范围内的商品住房用地，原则上采取“限地价、竞配建保障房”或“限地价、竞保障房资金”的方式出让，即在公布出让起始价的同时公布竞争的限价，限价原则上控制在起始价的45%左右，在达到限价时仍有竞争的，则停止竞争地价，改为竞争配建保障房面积或保障房建设资金，配建面积者或出资者为竞得人。
保障房资金属于地价组成部分，纳入同级财政统一使用管理。竞得人在竞得土地后，在缴清全部土地成交价款之前必须交清保障房建设资金，或者在一期工程竣工时将配建的保障房交付给政府，否则视同违约处理。
解读：限地价竞保障房配建面积等方式以往在北京、广州等城市都有先例，但是竞保障房资金为首创。此举对于“地王”的消失有直接抑制作用，同时加大保障力度。不过后期的具体落实及房价走势情况依旧成谜题。
2、明确中小套型商品住房比例
全市范围内的商品住房用地，在出让时原则上均需明确90平方米以下房屋建筑面积比例，全市90平方米以下商品住房占全部商品住房比例不得小于50%，并写入土地出让合同，具体比例由规划部门在规划设计要点中明确。对于一些特定区域、特定项目，可视具体情况来确定套型比例要求，并按规定报经政府批准。
解读：此举对于加大中小户型的供应有积极促进作用，也会受到很多刚需欢迎。不过新政的效果短期内难现，同时如河西等改善型区域的“特定区域项目”的鉴定标准等也会存在疑义。
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张辉："5090"新政稳定房价 缓解刚需供应
南京房地产开发建设促进会秘书长张辉认为新政聚焦三个核心：一、新政可以控制地价进而稳定房价，降低地价驱动房价的助涨效应，降低地王推涨房价预期的心理效应；二、从土地供应源头着手，强制性增加中小户型，缓解中小户型供应紧张并借此稳定房价，保护刚需产品；三、通过竞保障房建设资金，为住房保障输血，增强通过保障住房稳定楼市供应和房价的能力。
孟祥远:新政改变供需结构不平衡 土地成本依旧高昂
南京林业大学社会学系主任孟祥远表示，9050政策需要肯定，虽然有干预市场的嫌疑，但是对于改变热点板块供需结构不平衡有好处。不过这仅是目标，要落实还是需要时间。孟主任分析说，从改变供需结构不平衡以及供需不足的方面来看，这个政策在中长期来看会有效，短期内并没有太大影响，其实目前市场上90㎡以下的户型占据了40%左右，提升到50%，并不是太大。像河西这种改善型为主的片区，目前并没有新地块挂出，开发商还是以消化库存地块为主，影响不会太大。
对于“限地价，竞保障房建设资金或配建面积”这一模式能否有效遏制目前的高房价，孟教授坚定回答“不会”，他表示竞保障房建设的资金还是算入了土地成本，最终还是会转嫁到购房者身上。他说，出限地价的政策可以影响人们对于市场的预期，对于保障房建设当然更多好处，但是对于整个南京楼市并没有太大的实际作用，北京、杭州早就实行这种模式，依旧地王频出，不过国土局这种尝试需要肯定。
宋坚:"5090"新政切实解决刚需问题 增加保障房利民
由于单位成本高，现在开发商不愿意做小户型产品，江苏苏鼎房地产研究所所长宋坚觉得政府这时强制增加中小户型，比较实际；但对于面积的规定需要更加科学，根据建筑需要，最后能有5平米的浮动。
宋所长也提到像河西这样的改善区域，他说今天出来的土地也没有河西的，政府应该没有想全部规定，如果“一刀切”是不合理的，要在适合刚需的地方增加刚需产品，“一刀切”只会让房地产发展不畅。
对“限地价竞保障房建设资金”这一新政，宋坚也觉得很有用，增加保障房供应也就增加了对刚性需求和中低收入人群的供应是好事，比降低平均房价要好很好，数字好看没有任何意义，只有切实解决刚需和低收入人群的住房问题才是实际的。至于新政对于楼市的作用，宋坚认为没有什么影响，因为政策对所有开发商都是一视同仁，比较公平。
周斌："5090"政策比较适当 限地价有利于稳定房价
1、9050政策相比9070政策是有进步的，70%的比例过高，50%是比较合理的。目前南京楼市成交的平均面积在100平米左右，90平米以下房源占到50%是比较适当的。
2、同时目前南京楼市也以刚需为主，9050政策是有意义的。
同时唐总表是，希望9050政策不要一刀切，在郊区、一些以刚需需求为主的区域可以实行，而对于城中、河西等以改善客群为主的区域可以适当的放宽5090政策，减少一些小户型的占比。
对于限地价的行为，周总表示这是非常有意义的，因为土地成本和税费是房地产开发成本的大头，通过限制地价有利于平稳房价。而对于竞保障房建设资金或面积的政策，周总表示这是一种土地拍卖的副属行为，具有现实意义，从大的经济范围来说，的市场经济也是不好的，行政手段和市场的双重干预更有利于市场的健康运行，只是在不同时期，行政干预的强度不同。
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程鹏:新政无力改变土地市场 开发商持续看好南京楼市
