[摘要] 3月27日，招商地产上海分公司宣布，降价优惠的浪潮将从4月1日起全面覆盖至整个上海区域；而近期网上流传：“近日一些央企内部发文通知全国各地分公司，不惜降价也务必要在今年7月前卖完手上所有存量房。”两者之间是否存在联系？
【搜狐焦点网 王鑫】3月27日，距离招商地产范围促销的大限之期尚有四天，招商地产上海公司却已按捺不住。
据内部人士透露，降价优惠的浪潮将从4月1日起全面覆盖至整个上海区域，届时，招商地产目前在售的四个高端别墅项目的售价将全面下调，“的优惠额度将达到5.8折。”
招商海廷5.8折起
本月前不久，搜狐焦点关于招商地产位于佘山的别墅项目——佘山珑原“六折起售”的消息一经披露，便有业内人士传出“六折为房企坚守底线”的观点，认为这一新的沪上优惠打折幅度纪录不可能再被打破。
而从下个月起，这一“纪录”又将减少2个百分点。据了解，同样是招商地产开发的高端别墅物业——招商海廷项目从4月1日起的售价将调整为388万起，实际的折扣率将达到5.8折。
据悉，招商海廷位于奉贤海湾旅游区，一二期别墅已售完，预计4月份将加推五期别墅物业，5.8折的促销额度主要是针对目前在售的剩余独栋产品，地上面积为210平左右。
“原先三期房源优惠后的均价在450万左右，从4月1日起，价格将大幅下调，售价为388万起。”招商地产上海公司相关负责人对搜狐焦点表示。
目前，招商地产上海区域在售的项目共有4个，除佘山珑原、招商海廷外，还有两个处于尾盘状态，分别是位于闵行区颛桥的招商雍华府及位于轻轨1号线沿线的海德花园项目。
据了解，这两个项目的物业类型都是别墅，其中雍华府目前仅剩两套，海德花园也仅有5套，招商地产上海分公司相关人员透露，这两个项目将以打包特价的方式进行促销，“海德花园将以2.5万元/平米的价格起售，作为城市独栋产品，这种价格已经和普通住宅差不多了。”
此外，原先六折起售的佘山珑原项目仍将采取原先的优惠政策，并将促销范围扩大至叠加房源。据悉，其叠加房源甚至打出“买装修送别墅”的口号。
开发商表示无奈
此番将降价潮全面铺开，招商地产上海方面可谓“无奈之举”，一年多来的硬撑只换来了屡创新低的销量。
而佘山珑原降价销售不足半月，就获得了过半的去化率，“足实让开发商‘爽了一把’，并终于决定放下身段，‘以价换量’。”业内人士如此置评。
有“牺牲”便要有收获。3月中旬佘山珑原“六折起售”时，招商地产并未下达明确的任务指标，但即将于4月份降价出售的招商海廷项目，上海分公司的目标很明确，“招商海廷要成为‘2012年上海独栋别墅销量排行榜’的首席。”
有收获免不了有“代价”。据了解，海廷项目5.8折的消息，不少前期业主已有获悉，并着手与招商方面展开交涉。
“一旦全面降价的消息对外公布，业主提出异议也是在所难免的。”对此，招商地产上海分公司已有考虑，至于会有何措施，“目前公司方面还没做出对策。”上述发言人表示。
央企要“清仓大甩卖”？
近期网上流传：“近日一些央企内部发文通知各地分公司，不惜降价也务必要在今年7月前卖完手上所有存量房，6、7月中央或将出台重磅型的调控政策，导致央企开始甩货快跑。”
此番招商上海降价潮是否与此有关，招商地产有关人士表示，集团并没有下发“限时清库存”的内部文件，对年中可能出台重磅调控政策也不知情。
“这只是上海区域内的降价，并不代表招商地产性的行为，这点必须明确。”招商地产上海分公司受访者明确。
随后，搜狐焦点又采访了华侨城(小区网论坛)、华润置地等部分央企区域分公司相关营销人员，均得到了否认或“没有消息”的答复。
至于为何消息中明确在7月份，业内观点认为，7月份出台所谓“重磅型的调控政策”的可能性不大，“但根据以往的规律，到6、7月份时，有能力的刚需客群也基本上消化完毕了。7月份或出现一段时间的滞销期，不利于房源去化。”
