[摘要] 7月4日，世界华人不动产学会2012年会正式开幕，作为此次年会的重要组成部分，裴长洪、刘洪玉、叶剑平、高波、贾生华、吴柏钧、倪鹏飞等著名经济学家以及来自海外的三位重量级专家齐聚一堂，此次论坛的超强明星阵容让论坛现场座无虚席。
7月4日，世界华人不动产学会2012年会正式开幕，作为此次年会的重要组成部分，裴长洪、刘洪玉、叶剑平、高波、贾生华、吴柏钧、倪鹏飞等著名经济学家以及来自海外的三位重量级专家齐聚一堂，此次论坛的超强明星阵容让论坛现场座无虚席。
此次论坛的主题为“市场调整背景下中国房地产业发展转型升级”，这也是当下社会各界高度关注的焦点。房地产还是不是支柱行业？下半年楼市会不会大幅反弹？销量频频创纪录，房价会不会也水涨船高？“两限”政策会不会退出？主持人抛出的话题一个比一个尖锐，十大经济学家对此毫不回避，纷纷围绕房地产业的动态和发展趋势进行了观点碰撞，为现场听众带来了一场精彩的智慧风暴。
■本报地产评论员 刘莉
十大经济学家寄语楼市
浙江大学房地产研究中心主任 贾生华
老百姓为什么一定要买房子呢，可以去租房子；开发商要多低碳一点、环保一点，多持有一点，多造普通房不要造豪宅；地方政府应减轻对土地财政的依赖，培育产业。
中国人大土地政策与制度研究中心主任 叶剑平
不管是调控还是松绑，最终让老百姓过得轻松一点，幸福一点，这是最重要的。
中国社科院城市与竞争力研究中心主任 倪鹏飞
希望中央有关政策决策部门要统一口径，继续发出统一坚定的声音，继续严格房地产调控，保证房地产平稳发展，同时我们一起呼吁加快房地产税收试点改革的步伐。
清华大学房地产研究所所长 刘洪玉
房地产市场也需要我们所说的北京精神：爱国、奉献、创新、包容，虽然包容很难做到。
中国社会科学院经济研究所所长 裴长洪
中国的房地产业需要因势而变，顺势而为。
英属哥伦比亚大学尚德商学院不动产研究中心
主任 Tsur Somerville
最重要的事情就是长期来看要建立法律基础和制度框架，使中国房地产业摆脱投机的状态，成为正常的投资渠道。
美国加州大学伯克利分校不动产研究中心
主任 Robert Edelstein
我们需要将房地产业纳入经济链的一个环节，要对其进行管理和监管。
纽约市立大学巴鲁克分校不动产学系主任 王诃
在整个中国市场发展当中，希望房地产成为投资品的比重下降，房地产的质量越来越好，给老百姓提供系统性的好产品。
华东理工大学商学院院长 吴柏钧
未来10年中国房地产上涨的压力依然很大，中央政府和地方政府必须坚持遏制部分城市的房价过快上涨，这是一个长期任务。
南京大学不动产研究中心主任 高波
市场到了现在这个阶段，哪些政策应该继续保留，哪些政策应该适当地做一些调整，这是我们要思考的问题，需要更多地考虑建立一些长效机制，比如房产税。
回暖 三大因素促成交易回升
当前楼市步入关键期
2012年的楼市跌宕起伏，年初还是观望气氛浓重，3月开始春光乍现，进入6月以来，成交更是持续冲高。
为什么会出现预料之外的变化？清华大学房地产研究所所长刘洪玉认为，这一方面是由于受限购限贷的政策影响，房企存货压力越来越大，为了削减存货，开发商开始降低利润预期，甚至稍微亏损一些也要出手；其次是住房需求真实存在，人们兜里面的钱比估计的要多，这种情况下有强烈的改善住房的欲望，而且不光是刚性需求。另外，五月份以来整个市场形势发生了变化，特别是经济增长有下滑的迹象，所以有一些部门在房地产调控问题上采取了不同的措施，比如首付、利率等等，给市场传递了一些错误的信息，从而导致一些地方出现了反弹。
年初还是观望情绪蔓延，而当前买房人的心理已经发生了变化，在华东理工大学商学院院长吴柏钧看来，这是由于中国尚处在城市化的过程中，老百姓现在找不到一个更加安全和比较高的投资品，因此老百姓的预期会随外部因素的变化而改变，国际上的欧债危机和二季度中国宏观经济增速下滑影响到了经济预期，而老百姓很敏感，政策微调使得他们的楼市预期发生了改变。
刘洪玉表示，目前房价确实有反弹的迹象，因此“现在是非常关键的时期，我们认为必须引起高度重视。”
