[摘要] 商住房土地使用年限"短命"开发商该不该赔
据扬子晚报昨日报道，在南京100余家在售楼盘中，土地年限“缩水”10年以上（住宅用地为70年）的超过30家，甚至有的楼盘达20年。尽管不少楼盘的土地年限已大为“缩水”，却并不妨碍其身价节节上攀。调查还显示，九成买家购房时一般会询问楼盘的土地性质是什么、土地年限是几年，但对土地年限还剩下多少年却缺乏关注。
媒体评论
开发商捂地等致其“短命”
土地使用权年限缩水一般有以下几个原因：自开发商从政府那里获得土地使用权开始，正常的房产规划、开发、销售及至办理房产证的过程，一般至少要半年时间，有的甚至会拖上三四年；有的开发商因开发资金不到位，相关证件未办齐、人为捂盘待房价上涨获利，甚至转手地块等，导致开发周期延迟；销售周期过长、市场定位不准确等因素，导致已建成房屋滞销或闲置。
根据相关规定，住宅土地使用权是从国家将土地出让给开发商(也就是开发商缴纳土地出让金之时)起开始计算，70年为住宅土地使用权一次出让的最长期限。目前国家土地制度是以出让为主，即国家以出让的方式转让后，土地就进入市场流通。一般商品住宅从开发到销售，周期通常为1至3年。这也就是说，当购房者变为业主时，其拥有的有效住宅土地使用权根本无法达到70年之久。而很多时候，开发商由于受到资金不到位、周转资金匮乏、相关证件未办理齐全等因素的困扰，整个开发销售周期还将延长。倘若购房者购买之前，房屋已搁置了一段时间，买房人损失的土地分摊使用年限就更多了。据新华日报
消费者有地价上的损失
实际上，在一般住宅70年的土地年限规定下，一幅地块的成交价等于70年的租金。如果土地年限到期后真的实施付费续约模式，那么目前的项目每晚卖一年，对购房者来说都有地价上的损失。按照目前南京河西每平方米1万元左右的市场楼面价计算，如果一个项目晚上市5年，购房者每平方米就损失了714元，100平方米的新居就相当于损失了7.14万元。随着房产的流转，土地年限损失会越来越大。据扬子晚报
法律规定尚存空白
根据法律规定，开发土地空置二年以上的，国家可以收回。但现实情况是许多土地在开发商手中闲置多年才开发，业主买到这样的房屋，其土地使用年限已不足70年，但由于各种原因，业主不会注意到这些问题，而且我国房地产制度中也没有相应的规定。可以说，这种损失属于一种隐性损失，虽然没有给消费者带来直接的明显的损失，但所有的损失还是由消费者承担了。原因很简单，开发商已经拿到钱了，购房款中已包含了交纳的土地出让金。
“如果开发商在出售房屋时，没有向买受人明示土地使用权剩余年限的真实情况，那么无论是什么原因导致使用年限不足70年，责任均在于开发商。开发商理应承担责任。”湖北中和信律师事务所许峰表示。他解释说，从理论上讲，消费者的购房款中已包括了土地出让金或使用费，则相应的，消费者所购买的房屋土地使用权应是完整的70年；同时，由于购房款中包含了土地出让金或使用费，则房产的实际使用期限应该反映在房价上。
但许峰也承认，由于目前法律规定上尚存空白，消费者要通过诉讼得到补偿是很困难的。问题的关键在于，土地使用年限与房价之间的关系并不明晰。买房人如果就土地使用权缩水而向开发商主张进行补偿，法院难以找到确定补偿的具体依据。据央视
赔偿损失可包括土地和房屋两部分
成都一律师事务所的谢律师认为，我国目前的法律法规对此规定不明，基于业主对房屋的争议仅限于土地使用年限，因此，开发商应承担的违约责任仅限于补偿业主“缩水”年限的土地出让金。至于土地出让金的计算标准，谢律师认为，只能以开发商取得该宗土地时的价格为基础，而不能以土地后的当前甚至今后的地价为准。
“仅补偿土地出让金对购房人而言显然是不公平的，因为购房人买的不仅仅是土地，其所购房屋和土地是密不可分的。”四川川达律师事务所牛建国律师为此建议，受损业主可要求开发商补偿“缩水”年限的房价，补偿标准为同时期、同地段、同结构的商铺或住宅，与其所购商铺或住宅间的价差。
四川东方大地律师事务所何洪炜律师提出，赔偿可包括土地和房屋两部分，赔偿标准以受损业主知道自己合法权益被侵害时的房价和土地出让金为基础，计算时间以“缩水”年限为限。
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