同策咨询研究中心总监张宏伟则认为，整个市场的库存量，尤其是各个开发商的消化库存的时间，企业自身都应该有一个相对较好的度去把握，“房企都不是以清仓为目的的，
清仓了不就没开发商什么事了吗？”
招商沪上降价始末>>>
3月12日 招商宣布降价 沪项目佘山珑原3月14日或六折开卖
3月12日，招商局集团重申，招商地产在售项目及一季度计划入市项目必须“全面降价”。昨日，此番“降价潮”所涉及的上海项目招商海廷、佘山珑原分别表态，“将尽快公布促销价格”，其中佘山珑原已基本确定将于3月14日以六折的价格对外销售。
佘山珑原位于上海松江新城板块，尽管尚未开盘，但已有“均价49000元/平米”的消息传出。昨日，一位佘山珑原的置业顾问向搜狐焦点编辑证实了这一消息，“楼盘将于3月中旬加推220-280平米类独栋和类双拼别墅，起价30000元/平米，均价在49000元/平米左右。”
据上述置业顾问透露，从3月14日开始，楼盘将在原价的基础上以六折的价格对外销售，且是针对所有房源，“目前还未对外公布这一消息，但从明天开始，所有的宣传推广口径都要以六折的价格为准了。”
六折促销能否带来销量的反弹?佘山珑原的销售人员并不看好，“周边的同类型楼盘都在走低价路线，但销量依然毫无起色。这个时候选择打折促销，难解‘燃眉之急’。”
据了解，与佘山珑原同属松江新城板块的别墅项目龙湖好望山、昌鑫花园、明中龙祥家园、朗庭上郡苑，目前的成交均价在24000元——35000元/平米之间，尽管上述楼盘的交付标准不尽相同，但佘山珑原六折后近3万元/平米的销售均价，“依然无法形成太强的价格优势。”佘山珑原的销售人员坦言。
此外，据透露，每次招商总部性的促销活动都会给每个城市下达销售指标，而这一轮促销不论是力度，还是规模较往次都有过之而无不及，且招商局集团已明确要求“务必保障促销成效”，“这就意味着，销售任务更加繁重，我们的压力也是前所未有的。”上述置业顾问坦言。
3月17日 招商佘山珑原开盘六折销售 开发商坦言“已亏本卖”
3月17日，佘山珑原开盘，搜狐焦点亲临开盘现场，尽管来访的客户屈指可数，但均表现出了对项目的极大兴趣，当然，无一例外都是被六折的起价所吸引。
据悉，六折起售的房源共有20栋，折后价格为600万起，另推出10套叠加别墅，430万起。当天，招商地产相关负责人在接受搜狐焦点采访时表示，“几乎是贴着成本价在走，”，这也是调控之下的无奈之举。
据了解，作为当年的松江单价地王，如今的上海滩新打折幅度纪录，佘山珑原一年多来的命运可谓曲折多舛。
2010年2月底，位于佘山南部的广富林2—4地块，被招商万科联合竞拍，以17.16亿元的总价格拿下，溢价率高达191%，而容积率仅为0.8的2—4地块，楼面价已达16378元，成为松江区新科单价地王。
如今，开盘推出的20栋，地上面积为220~280平米，附赠比高达1:3的联排别墅六折起售，价格不到600万，这是继“上海之春”房展会上置地产报全馆7.7折优惠之后，又一新的沪上优惠打折幅度纪录。
网上房地产显示，佘山珑原项目自去年6月份拿到125套别墅销许至今一套未成交，业内多将其归咎于定价过高。
从网上房地产报备的价格来看，为35900元/平米，原先的报价在4.8万元/平米——5.2万元/平米不等，现在是原价打六折，单价3万起。
招商地产相关负责人给编辑算了一笔账，地块的楼板价为16378元/平米，加上财务费用、建安成本、景观等，“‘地王’六折卖几乎是亏本的。”
3月21日 招商上海六折房去化已至七成 开发商：或扩大降价规模
六折起售的招商地产的上海项目佘山珑原终于如愿以偿，自3月17日开盘以来仅4天时间，20套特价房源的去化率已近七成。开发商方面随后表示，如果月底的业绩反馈达到预期的水平，或将延续并扩大降价促销的规模，但对于促销力度是否会进一步加大，招商地产相关负责人表示，“尚未考虑。”
