[摘要] 基于限购和限贷政策的作用，房价涨势基本得到遏制。但不可否认的是，房价跌幅并未达到人民所希望的程度，甚至还有部分二、三线城市逆势上涨，因此楼市调控的大方向不会改变。但必须明确的是，由于国内经济面临诸多不确定性，这极有可能会影响到未来楼市走势。2012年的楼市到底会是怎样一番情形？
（来源：中国经济网）2012年的楼市，注定不会平静。
基于限购和限贷政策的作用，房价涨势基本得到遏制。但不可否认的是，房价跌幅并未达到人民所希望的程度，甚至还有部分二、三线城市逆势上涨，因此楼市调控的大方向不会改变。但必须明确的是，由于国内经济面临诸多不确定性，这极有可能会影响到未来楼市走势。2012年的楼市到底会是怎样一番情形？
悬疑一：限价令何去何从？
广东中山市不再延续“限价令”的表态，让这项调控措施立于尴尬境地。
众所 ，当初在公布房价控制目标时，除北京明确“稳中有降”外，多数城市的房价控制目标皆是与当年的GDP、人均可支配收入增速挂钩，以至于调控目标被戏称为“涨价目标”。但截止到2011年11月底，在已经对外公布房价调控目标的121个城市中，至少有30个城市没有完成目标。
考虑到中央政府提出的“房价回归合理水平”的要求，2012年的房价控制目标如果还与GDP、人均可支配收入增速挂钩，显然已经不合时宜。而中山市的表态，却让“限价令”的前景更加扑朔迷离。相对来说，“限价令”在调控“组合拳”中所起到的作用不如“限购令”明显，因此在强调限购不放松的前提下，“限价令”松绑的可能性极大。
悬疑二：限购令会如何变化？
“限购令”会不会松动？相信很多人都极为关心这个话题。
建设部在此前不久已要求限购令到期延续，但截止到2011年12月26日，在48个已执行“限购令”的城市中，只有包括上海、北京等在内的10个城市明确表示2012年将继续执行限购政策，其余的在观望等待。
限购政策的作用是显而易见的，它是一剂“猛药”，对于之前的“越调越涨”楼市怪现状极为有效。因此在房价并未真正回落的前提下，限购政策的持续执行是很有必要的。不过不得不面对的一个现实问题是，当地方政府并不想完全放弃“土地财政”的情况下，“限购令”的前景有了一丝不确定性。
悬念三：房价全面回落何时到来？
在2012年，房价回落已成共识，但问题是何时才能全面回落？近日，上海星河湾宣布降价15%~20%，被专家解读为房价最后一个堡垒被调控政策攻破。作为标杆性楼盘，星河湾的降价具有典型意义。但不得不承认，到目前为止，市场上明确大幅降价的楼盘，仍然不多，而且参与者极少。尤其是二手房市场，愿意主动降价的业主更是少见。那么，房价何时才会全面松动呢？
应该说，在流动性收紧，融资渠道变窄的前提下，经过长达两年时间的观望之后，大多数开发商的家底已经所剩无几。而2012年的世道不会比2011年好多少，因此能做的就是降价促销，以求自保。最有可能2012年4月份开发商可能会采取行动，这是因为其时“两会”已经结束，政策面趋于明朗，相信开发商不会错过这个时机。
悬念四：八五折优惠房贷能否回来？
首套房贷利率居然也要上浮1.1倍甚至更高，这让人意想不到！那么，在2012年，首套房贷优惠利率还会回来呢？
虽然“新国八条”中要求采取差别化住房信贷政策，但主要针对对象为第二套以及以上住房，对于合理的刚性需求而言，并不属于打击范围。但在2011年上半年，连续6次上调存款准备金率，银行也犯了“贫血症”，而贷款申请人数变化不大，因此在僧多粥少的情况下，银行自然会提高利率水平了，以获取更多的，这更多是市场选择的结果。
2011年12月5日，央行调低存款准备金率0.5个百分点，这是调控政策微调的信号。相信2012年还会数次调低存款准备金率，释放流动性，这对首套房贷有利，至少银行有钱可贷。虽然中央政府一再强调，要扶持合理的住房需求，但八五折优惠房贷会不会再现，这还得看流动性释放程度的大小。
悬念五：交易状况会否改善？
对于一线城市来说，交易量会不会在2012年反弹？
国家统计局数据显示，前11个月，商品房累计销售面积8.9亿平方米，较去年同期增加9%。从表面上来看，2011年楼市与2010年基本持平，但一线城市交易量继续下滑却是不争的事实。链家地产市场研究部统计，北京前11月新房成交7.54万套，比去年同期减少20.9%。根据“网上房地产”网站公布的数据，截止到12月26日，上海商品住宅累计成交量为626万平方米，较2010年的840万平方米还有不小的距离。
悬念六：土地价格还会回落吗？
房价与土地的关系，跟面包与面粉之间的关系相仿，因此相当于“面粉”的土地的价格走势，也颇受市场关注。
近日公布的数据表明，2011年1~11月，133个城市土地招拍挂市场各类土地总成交面积同比增长15.6%，但主要受商办和工业用地增长带动，同时，土地出让金总额小幅下降1.8%。1~11 月，住宅用地量价水平持续低于去年同期，成交面积和楼面地价分别下降 11.0%和 9.9%，而北京等十大城市分别下降23.5%和 14.1%，其中天津、杭州成交面积降幅接近或超过30%，上海、南京平均楼面低价降幅超过40%。
