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岁末楼市老盘集体冒尖频频加推“走你”没商量

南京晨报   2012-12-14 08:13

[摘要] 接近岁末,新盘上市大幅缩水,反倒是一些老盘频频“冒尖”,这些老楼盘有的数月没有房源销售,有的沉寂甚至长达两三年,年底却纷纷推盘。记者调查发现,这些楼盘多数属于低调开盘临时加推,显然与开发商对年底市场走势的判断有关。

接近岁末,新盘上市大幅缩水,反倒是一些老盘频频“冒尖”,这些老楼盘有的数月没有房源销售,有的沉寂甚至长达两三年,年底却纷纷推盘。记者调查发现,这些楼盘多数属于低调开盘临时加推,显然与开发商对年底市场走势的判断有关。统计则显示,自11月份楼市库存掉头冲下4.7万套之后一直维持平稳,很多明年预计上市的楼盘由于定位高端,年底选择蓄水,这无疑给刚需老盘提供了去库存的绝佳窗口。

12月份老盘频突击,开盘都很低调

最近数天,一些老盘频频趁年底新推“放卫星”,引得市场关注。上周末,位于江宁东山板块的老盘上善居新推两幢楼共100多套新房源,记者了解到,这家楼盘自去年年初开盘后,其实一直“熄火”了近两年。折后均价为9400元/平方米。售楼处介绍称,这批房源的确是临时决定开盘,前期蓄水了50多组客户,开盘之前也只通知了老客户并未公开,但很多得知消息的新客户也赶来购房,当天成交了将近80套。好一些的户型几乎都是被刚需买家抢走。

同一天,板桥大盘金地自在城也突然加推,这一上半年以来频频热销的刚需项目,四季度以来就一直没有房源上市,楼盘上半年已经完成全年预定销售任务,甚至传出年底封盘的消息,上周上市推出200多套新房源。开盘也比较低调。据悉这批新房源也为90~108平方米的刚需户型,折后均价在9200元/平方米。相比上半年8300元/㎡的均价已经明显上涨,当天这批房源销售了不到四成。

一直呈现“缺货”状态的桥北(社区网 论坛 商铺)板块,上周也有老盘选择在年末突击加推,位于桥北的幸福美地上一次开盘距今已经两年多,上周六开盘推出将近400套房源。直至周五售楼处才公布消息,不过推盘量却相当大,将近400套房源多数是76平方米的中小户型,一改桥北近期刚需房“断供”的尴尬,均价也在7900元/平方米左右,总价58万起步。截至当天中午这批房源卖出160套左右。

老盘上市潮将持续到明年初,“冒尖”太突然连业主都不知情

记者了解到,进入12月份以来南京楼市上市量明显下滑,两周时间,除去都市圈楼盘外全市共计有10家楼盘上市,而其中新盘近乎寥寥无几,仅有城北的紫金北郡一家开盘,其他的开盘项目多数被老盘占据,这些楼盘有的数月没新推,有的沉寂长达数年,而且都是临时突击低调面市,江宁板块除上善居外,位于东山上坊的老盘天鹅湖花园也随即推出1幢新房源,认购进行得十分低调。

由于老盘“冒尖”太突然,一些已购房的业主就不知道有房源新开,误认为楼盘早已卖光。“楼盘推房我都不知道,我以为年底房子卖完了。”江宁保利梧桐语的业主张先生告诉记者,上半年买了房之后,下半年楼盘新推比较少,自己也慢慢不再关注,甚至不知道楼盘年底推出了一批保留房源。还有一些几乎被市场淡忘的老盘,年底也突然放出新年开盘的消息,位于江宁的21世纪百家湖1号,近期宣称将于明年元月推出300余套新房源。采用送面积进行优惠,算入赠送面积购房者实得的房价仅在“8”字头,冲击了江宁房价的底线。

库存压力减轻但速度不均,主流板块还是有“包袱”

下半年以来,去库存的速度加快,网上房地产的监测数据显示,截至本周南京住宅的可售存量为4.57万套,相比12月份初4.55万套的年内水平略微上浮,总体压力趋缓,但扫描各个板块,库存量却高低不一,远远达不到所有区域所有楼盘都可以惜售的水准。

以城中板块为例,网上房地产数据显示该板块今年6月份的库存房源为3750套,截至目前该板块的存量房源仍超过3000套,即便算入楼盘的车库以及少数开发商未公开出售的保留房源数据,住宅的整体去化率也不是很高。统计显示,整个上半年城中板块的可售住宅一直在3000套左右,下半年没有丝毫变化,截至三季度方达到3300多套,按照此前的去化速度,至少还需要20多个月的时间才能销售完,库存压力巨大。龙蟠路的一家大平层项目,今年前10个月项目的200多套房源仅售出10套,一直到11月份才增加了15套左右的销售数据,城中一家小户型公寓现房项目,不久前通过重新包装案名“老盘新开”,然而微博上随即有曝料称该项目在售三年,仅卖出两成房源。

再如河西板块,数据显示截至今年年中该板块的存量房源为7742套,截至年终仍为6800套左右,业内统计显示,河西目前的大户型房源一直扎堆,部分楼盘的去化速度并不是很理想。比如河西一家高层豪宅项目10月底开盘推出160多套房源。11月份项目仅销售17套,去化率一成左右,河西一家高端项目抢在去年底就推出一幢精装江景楼王面市,开盘认购35套,但截至11月份累计也仅卖出80多套。有业内人士表示,目前来看,河西大户型存量房的压力依旧存在,不能说完全消失。

老盘“走你”是个绝佳时机,刚需购房者不妨关注

关于老盘趁年底新推“走你”的现象,多数业内人士也认为属于正常。南京房地产开发建设促进会秘书长张辉表示,目前南京楼市的确有不少楼盘销量回升,可售房源不多。可以自主控制推盘速度和价格慢慢卖房,但也要考虑到经历近一年的促销跑量以及缩减投资支出,开发企业的资金链逐步丰盈,拿地需求旺盛。未来的市场潜在供应量仍旧会有增加,同时开发企业的资金需求也没有减少,必须维持当前这样加速去库存的良好状态。

一项业内统计显示,明年南京楼市预计还将有近百家楼盘入市销售,除去老盘新推外,新盘上市也达到40多家,而且多数集中在江北、江宁、河西等前期存量并不少的板块,虽然市场趋势向好,但潜在供应量逐渐上市,竞争也会很明显,业内人士表示,近期中央依旧提出明年加强房地产市场调控和住房保障工作,调控大局维持不变,一些老盘经过长期观望,认为眼下市场稳定,竞争尚不激烈,推出的时机比较适当,因此没有必要再等来年开春。记者 乔淳

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