合众联恒总经理程鹏表示，“9050”政策依旧无法缓解刚需无处安家的现状。他说，此类政策南京早就出台，只是近几年渐渐淡化。从市场上来看，开发商对于土地开发何种产品有明确的规划，刚需户型也一直受到开发商的青睐，只是单价不可控，就算户型刚需，总价也让刚需购房者望而生畏，所以这个政策对于刚需来说并非是新的利好。
对于新政中规定的“限地价 竞保障房建设资金或配建面积”是否会影响南京土地市场，程总表示，影响不大，他说，不改变土地市场的根本问题，此类政策都无力改变市场，他认为，土地市场的根本问题在于土地财政。就算政府出台政策，开发商依旧很看好南京楼市，程总表示，开发商一窝蜂抢购合意的土地的现状不会改变。
石旭升：新政加速刚需饱和 新土拍模式促行业垄断
吉合田地产机构董事长石旭升表示新政出台不但可以缓解刚需供应，还会加速刚需产品的饱和，使刚需价稳定，虽然新政促使刚需住房问题的解决，但也会带来改善供应的不足。因为同样的土地，刚需比例增多，改善比例就减少。石总认为改善减少对河西这样的改善板块会有一定作用，对于开发商和买家是利好，对政府调控是不好的，他预估未来还会有针对改善房的补充政策，通过加大限购、信贷和税收从而更严格地控制改善房购买。
对于“限地价竞保障房建设资金”这一新政，石总表示政策执行得好，会有效限地价，对土地市场的调控是有利的；但是土地拍卖的外加条件增加了拿地的难度，如此会加大房地产行业的垄断，从而减少房地产行业的竞争，又会造成房价的上涨。从市场的角度上看，此模式有可能影响房地产市场健康，从某种意义上，不如自由竞拍。对开发商而言，政策一旦执行，他们只有适应，开发商一向都是围着政府转的，总会有人愿意接受。
翁忠平:"5090"政策合理 有利于缓解供需结构不平衡
蓝风机构副总经理翁忠平表示:1、5090政策还是比较合理的。目前土地价格偏高，在高地价成本下，一些刚需区域在提升区域价值、产品品质的同时，也出现产品偏大的现象，像90平米以下的刚需户型即使在一些以刚需客群为主的区域也很少见，反之出现了做低密度产品、花园洋房等产品，户型也偏大，这与刚需客群的基本需求是不对应的。虽然南京楼市的潜在供应量不小，但实际上满足刚性需求的房源供应量还是很少的，因此这种政策的出台也是政府为了缓解当前供需结构失衡状况.
出台这种政策是合理的当问及这种一刀切的政策是否对河西这种改善客群占主导的区域产生影响时，翁总表示目前规定有5090政策的出让地块还主要集中在仙林湖、城北、江北等刚需客群占主导的区域，这些区域的客群与河西是完全不同的，买河西的人不会考虑这些区域，因而对于河西不会有影响
2、同时翁总表示5090政策不会立即缓解目前刚需房紧缺的现实，从拿地到土地前期准备工作到上市需要1-2年的时间，影响也会届时才能显现.
同时对于“限地价竞保障房建设资金或面积”的土地出让模式，翁总表示，如果南京出让的所有宅地都执行这种出让模式，对于房价的控制是十分有利的，然而这又是一种完全的新政干预，不符合市场化的要求，如果只是在部分区域推行的局部行为，那只是政府考虑在一些区域的保障房配建而出台的相关政策，影响不大。
杨锐：限地价、限房价双限摊薄利润 对开发商影响大
同策南京公司副总经理杨锐表示：1、限房价的同时限地价对开发商影响大
杨锐表示如果今年南京实行限房价和限地价的双限模式对于开发商的影响是比较大的。土地设封顶价，再竞争保障房建设资金，对于政府来说土地并没有变化。而对于开发商来说，免费赠与政府的保障房建设资金何去何从成为关键。杨锐表示目前楼盘报价时是综合参考地价、建安成本等因素而制定的，土地成本作为项目定价的一个重要参考因素，未来限地价后，是否将免费赠与政府的保障房建设资金算进其拿地成本作为项目定价的参考因素非常关键，对于开发商而言，项目报价时，如果不算进去免费赠与的这一部分资金，项目的报价肯定要低，这一部分新增的成本无法转嫁，得由开发商来承担，压缩了开发商的利润空间。
杨锐表示今年关于政府控制房价的目标的相关文件还没有出台，如果只是限地价，对于控制房价并无太大的实际意义，开发商可以通过抬高房价来转嫁免费赠与政府的保障房建设资金。如果既限房价又限地价，对于开发商影响还是比较大的，在拿地时需要谨慎。同时，杨总也表示，在市场看好，开发商通过观望和理性分析后，该拿地的还是要拿，不拿就只能退出房地产了。
2、5090有利于增加中小户型供应量
同时，杨锐表示5090政策有利于增加中小户型的供应量，同时，即使一刀切对楼市影响也不大，像河西等改善客群占主导的区域，往往大中户型比较多，这是因为做大中户型能降低成本，提高利润率，而这些改善区域也并不是没有中小户型需求的，在改善区域够一够才能买得起大中户型的客群在有中小户型选择时，也可能会转向买中小户型，因此影响不大。
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