调控 与会经济学家一致认同
两限政策短期内不会取消
近期中央提出把“稳增长”放在更加重要的位置，引发了各界对于房地产调控松绑的猜测，上个月的央行降息更被一些业内专家解读为调控转向的信号。未来政府对于房地产行业的调控政策会不会有大的变化？对此，经济学家们一致认为，两限政策短期内不会取消。
中国社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞通过对房地产行业在国民经济中的地位分析，否定了调控发生根本改变的可能性。“过去的描述是，房地产是国民经济的支柱产业，现在和以前的结论有所区别，可以概括成房地产是涉及国计民生的支柱产业，既涉及经济，也涉及民生，是从两个层面上促进中国经济的发展。”
“接下来应该是坚持宏观调控不动摇，继续完善调控政策。”浙江大学房地产研究中心主任贾生华表示，下半年可以从五个方面对调控政策进行完善：一是行政性的，比如限购，虽然在现有的一段时间不会取消，但有一些城市对于不合理的地方已经作出一些调整，比如对一些外来人口已经有稳定工作的，可以放松一些限购的条件；第二类是金融政策，已经开始微调了；三是税收政策，现在还在谋划和筹划，如果2013年上半年房地产出现明显的上涨，税收会扩大范围；四是保障性政策；五是土地政策，应该加强改变和完善，因为供不应求的根源还在土地上。
走势 探底过程仍未完成
戏剧性的变化不会出现
正如人民日报日前发文所称，楼市回暖已成事实。那么，市场是不是会持续火爆下去？量涨之后是不是也会带来房价的报复性反弹呢？这也成为当下瞩目的话题。
对此，南京大学不动产研究中心主任高波表示，从来讲，楼市探底还需要两三个季度，大概在2013年的一二季度会出现U型的反转，因为根据中国房价和房地产供给和需求的周期研究，存在12年的房价中周期和三四年的房价短周期。这一次的短周期正好在2013年一二季度，可能会见底回升。
“目前的市场状况是价格调整和市场萧条的后期阶段。下半年可能逐渐转为复苏的前期阶段，所以从市场的演化来说，它是一个转折时期。”纽约市立大学巴鲁克分校不动产学系主任王诃根据供求关系做出判断，认为U型的这个U底过程会很长。
英属哥伦比亚大学尚德商学院不动产研究中心主任 Tsur Somerville也认为，中国的房地产行业至少在二至四个季度内很难见到巨大的改变，“价格怎么才能反弹呢？要有政府出台相关的财政政策。但是不管将来的情况如何，政府都不愿意有一个剧烈的改变。”
“跟去年相比，出现戏剧性的大变化不太可能”，中国社会科学院经济研究所所长裴长洪对此很有信心。
转型 建议未来取消预售制
市场需要结构调整和技术升级
在不少经济学家看来，调控期对开发商的产品开发水平提出了更高要求，过去是建好房子就能卖掉，现在行不通了。因此倪鹏飞认为，房地产企业转型是中国房地产业转型的核心基础，而提高企业自身素质、实现企业和产品的品牌化是关键所在。“目前我们房地产业发展存在着一些问题，有很大的一个主导的力量或是说调控的困难所在来自于房地产企业。我们注意到一部分企业已经开始转型，想通过自己的高素质产品或服务，实现自己的发展。但是不少企业仍然寄希望于政策优惠、行政垄断，尤其是通过特殊方面的关系，拿到土地、资金。”从外部环境来看，倪鹏飞建议未来取消预售制，同时要改变一些规制，使得市场竞争更加充分，在这种背景下，开发商才有动力、有压力去提高自己产品。
除此之外，中国人民大学土地政策与制度研究中心主任叶剑平认为转型还应该包括三个方面：一是政策转型，应该采取更市场化的手段，以让更多老百姓受益为目标；二是市场结构的转变，让不同层次的人买到适合自己的房子，就是高中低的分类；第三个转型是技术升级，很多人担心现在的房子过个20年就要拆掉，为了避免这个问题，要更加关注长期的可持续发展的需求。中央政府应当有相关的政策，对低碳节能的建筑开发建设要提供相应的补贴或是税收上的优惠。
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