[摘要] 会得分，会防守，有篮板，有助攻，还有抢断，NBA里常用一系列的数据统计来衡量一个球员的价值。而“全能战士”历来为各家球队所重视与追捧。在楼市中，也有一批这样的全能身手存在，能住宅，能商业，并大有扩军之势。
房天下讯 会得分，会防守，有篮板，有助攻，还有抢断，NBA里常用一系列的数据统计来衡量一个球员的价值。而“全能战士”历来为各家球队所重视与追捧。在楼市中，也有一批这样的全能身手存在，能住宅，能商业，并大有扩军之势。据房天下数据监控中心统计，南京楼市包括万科、莱蒙、绿地、升龙、招商与世茂等大牌房企在内的“商住通吃”代表在20余家之上。
在中国房地产行业的发展进程中，有过一段“野草疯长”的历程，因为地价便宜，开发成本低，再加上政策上的扶持，不仅央企热衷，万科金地绿地绿城等大牌房企伺机而动，就连一些大家口中耳熟能详的红豆、创维等品牌也投身其中，更弗论有钱赚，就一身扎进的中小民营企业。然而，大浪淘沙，在行业愈加走向成熟的道路上，一批批企业因资金、能力等因素而被淘汰。
尤其是一二线城市这类“兵家必争之地”，没有一双能里能外的巧手，还真端不起这碗与土地打交道的饭碗。正如NBA球员的属性一般，只会得分，或只会助攻、抢篮板的球员，固然有其不可或缺性，但因其功能单一、缺陷突出，因此常常易被取代。早期的房地产市场讲究“术业有专攻”，或住宅，或商业。但现在的趋势是，住宅要做好，但商业也不能落后于人。
商住通吃，要的就是全面
术业有专攻？全能是大势所趋
从统计的“商住通吃”房企或项目来看，全能战士主要有两种类型：一种是单个项目的商住通吃，住宅与商业的配比相对来说，差别不大；另一种则是布局上的“商住通吃”，即在南京市场住宅与商业项目均有涉猎，且单个项目倾向明显。
单个项目的发展也是大势所趋，因各家房企的拿地计划而呈现多点布局。从区域上来看，河西、南站等位置也颇为集中。举例来说，不久前首开的南站新盘万科九都荟，就是其中的一大代表。万科九都荟作为万科集团斥资打造的南站核心区域30万㎡综合体，将购物、餐饮、娱乐、办公、休闲、酒店、会议等功能有机划分，包含了高端商业步行街区、城市地标建筑等多重商业因素。而万科在南京的住宅市场上的成绩已有目共睹。万科是双向的代表。
以中华门旁边的“虹悦城”而被不少南京市民光顾与铭记的德盈地产，也是双向代表之一。虹悦城既有住宅，也有商业，但以商业为主。上周开盘的河西新盘丹桂园，也是德盈旗下的产品。
万科的邻居上海证大便是“商住通吃”布局的代表之一。继万科入驻南站之后，证大紧随其后，欲打造证大大拇指广场项目。项目总建筑面积60万㎡，汇集商业、办公、酒店、大拇指购物公园、酒店式公寓、文化中心等多种业态，2014年有望入市。此外，证大地产在江宁还有个高档别墅项目“证大•九间堂”，总价在2500万以上。
同区域的绿地集团也是如此。绿地在南京以紫峰为城市地标闻名，其后在江宁的绿地紫峰公馆住宅项目上也获得了巨大的成功。目前对于南京的布局集中了南京南站的商业综合体上，将为南京南站贡献百万方的高铁商务集群。
苏宁置业作为南京起家的开发商，商业、住宅一把抓已是常态，紫金东郡、苏宁睿城、滨江壹号等均多有涉猎。除此之外，2013年先后拿地的保利、复地、富力、升龙、昆仑沃华等房企，均要在“商住通吃”的舞台上向前迈进。
对于房企来说，“商住通吃”即是自身发展的需求，有利于塑造企业自身的综合实力与竞争力，拓展业务资金来源的必要方式，也是为了扩大拿地范围的需要。在宏观调控时而突发、住宅市场风云突变的大环境下，很少受到行政限制的商业运营也是控制平稳前行的手段之一。
不过，业内人士也表示，商住通吃，不能等同于住宅配建底商、商铺等初级行为，看似简单，但并不代表一定能吃得开，南京市场上也有过不少类似案例。能否成功，归根结底上还在于对于项目的定位能否，以及企业自身实力是否过硬。
“全能战士”大势，地方政府是重要推手
区域之间的匮乏与过剩两极化明显
全能身手，除了它是房地产发展中企业必然要修炼的一门课程，同时从大的方面来说，地方政府起到了重要的推手作用。突出表现为，土地出让中商住混合地的高频亮相。
2013年土地市场一扫近两三年的低估与平淡，几乎是此次火爆，抢地除了得有钱，还得有心得，玩点心理战术吓倒对手。土地供不应求，优质土地较少，纯宅地更少。在2013年南京国土局出让的84幅土地中，纯“二类居住用地”有28幅，占有三分之一比重；而署名“商住混合用地”等相近字样的土地则有15幅。28幅纯宅地对于开发商来说只能是“僧多粥少”“狼多肉少”，即使是加上15幅商住混合地也远远不够。已是如此，若还不能做到商住通吃，那么只能等着绝食了。
在城市化发展的快速过程中，地方政府加大“商住用地”比重，让企业成为城市开发的重要利器，住宅要做好，商业也要同步跟进，否则开发商进驻的新板块，便是没吃没喝、不能入住的“鬼城”。在“期房时代”，商住用地中的商业部分也算是给了购房者一个交代。
不过，从南京当前的全能战士分布来看，两极化特征十分明显。以河西与江宁为例，两者皆是南京楼市中最不可或缺的两大热点板块，且皆有便利的交通与广大的置业人群。但在“全能身手”的配置上，两者之间的差距可不是一点半点。河西作为南京市政府推动打造的一个现代化新城，现有的规格都是的，进驻的房企更是玩起了各种比拼，除了传统的大平层之外，综合体的比拼更是一大特色，比如南京世界贸易中心、雨润国际广场、华新城等，已确定引进的新百、中央与德基更是每个开发商比拼实力的利器。不过当前河西奥体CBD的人流、客群显然这与新街口CBD还有天大的差距，入住人少而综合体林立，未免有“资源过剩”之嫌。
相较而言，江宁似乎就有些惨淡。作为南京居住最密集的板块之一，江宁的商业中心首当其冲为百家湖板块，不过除了胜太路商业街、21世纪商业广场、金鹰1912再加上东山板块的江宁万达广场，江宁板块能称得上“商业中心”的地方已寥寥无几。且除了万达以外，江宁的“全能身手”中万科、保利的项目中，商业占比主要在底商与临街商铺上，仅能满足社区业主的部分需求。江宁大佬同曦地产，商业、写字楼、住宅一把抓，但近两年来在南京土地市场上则鲜有动作。
在新生的房地产区域的整合、开发过程中，如何平衡住宅与商业的配比，从而程度的满足社区生活的需求，不仅是开发商来面临的诉求，也是地方政府在土地出让前期就要做好的必要功课。
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