据了解，佘山珑原项目自2011年6月份拿到125套别墅的销许证后，定价在4.8万到5.2万元每平方米，近一年的时间内一套未成交。此番六折起售，仅四天时间便取得如此佳绩，“‘以价换量’的威力不可小觑。”业内人士坦言。
采访中编辑了解到，佘山珑原的购房客群仍然以本地为主，其中包括本土的企业家、大学教授及部分文艺界工作者，从区域来看尤以徐汇、浦东为主。
降价策略取得实效，趁热打铁势在必行。招商地产上海公司相关负责人在接受搜狐焦点采访时明确表示，如果月底的业绩反馈情况良好，且达到了预估水平，“我们会考虑延续3月份的降价策略。”据悉，此次加入招商性促销序列的共有27个项目，涉及13个城市。
当搜狐焦点问及“促销力度会否加大时”，上述负责人称，“上海公司暂时没有纳入考虑，招商地产总部近期也没有给出明确的促销信息或降价信号。”
而时隔不到一周，招商地产上海分公司便宣布，降价优惠的浪潮将从4月1日起全面覆盖至整个上海区域，届时，招商地产目前在售的四个高端别墅项目的售价将全面下调，的优惠额度将达到5.8折。
观点评论 张宏伟：“大折扣降价”存猫腻 降价幅度言行不一
招商地产沪上全面降价的消息一经披露，各方舆论不断。从招商海亭售楼处传来消息，尽管5.8折起的房源还没开售，但已接到了数十组客户的预约申请。“这正中开发商的下怀。”同策咨询研究中心总监张宏伟表示。
而在采访中，张宏伟对这种“大折扣降价”的现象提出质疑，他认为，目前市场中，开发商的降价幅度存有猫腻，“降价幅度大小言行不一”。
5.8折 猫腻不小
谈及近期爆出的诸如“5.8折起售”的“大折扣降价”楼盘，张宏伟从其推盘特征来分析，认为两个方面存在猫腻。
其一、开发商以起价报低和报价调高手段迷惑市场，进行市场炒作，降价幅度言行不一;
其二、“大折扣降价”楼盘真正属于“大折扣降价”的房源非常有限，这样推盘的项目只有少数房源甚至有的项目只推出一套大折扣房源，名不其实。
张宏伟认为，当前市场情况下，楼盘降价幅度在10-15%均属于正常的市场行为，而从实际操盘经验来看也是如此，楼盘实际降价10%(相对于前期成交均价)就可以激活市场。
大折扣=玩噱头
在张宏伟看来，所谓的“大折扣降价”与“车”、“五折特惠房”、“买房直降百万”等优惠活动如出一辙，只不过是开发商为了顺应降价舆论趋势，绞尽脑汁“创新”出的形形色色的营销手段罢了。
而谈及其目的可谓老调重弹，开发商目前的资金压力较大，必须要以所谓“大折扣降价”，吸引客户尽快购房成交，缓解由于持续调控而导致的公司财务方面的压力。
而作为一种营销手段，“大折扣降价”主要还是作为一个新闻炒作话题，“为楼盘后期推盘制造一些卖点，顺带做一些品牌推广和铺垫。”张宏伟坦言。
因此，对于当前市场中出现的所谓“大折扣降价”现象，张宏伟建议购房者和投资者应该理性看待，而开发企业在推盘时候也应该把控好降价节奏，采取合理方式进行价格策略的调整，并且及时处理好各方面的误解与市场关系。
销库存≠大清仓
针对近期网上流传的“央企将不惜降价，务必在今年7月前卖完手上所有存量房”的消息，张宏伟认为，这与“大折扣降价”无关。
“从开发商角度而言，‘大折扣降价’作为一种营销手段其关键目的还是为了去化库存，在一定时期内达到一定的市场成交量，但并不是以清仓为目的的。”
至于央企会否急销库存，张宏伟给出的观点是，整个市场库存的去化时间尤其是各自开发商的消化库存的时间，每一个开发商都会以自己的方式去把握这个度，而不是一味地降价促销消化库存甚至清盘清仓，“清仓了不就没开发商什么事了吗?”
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