当然，北京、上海等一线城市楼面价的下滑，与土地供应有一定关系，比如市中心的土地供应大幅减少，因此均价回落。但值得庆幸的是，土地价格总体上还是保持回落态势，这有利于房价的整体回落。
（来源：和讯网）没有迷只有更低迷展望2012
2012年楼市调控还将继续吗？青岛楼市将怎么走？房价是涨还是跌？为此记者近日多方采访，来听听大家对大势是怎么看的。
问题一：
2012年政策会松绑吗？
政策松不松绑主要看三个指标，一看“限贷”，中央说要支持合理住宅的房贷需求，优先保证首次贷款，这个声音一出来，暗示着房贷2012年会有所放松。二看“限购”，他认为限购令在2012年一定会松动，但并非所有城市都松。“房产税今年将逐步推广试点，上半年到底有哪些城市可能会推出房产税试点，限购令就会顺势而退。最后看“限价”，到去年年底基本上所有城市都完成年初的房价控制目标，因此今年各地都没有限制房价的压力，也就不需要限价了。
青岛房地产经理人俱乐部副秘书长龙江指出，2008年受全球金融危机影响，国内不得已果断救市，以房地产业来拉动经济。由此也产生了一些隐患，现在执行的针对房地产的调控政策，管理层希望房地产能软着陆。回顾过去几轮调控，2005年，主要是以舆论引导为主；2007年房价上涨过快，“地王”频出，所以推出了“二套房”限贷措施；2008年恰逢全球金融危机，受累于经济低迷，国内房地产业迅速走低，国家又开始救市；2010年以来房价上涨，2011年执行“限购”、“限贷”、“限价”等调控政策，应当是动真格的了。根据国内一些金融机构的分析，2011年再次对房地产业“救市”的可能性非常小，龙江也赞同这种判断。
问题二：
2012年楼市走势如何？
业内人士认为，2012年楼市将更低迷，销售量、价格、新开工量、投资量很多数据都会比2011年差，冬天还很长，但是有转机。“上半年肯定是低迷的，三季度不确定，四季度有可能会复苏，复苏也是早春，所以我说有转机，但是这个转机真的可能是离我们的期望还有距离，总体上来说是更低迷。”他还表示，要判断房价短期要紧盯三个要素，一是政策，二是资金，三是存货压力，目前东部沿海的八个城市可供出售的新房需要卖13个月，达到近几年历史新高，所以存货压力很大，上半年存货不会很快消化完，而为了缓解资金压力，房企不得不以价换量，通俗地说，房价还有一段较大的下行空间。
青岛房地产经理人俱乐部副秘书长龙江分析认为，2012年的房地产形势不容乐观，这方面青岛房地产企业应当高度重视。一方面调控政策不放松，另一方面2012年欧美经济形势不乐观，有可能拖累国内经济，这是国内房地产行业潜在的危机，也是今年房地产形势严峻的重要原因之一。
问题三：
2012年该不该买房？
对于市民关心的“2012年该不该买房？”，青岛房地产经理人俱乐部副秘书长龙江认为，人们有一种惯性思维，认为通胀、不动产是长期的，而房地产业低迷是短期的。但他指出，国家已经将控制通胀作为一项重要工作，所以这一惯性思维在今后一段时间未必适用。1993年那轮调控后，房地产低迷五六年之久，是一个中期调整。而这次，他认为市场的低迷应当是一个“中长期”的过程。“2012年会是房地产商比较难过的一年，反过来看当然是购房的好时机。”龙江说，现在看看就知道，各楼盘的优惠是普遍存在的，但谁都很难给出一个的购房时间和地点。不动产是有区域性特点的，一个区域里房子卖掉，就很难再买到合适的，有个时机问题。所以，如果遇到合适的房子，比如价格合适，居住出行方便，而且有购买能力，还是要适时出手。
青岛今鹏翔投资公司CEO修方舟表示，这是一个策略问题。还是那句话，如果急着住，任何时候买都不吃亏，都有买的道理。如果不是特别急着住，现在买房子要多一些耐心。另外，购房者对房子的选择要多元一些。为什么这样说呢？比如原本要在市南区买房，但市南房子稀缺房价不变。同期李沧房价变了，可以考虑到李沧“抄底”。李沧住着虽然远些，但价格便宜，也是一种选择。如果一直不买房，同样有机会成本的问题，未来有许多不可预期的情况，比如推出新的税种，增加持有成本或购买成本等。
准购房者市民李先生也谈了谈自己的感受，在一系列的房产调控政策实施后，从去年下半年开始，各个区市的房价确实出现下跌，比如他较为关注的李沧区，一些新盘单价已下降了一两千元。以一套原价100万元的房子为例，现在已下调至90万元，降价10万。
从表面上看，现在买房子确实是便宜了，但是别忘了贷款成本提高了。贷款60万元，贷款期限20年，如按照以前五年以上的7折利率，执行4.935%的利率，每月需要还款3938元；而按现在银行上浮基准利率10%，执行7.755%的利率，每个月则需要还款4920元，较之前每月多还利息1000元左右，20年光利息就要多出20多万元，因此房价降了10万元相当于没降。“所以我个人感觉如果贷款政策还这么下去，买房计划还要再等一等。”李先生说。
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